请将东京都武藏野市的公寓和公寓的修缮和改修交给翔工务店！
东京都武藏野市的公寓・公寓・大楼的大规模修缮服务
正在考虑在东京都武藏野市进行公寓・公寓・大楼的大规模修缮的业主、管理委员会、管理公司们。
翔工务店是一个从临时脚手架的搭建到基层修复、外墙涂装、瓷砖修复、密封、屋顶・阳台防水、屋顶工程均由自有团队施工的外装修修缮公司。在武藏野市，我们承接了许多公寓・公寓・商业设施的大规模修缮和外装翻新工程。
- 现场调查・估算完全免费（欢迎进行比较估算）
- 从临时脚手架到外装工程・屋顶工程均由自有团队管理
- 从公寓到公寓，武藏野市的现场也由自有脚手架班负责
- 也可以咨询部分修缮・雨漏的应急处理
- 费用参考／公寓每户75万〜150万日元（根据国土交通省的令和3年度调查，约70%在此范围内，最多为100万〜125万日元。此金额不包括消费税和共通临时费用）。木造公寓的参考费用为每栋200万〜400万日元。
- 周期参考／12〜15年。但决定的不是年数，而是劣化状况。
- 在武藏野市特别需要注意的事项／市的实态调查（2012年10月）显示，分譲公寓有417栋・15,625户，其中昭和56年以前的旧耐震建筑有134栋（32.1%），超过了东京都整体的22.3%。住宅约75%为共同住宅（平成30年住宅・土地统计调查），民营租赁房占46.9%，不仅分譲业主，租赁业主的外装修修缮也在范围内。景观方面，市内没有景观条例，东京都景观条例的申报可能需要根据建筑物整体规模，且同色的涂装也在申报范围内，需在开工前30天完成。
- 可用资金／在武藏野市的官方网站上，未能确认直接补助大规模修缮的工程费用或劣化诊断费用的市政制度。市的支持包括旧耐震分譲公寓的耐震补助、公寓再生支持事业补助、面向管理委员会的高断热窗等补助（接受至令和9年2月28日，合同前需进行事前咨询）等。如果满足条件，可享受固定资产税的三分之一减免特例（武藏野市为市税。需在令和9年3月31日前完成的工程，工程完成后3个月内申报），东京都的利息补助（令和8年度第2期接受至令和9年2月19日），并考虑结合公的融资进行讨论。
- 避免失败的技巧／至少进行3家公司的比较估算。不仅比较金额，还要比较数量・工法・材料等。
东京都武藏野市可进行的大规模修缮工程
大规模修缮不仅仅是“外墙涂装”或“防水”，而是在脚手架搭建期间对建筑整体劣化进行集中修复的工程。翔工务店能够自有团队完成以下所有工程，因此工程的调整和责任的归属非常明确。
| 工程类型 | 主要内容 |
|---|---|
| 临时脚手架工程 | 自有脚手架材料由自有脚手架班进行安装。包括网布、养护及防坠落措施等 |
| 基层修复工程 | 裂缝修复、砂浆和瓷砖的注入、爆裂（钢筋外露）修复、缺损部位的树脂砂浆修复 |
| 外墙涂装工程 | 高压清洗、底漆到面漆的三遍涂装、附属部件（铁部、雨水槽、水切等）涂装。支持自由基控制型、氟化物和无机涂料 |
| 瓷砖修复工程 | 更换破损瓷砖、缝隙修复、瓷砖表面的清晰防水（如七号S等） |
| 密封工程 | 窗框周围和外墙缝隙的更换和加固 |
| 防水工程 | 屋顶、屋顶阳台、公共走廊和楼梯的聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜铺设 |
| 屋顶工程 | 屋顶涂装、覆盖工法、更换屋顶、屋脊金属更换。拥有金属工艺师，能够处理工厂等大型屋顶 |
| 铁部及金属工程 | 钢骨楼梯、扶手、PS门的打磨涂装，更换护木和水切 |
| 排水及排水周边 | 清理和改修屋顶排水（插入改修用排水），解决雨水槽堵塞问题。排水故障会导致积水和漏水，因此在有屋顶的建筑中尤为重要的工程 |
| 其他 | 更换雨水槽、使用无人机进行屋顶和外墙检查、使用热成像进行漏水调查、含石棉建筑材料的事前调查 |
根据建筑诊断决定的大规模修缮工程范围
并不一定会进行上述所有工程。施工范围将根据建筑诊断的结果来决定。翔工务店将通过免费的现场调查确认以下内容，并整理成附有照片的劣化诊断报告书，随后提出施工范围的建议。
| 诊断部位 | 主要调查方法 | 根据诊断结果确定的施工范围 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 目视确认，检查裂缝宽度和涂膜状态 | 裂缝修复的方法和数量，涂装的规格（是重新涂装还是在去除现有涂膜后进行涂装） |
| 外墙（瓷砖面） | 敲击调查。高处用无人机确认 | 浮起注入和更换的范围及概算数量，是否需要清漆防水 |
| 密封 | 检查裂缝、收缩、剥离、硬化情况 | 是重新打胶还是增加打胶，施工的缝隙范围 |
| 屋顶・阳台・公共走廊 | 检查防水层的鼓起、断裂、水洼、排水口的状态 | 全面改修还是部分修复，施工方法（聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜），是否需要排水口改修 |
| 漏水点 | 热成像相机、无人机调查 | 确定原因位置和优先修复的范围 |
| 铁部・屋顶・附属部 | 检查锈蚀、腐蚀、浮起、裂缝情况 | 是否可以通过涂装解决，是否需要更换部件或覆盖工法 |
| 场地・周边 | 检查挡土墙、坡面、树木、搬入路线、停车场 | 脚手架的计划和临时工程的范围 |
翔工务店在东京都武蔵野市的大规模修缮中被选择的理由
我们能够获得武藏野市的大规模修缮项目的原因在于，“在大规模修缮工程中，其他公司无法模仿的我们的努力”，因此得到了许多客户的好评。
1．专注于外装翻新的设备
翔工务店为能够以低成本・高质量提供大规模修缮所需的外墙涂装和防水工程等，已整备以下仓库和材料存放场所。我们在横滨市中心设有5个据点。
自有脚手架材料
我们自有大规模修缮所需的临时脚手架材料，能够自行搭建脚手架。
通过不外包脚手架工程，而是由我们自己的脚手架团队进行施工，可以降低脚手架工程费用，实现快速灵活的响应。
我们大约拥有足够100栋独立住宅的脚手架材料！
自有大型仓库存放材料
我们存放用于外装翻新的涂料和基层修复材料等。通过一次性大量订购材料，能够以低价采购材料！此外，库存始终充足，因此在紧急情况下也能迅速响应！
自有废材的分类
在大规模修缮中，会产生废油漆、金属、木材等各种废材。翔工务店通过自有团队分拣和回收废材，从而实现废材费用的成本削减。
外装翻新专用展厅
在展厅中，不仅可以进行洽谈，还可以实际确认外装材料的样本和颜色。外墙涂装的颜色模拟和隔热性测试也可以进行确认！
2．自有团队管理与施工降低成本
翔工务店的一大优势是自有管理和自有施工。
从咨询到工程完成，全部由翔工务店一体化管理，使得能够以较低的成本提供高质量的大规模修缮。此外，从报价到施工完成，均由同一位负责人进行对接。由于负责人与销售和施工管理人员不变，因此可以实现顺畅的沟通。
从临时脚手架的搭建到外墙涂装、基层修复、防水工程、瓷砖修缮，均可完全由自有团队施工！具备专业知识和经验的人员将进行各个环节的检查和实际施工！
3．各类许可取得与技能士在籍
我们已获得建筑业许可证和工业废物收集运输许可证！公司内有国家资格的板金技能士和涂装技能士，我们对施工技术充满信心。我们也能处理工厂等大规模的屋顶工程！公司内有石棉作业主任者和建筑物石棉含有建材调查者的合格人员，因此可以处理含石棉屋顶材料的相关工作和事前调查。
4．保修与售后维护
大规模修缮工程几乎所有的工程都附带“涂装工程”“基层修补工程”“防水工程”等保修！
售后维护每年都可以进行，我们会每年发送通知的DM。
5．灵活迅速的响应
我们公司已做好设备准备，以应对公寓・住宅的各种问题和情况。
无法在高处确认的外墙和屋顶也可以利用无人机进行处理！在雨漏调查时，我们也可以使用热成像相机进行调查，有助于确定雨漏的原因！
我们将根据客户的需求进行响应。我们也接受突发雨漏的应急处理！在紧急情况下或急需的请求，我们会迅速响应！
6．人才培养
我们公司的员工为了提高技能，自制了各种模型，进行实践培训。由于现场需要各种加工和技术，我们定期进行技术提升教育，以确保每位员工都能应对。我们还对大规模修缮工程的各个环节需要注意的事项和确认点进行教育。
7．对入住者和邻近居民的关怀
在进行大规模修缮工程时，我们不仅会通知入住者并向邻近居民致以问候和说明，还会在入口等处设置公告板，张贴工程表和通知！此外，我们将严格进行入场者的礼仪教育，尽量减少对入住者和邻近居民的干扰。
8．质量管理的彻底
每个工序都由负责人进行检查，并拍摄详细的施工照片。我们使用膜厚检测仪和检查表进行检查，以确保没有遗漏。进行外墙涂装和防水工程时，我们会确认使用的涂料数量是否符合规定，并通过确认使用过的涂料罐数量以及自公司订购涂料来预防施工不良。当然，使用过的涂料也会拍照并报告。
9．外墙涂装的颜色模拟
9-1 自助颜色模拟
我们制作的模拟可以根据客户实际的公寓或建筑照片进行模拟！客户也可以在手机或电脑上进行模拟。通过模拟后进行双色或形象改变，可以使外观更时尚，并希望能帮助提高入住率等！当然，作为实际颜色的确认，也可以安排涂板。
※武藏野市没有市的景观条例，整个市区都属于东京都景观计划区域。根据东京都景观条例，建筑物外观的修改、修缮、样式更改和颜色更改都需要进行申报，东京都的问答中也将相同颜色的重新涂装列为申报对象（如瓷砖修补等正常管理行为不在此列）。申报需在工程开始前30天进行，是否属于申报对象的判断是基于建筑物整体的规模，而非修改部分。此外，还需确认基于市的城市建设条例的景观协商和地区计划等地区的规定。拥有颜色模拟画面，可以使在总会、邻里、业主及租户的说明更加顺利进行。
9-2 通过试涂确认实际颜色！
可以订购实际考虑的涂料样本，并在客户的外墙上进行试涂。通过试涂，可以确认实际的颜色和光泽！
9-3 外装翻新模拟
公寓和大厦的以下外观模拟也是可能的！
・外墙颜色模拟（也可以是双色）
・贴金属外墙板的模拟
・使用幕板和百叶窗等装饰材料的模拟
・屋顶涂装和屋顶更换工程的模拟
通过外观翻新模拟，可以尽可能降低形象变化带来的失败风险！希望通过翻新公寓和大厦的外观，能够帮助提高入住率。
东京都武藏野市的大规模修缮费用参考
大规模修缮的费用会因建筑物的规模、劣化状况、工程范围和使用材料而大幅变化。首先请查看官方统计的全国市场价，其次是基于我们公司的施工业绩的规模参考，最后是每项工程的单价示例。
公寓的全国市场价为每户75万〜150万日元
根据国土交通省对818个工程案例的统计调查（令和3年度），大规模修缮的工程金额约70%的集中在每户75万〜150万日元之间，其中最常见的价格区间为100万〜125万日元。此外，该调查的金额不包括消费税和共通临时费用，因此与目前的含税工程总额的条件不同。
| 每户的工程金额 | 比例 | 每户的工程金额 | 比例 |
|---|---|---|---|
| 〜75万日元 | 15.1% | 125万〜150万日元 | 17.4% |
| 75万〜100万日元 | 24.7% | 150万〜200万日元 | 9.1% |
| 100万〜125万日元 | 27.0%（最多） | 200万日元以上 | 2.8% |
来源：国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查」（200家・818件） ※金额不包括消费税和共通临时费用。比例因四舍五入和无回答的关系，合计不一定为100%。
工程费用的明细（钱花在哪里）
| 分类 | 构成比 | 主要内容 |
|---|---|---|
| 建筑类工程 | 60.3% | 外墙相关约占一半，防水相关约占三分之一。基层修复、瓷砖、涂装、防水 |
| 临时工程 | 22.8% | 脚手架、网格布、养护等（不包括共通临时费用的统计） |
| 其他费用 | 10.3% | 现场管理费、一般管理费、法定福利费等（9.5%），大规模修缮缺陷保险的保险费（0.8%） |
来源：国土交通省《令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查》（第二次大规模修缮工程的统计。整体平均为建筑类59.0%·临时22.3%·其他费用9.9%）。※总和不为100%是因为包含了设备类工程、外部工程及其他。为平均值，并非判断个别报价适否的标准。
按建筑规模的费用参考（脚手架·基层修复·外墙涂装·防水·密封一整套）
| 建筑类型·规模 | 费用参考 | 工期参考 |
|---|---|---|
| 木结构公寓（两层·6〜10户） | 200万〜400万日元 | 3〜5周 |
| 钢骨·RC公寓（三层·10〜20户） | 400万〜900万日元 | 1〜2个月 |
| 杂居大楼·小型公寓（4〜5层） | 500万〜1,500万日元 | 1.5〜3个月 |
| 中型公寓（30〜50户） | 2,000万〜5,000万日元 | 3〜5个月 |
| 大型公寓（100户以上） | 1亿日元左右〜 | 6个月〜 |
※以上是基于翔工务店的施工业绩的概算，具体费用会因屋顶工程、铁部工程、给排水管等的有无而有所变化。对于公寓，以上全国统计（每户75万〜150万日元）乘以户数的金额也可作为参考。
临时·基层修复·外墙·防水的费用明细
大规模修缮的报价单大致分为“临时”、“基层修复”、“密封”、“外墙涂装”、“防水”、“其他费用”。在比较总额之前，请确认每个项目的“内容、数量及价格”。
| 项目 | 在估算书中确认的内容 |
|---|---|
| 建筑物的前提条件 | 结构（木结构・钢骨・RC）、层数、户数、外墙面积・防水面积。确认面积的依据是图纸还是实测 |
| 共通临时设施・脚手架 | 脚手架的面积和单价，网格布・养护，临时厕所等内容。根据国土交通省的令和3年度调查，脚手架等临时工程占工程费用的约2成（不包括共通临时费用的统计） |
| 基层修补 | 裂缝・起鼓・爆裂等，按修补方法的数量和单价。由于在搭建脚手架之前无法确定的项目，确认是概算数量还是实际结算，以及数量增减时的结算方法 |
| 密封 | 是重新打还是加打，施工长度（m），材料名称 |
| 外墙涂装 | 涂装面积（㎡），涂料的厂家名称・产品名称・等级，涂刷次数，附属部位的范围 |
| 防水 | 屋顶・阳台・公共走廊等部位的面积，工法，材料名称，是否进行排水改修 |
| 检查・报告 | 各个工序的检查，施工照片，完工时的报告书和保修书是否包含在内 |
| 杂费 | 现场管理费・一般管理费・法定福利费等的内容和比例。根据国土交通省的令和3年度调查，平均约占工程费用的1成，但因建筑物的规模和条件而异，因此没有统一标准 |
| 税区分 | 金额是含税还是不含税。由于公司之间的显示不同，因此在比较总额之前务必统一 |
修缮工程单价示例
| 修缮方法 | 使用材料 | 费用 |
|---|---|---|
| 瓷砖更换 | 现有类似品瓷砖 | 枚 / 2,000日元〜4,000日元 |
| 瓷砖・砂浆浮起部分的修缮 | 环氧树脂注入 | ㎡ / 3,000日元〜5,000日元 （根据程度而有所变动） |
| 瓷砖缝隙砂浆修补 | 瓷砖缝隙用砂浆 | ㎡ / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度而有所变动） |
| 混凝土爆裂部分修补 | 防锈钢筋＋树脂砂浆 | 箇所 / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度而有所变动） |
| 裂缝修补 | 填料或聚合物水泥 | ｍ / 100日元〜2,500日元 （根据程度而有所变动） |
| 外墙涂装（3次涂刷） | 控制自由基硅树脂涂料 | ㎡ / 2,500日元〜3,500日元 |
| 屋顶聚氨酯防水（通气缓冲工法） | 高强度聚氨酯 | ㎡ / 6,500日元〜9,500日元 |
| 密封胶更换 | 变形硅树脂 | ｍ / 900日元〜1,500日元 |
| 临时脚手架 | 自有脚手架材料（楔形式） | ㎡ / 700日元〜1,000日元 |
※费用和保修年数因形状、数量、基层状态、材料种类而异。如需详细报价，请随时与我们联系。报价完全免费。
涂料和防水的等级根据“下次修缮的年数”来选择
“好的涂料＝正确”并不是绝对的。下次大规模修缮的时间与材料的耐用年数相结合，是最不浪费的选择方式。
| 等级 | 耐用年数参考 | 适用情况 |
|---|---|---|
| 硅树脂/激进控制型 | 10〜16年 | 每12〜15年进行一次维护的建筑。费用与性能的平衡选择。耐用年数因产品而异，因此选择符合周期的产品规格。 |
| 氟树脂 | 16〜20年 | 希望在15年后进行下一次修缮的建筑，施工费用较高的高层或复杂形状建筑。 |
| 无机 | 18〜22年 | 希望抑制污垢附着的建筑。在北面或日照不足的面上希望抑制藻类和苔藓时也有效。 |
| 聚氨酯防水（屋顶） | 8〜15年 | 形状复杂的屋顶，想要利用现有防水层进行改修的情况。需要进行顶涂层的重新涂刷等中途检查和修理。 |
| PVC薄膜防水 | 20〜25年 | 面积大且形状简单的屋顶。工期较短。 |
| 沥青防水 | 15〜20年 | 希望进行长期规划的屋顶。每次的费用会增加。 |
※耐用年数为一般参考，受日照、地理位置和基层状态影响。阴凉和潮湿的面上，选择具有防藻和防霉性能的涂料会延长使用寿命。
修缮积立金的参考标准及不足时的选择
根据国土交通省的指南，修缮积立金的参考标准以每月每平方米的金额表示。如果有机械式停车场，则需要额外加算。
| 建筑规模（地上20层以下） | 每月参考金额（平均值） | 案例的三分之二的范围 | 70㎡的换算 |
|---|---|---|---|
| 建筑延床5000㎡以下 | 335日元/㎡ | 235〜430日元/㎡ | 约16,500〜30,100日元 |
| 5000〜10000㎡ | 252日元/㎡ | 170〜320日元/㎡ | 约11,900〜22,400日元 |
| 10000〜20000㎡ | 271日元/㎡ | 200〜330日元/㎡ | 约14,000〜23,100日元 |
| 20000㎡以上 | 255日元/㎡ | 190〜325日元/㎡ | 约13,300〜22,750日元 |
来源：国土交通省《公寓修缮积立金指南》（令和6年6月修订・PDF）／全国平均为每户每月13,378日元（令和5年度公寓综合调查）
令和5年度的公寓综合调查中，36.6%的管理协会表示“与计划相比，修缮积立金不足”。在不足的情况下，有四个主要选择。
| 选择 | 思考方式和注意事项 |
|---|---|
| ①调整施工时间 | 在劣化诊断的基础上，将紧急性低的工程推迟到下次进行。但必须区分可以推迟和不能推迟的工程，推迟防水和瓷砖脱落的对策最终会导致更高的费用。 |
| ②重新审视工程范围和规格 | 重新审视涂料等级，从全面改修改为部分改修等。请与跳过工序的“表面减额”区分开来 |
| ③利用补助金和税制 | 武藏野市的抗震补助、再生支援事业补助、高断热窗的补助、固定资产税减免、省能改修的补助金等（后述）。固定资产税的减免是各个业主的税额下降的制度，并不会直接增加管理协会的修缮资金。 |
| ④增加积立金、借款、一次性资金 | 在总会上讨论增加修缮积立金，此外，住宅金融支援机构的公寓共用部分改造贷款无需担保。通过获得管理计划认证等可以降低利率。 |
东京都武藏野市的大规模修缮中需要确认的补助金、税制和贷款
根据武蔵野市的官方网站确认的范围，并没有直接补助分譲マンション的大规模修缮工程费用的市政制度。另一方面，市内有旧耐震建筑的耐震补助、建筑重建和改修顾问派遣费用补助、针对管理组合的高断热窗户补助，如果将窗户改修与大规模修缮结合起来，则可以作为考虑对象。可用的主要有以下五种。制度的适用性和受理情况可能在年度中途发生变化，因此，在签约和开工前，请务必向我公司或各个窗口确认。（截至2026年10月14日）
| 种类 | 内容 |
|---|---|
| ①武蔵野市的支援 | 针对旧耐震分譲マンション的耐震补助、建筑重建和改修顾问派遣费用补助、管理顾问的免费派遣、管理状况报告制度。窗口为住宅对策课。 |
| ②税制优惠 | 通过促进マンション长寿命化的税制减免固定资产税（在武蔵野市，固定资产税为市税，减免比例为三分之一。需在工程完成后3个月内向资产税课申报）。 |
| ③管理计划认证制度 | 成为税制优惠和贷款利率降低的入口的认证制度。武蔵野市内的マンション，由武蔵野市（住宅对策课）作为窗口，通过マンション管理中心的手续支援服务进行申请。 |
| ④目的别的工程补助 | 节能（窗户、保温等）、耐震等。武蔵野市的“有效利用能源促进补助制度”中，针对管理组合的现有窗户的保温改修，需与国家和东京都的项目一起确认。 |
| ⑤贷款・利息补贴 | 住宅金融支援机构的マンション共用部分翻新贷款，东京都的利息补贴（マンション改良工程补助）。 |
① 武蔵野市的分譲マンション支援（耐震・顾问・报告）
根据武蔵野市为分譲マンション管理组合提供的主要支援，整理了在市官方页面上确认的范围。这些都不是直接承担大规模修缮工程费用的制度。
| 抗震补助｜对象 | 地上3层及以上、建筑面积1,000㎡以上的非木结构耐火・准耐火的共同住宅，昭和56年（1981年）5月31日之前开工的建筑物为对象（无论是出租还是分售，建筑面积的过半必须为住宅用途）。申请者为管理协会等的代表。 |
|---|---|
| 补助内容 | 顾问派遣（咨询・估算、简易诊断）免费，抗震诊断和加固设计费用的三分之二（分售的上限为每项200万日元），抗震改修・重建为三分之一。根据单价和实际费用进行计算，上限金额为分售的改修・重建1亿7,233万日元，拆除8,333万日元（根据令和7年度的指南和市的页面。出租・小规模共同住宅有另行规定）。 |
| 申请时间・注意事项 | 具体的申请期间未作说明。使用前必须先与住宅对策课进行咨询，如果已经开始项目则无法获得补助。在补助决定前签订的合同也不在补助范围内。跨年度的情况需要事先获得整体设计的批准。窗口为城市整备部 住宅对策课 抗震补助等负责人（0422-60-1976）。 |
| 分售公寓再生支援事业补助 | 为东京都防灾・建筑城市建设中心的“公寓重建・改修顾问制度”的派遣费用提供补助。A课程针对市内的分售公寓，补助派遣费用的全额（同一管理协会最多4次），B课程针对建成超过30年的分售公寓，补助派遣费用的三分之二（上限36万日元，仅限一次）。并未明确表示对大规模修缮的补助。由于未说明在合同前是否需要申请，建议确认住宅对策课（0422-60-1905）（页面更新日期为2022年9月6日）。 |
|---|---|
| 分售公寓管理顾问派遣 | 免费派遣公寓管理士和建筑师，提供管理协会的运营、管理费・修缮积立金、建筑・设备的老化及修缮工程等咨询。针对同一管理协会最多可派遣10次，需在希望派遣日的前两周左右申请（页面更新日期为2016年7月29日，最新的处理请在窗口确认）。 |
| 公寓管理状况报告制度 | 根据东京都的条例，昭和58年12月31日之前新建的，居住用独立部分超过6户的公寓为对象。报告地点为东京都以外的武藏野市（住宅对策课）（令和2年4月开始）。 |
※在武藏野市的官方网站上未能确认市对石棉的调查・拆除工程的补助（仅有防止飞散措施和报告的通知）。接收情况可能会变化，申请前请在窗口确认最新的处理。
② 公寓长寿命化促进税制（固定资产税减免）
满足一定条件的分售公寓进行有助于长寿命化的大规模修缮（外墙涂装等工程、地面防水工程、屋顶防水工程三种工程作为一体实施），次年度建筑的固定资产税额将减免（每户不超过100㎡，城市规划税不在此范围内）。减免比例由各自治体的条例决定。武藏野市的固定资产税为市税，武藏野市的通知中提到，工程完成后的次年度房屋的固定资产税额减免三分之一（东京23区的固定资产税为都税，减免比例为二分之一）。
| 国家制度的主要要求 | 新建后20年以上・总户数10户以上，居住用专有部分的地面面积占专有部分整体的2分之1以上的公寓／过去已实施外墙涂装等・地面防水・屋顶防水各1次以上／获得管理计划认证的公寓，自令和3年9月1日后，修缮积立金的金额（计划期间整体的平均金额）从认证标准以下提高到标准以上，或根据公寓管理适正化法接受行政的建议・指导，使长期修缮计划符合国家标准的管理组合 |
|---|---|
| 国家制度的实施期限 | 令和5年4月1日〜令和9年（2027年）3月31日之前完成工程（武蔵野市的通知也显示相同的期限） |
| 武蔵野市的处理 | 减额比例为三分之一（每户最多100㎡相当。城市规划税不予减免）。申报期限为工程完成后3个月内，申报地点为武蔵野市役所 资产税课 房屋科（2楼11号窗口，0422-60-1825）。因耐震・无障碍・节能・长期优良住宅的改修所导致的减额，在同一年度内不能同时适用，若年度不同则可以同时适用。此减额每户仅可申请一次。管理组合被建议以集中方式进行申报。管理计划认证及积立金相关文件由住宅对策课（0422-60-1976）负责接待 |
| 主要提交文件 | 市的减额申报书、能说明总户数的文件（设计图纸等）、大规模修缮等证明书（可提交复印件）、过去工程证明书。管理计划认证公寓需提交管理计划认证通知书的复印件和修缮积立金提高证明书，接受市的建议・指导的公寓需提供建议・指导内容实施等证明书。可能会要求提交额外文件 |
| 注意事项 | 获取管理计划认证和重新审视长期修缮计划需要时间，因此建议提前1年以上准备工程。耐震・无障碍・节能改修的固定资产税减额在同一年度内不能同时适用。令和9年4月以后的处理在官方网站上尚未确认 |
③ 管理计划认证制度（税制优惠・利率优惠的入口）
获得认证后，将满足住宅金融支援机构的贷款・债券的利率优惠以及长寿命化促进税制的要求之一（仅凭认证并不会自动减税）。武藏野市内的公寓由武藏野市作为认证窗口。认证标准与国家基本方针中的项目相同，市没有独立标准。主要标准包括：每年召开一次以上的会议、管理规约的完善、管理费与修缮积立金的区分会计，以及“计划期限超过30年且包含两次以上的大规模修缮工程的长期修缮计划，需在7年内制定和审查”等。
| 申请流程 | ①在管理组合的会议上获得决议→②通过公益财团法人公寓管理中心的“管理计划认证程序支援服务”进行事前确认（审核由公寓管理士进行）→③利用该服务向武藏野市申请→④满足标准后获得认证，依此顺序进行。市内不能直接申请或书面申请 |
|---|---|
| 手续费 | 向市申请认证的手续费为免费。事前确认等服务的使用费用，请根据公寓管理中心的通知确认 |
| 认证件数 | 市的页面上没有认证件数的记录（页面更新日期为2026年8月14日） |
| 咨询窗口 | 武藏野市 城市整备部 住宅对策课 耐震补助等负责人 0422-60-1976 |
④ 国家节能支持｜住宅节能2026活动
2026年度的变更点2025年度的“育儿绿色住宅支持事业”已废止，改组为继承的“未来生态住宅2026事业”。此外，“长期优良住宅化改造推进事业”将在令和7年度结束，令和8年度将不再实施。请注意不要在旧信息的基础上制定资金计划。
未来生态住宅2026事业
| 对象 | 无论是独立住宅还是共同住宅，原则上是指在平成28年12月31日之前新建的现有住宅的改造。管理组合・管理组合法人也可以成为共同事业者（＝可用于公共部分的改造）。租赁住宅也在对象之内 |
|---|---|
| 必需工程 | 开口部的保温改造・构体（地板・墙壁・天花板）的保温改造・生态住宅设备的安装组合是必需的 |
| 补助上限 | 根据建筑年限和达到的节能性能，每户40万〜100万日元（对于平成3年之前的住宅，达到义务标准相当的情况下为100万日元） |
| 期间 | 在签订工程承包合同的基础上，2025年11月28日以后至迟在2026年12月31日之前开始施工的项目为对象。补助申请原则上由注册事业者（施工承包商）在工程完成后进行（发包方不能自行申请）。补助申请的预约最迟至2026年11月16日，补助申请最迟至2026年12月31日（预算上限达到后即结束） |
先进窗户改造2026事业
| 对象 | 既有住宅（独栋住宅・集合住宅）的内窗安装・外窗更换・玻璃更换等，改造为高断热窗。集合住宅按“低层”“中高层”分类设置补助单价 |
|---|---|
| 集合住宅的统一申请 | 在集合住宅中，可以通过“统一申请”的方式将所有户的申请集中提交。申请手续由注册企业（窗户翻新企业）进行，管理委员会不能自行申请，但与大规模修缮相结合的窗户・玄关门改造非常契合该制度 |
| 补助上限 | 住宅为每户100万日元（2025年度的200万日元有所变更）。240㎡以上的非住宅为每栋1,000万日元 |
| 期间 | 自2025年11月28日以后〜最迟在2026年12月31日之前着手的工程为对象。补助申请需在工程完成・交付后进行，预约最迟需在2026年11月16日之前，补助申请最迟需在2026年12月31日之前（预算上限达到后即结束） |
⑤ 东京都的补助・助成和武藏野市的补助金信息
| 东京都 现有住宅节能改修促进事业（令和8年度） | 高断热窗户、门、保温材料、浴缸的改修为对象，分譲集合住宅的管理委员会包含在内。改修户数超过50户的管理委员会，助成金额为单价合计的120%。窗户和门每户上限200万日元，保温材料为费用的三分之一，每户上限100万日元。事前申请自令和8年5月29日开始。合同和施工将在事前申请受理后进行。共用部分的工程是否符合条件，无法在官方网站上确认。注册企业等的条件和预算情况，请在官方网站和窗口（03-6737-5300）确认。 |
|---|---|
| 武蔵野市 高效能能源利用推进补助制度（令和8年度） | 对现有窗户的保温改修（仅限既有住宅）提供补助，管理委员会等可获得“300万日元”、“10万日元×户数（上限30户）”、“总额的五分之一”中最低的金额（补助对象费用不含消费税，1,000日元以下舍去）。对象为区分所有者居住的住宅部分，租赁房和空置房不在补助范围内。需满足高断热窗户在总会上决议通过、获得居住者同意等条件。在理事会、总会的议案阶段需提前向市进行咨询，并在总会决定后、与施工企业签约前提交事前咨询书。市的页面显示，受理截止至令和9年2月28日，若预算达到上限，将在页面上通知（2026年4月27日更新）。窗口为环境部 环境政策课 计划科（0422-60-1841）。 |
| 武蔵野市 石棉对策 | 市的页面上有石棉飞散防止对策和申报的通知，但未能确认市对调查和清除工程的补助。申报地点为，建筑面积不足2,000㎡的由武蔵野市 环境政策课（0422-60-1842）负责，2,000㎡以上则由东京都多摩环境事务所负责。 |
| 东京都 租赁住宅的保温・再生能源集中促进事业（令和8年度） | 普通租赁合同下出租的现有租赁住宅的整栋所有者等为对象，需由Cool Net Tokyo的注册企业进行施工。事前申请时间为令和8年5月29日至令和9年3月31日，申请总额达到上限时结束。补助比例为三分之二，高断热窗户每户上限30万日元，保温材料的改修每户上限60万日元。未能确认针对分譲公寓管理委员会的相关说明，该项目面向租赁公寓和租赁住宅的业主。 |
| 东京都 特别养护老人院等的改修费用补助（令和8年度） | 支持老年设施改修的东京都项目。不可用于公寓、大规模修缮，面向拥有和运营特别养护老人院等设施的人员。对象和条件请在东京都的解说视频和官方网站上确认。 |
※东京都的租赁住宅项目面向租赁公寓和租赁住宅的业主，未能确认针对分譲公寓管理委员会的相关说明。各项受理情况会有所变化，请务必在申请前确认官方网站。
⑥ 贷款制度（住宅金融支援机构 公寓住まいる贷款）
管理委员会在进行大规模修缮时，可以利用住宅金融支援机构的“公寓共用部分改造贷款（公寓住まいる贷款）”。
| 适用工程 | 大规模修缮、耐震改造、防洪对策、节能对策、阳台修缮、电梯及停车场安全对策、石棉对策、专家的诊断・调查设计费用等 |
|---|---|
| 担保 | 无需担保（公寓管理中心等提供连带保证） |
| 还款期限 | 原则上1〜10年，特定工程实施可延长至1〜20年，获得管理计划认证后进行耐震・防洪・节能工程的最长可达35年 |
| 利率下调 | ①持有住まいる债券 ②获得管理计划认证 ③实施耐震・防洪・节能工程，分别可下调年利率0.2%（最高年利率0.6%） |
| 主要条件 | 完善管理规约、在总会上决议、修缮积立金的滞纳率原则上在10%以内。申请全年受理 |
东京都公寓改良工程补助（利息补贴）
| 内容 | 这是一个由东京都补贴住宅金融支援机构的“公寓共用部分翻新贷款”利息的制度。补贴的利率为机构利率的1%低，补贴期限为贷款的还款期限，最长为20年（如果利率低于1%，则实际为0%）。 |
|---|---|
| 对象 | 适用于东京都内耐火结构的分售公寓管理协会，利用机构的贷款和公寓管理中心等的债务担保。补贴对象为共用部分的修缮和改修（太阳能发电设备的安装工程也可能成为贷款的对象，具体条件请向住宅金融支援机构确认），旧耐震（昭和56年5月31日之前）的公寓需进行耐震诊断，管理状况需提交报告的公寓需完成报告和更新。 |
| 上限 | 贷款预约金额、贷款对象工程费用、工程费用减去补助金后的金额、每户200万日元（如伴随耐震改修则为600万日元）×户数中最小的金额为上限。 |
| 令和8年度的受付 | 分为两期，第1期（5月13日〜9月30日）已结束。第2期为令和8年10月1日〜令和9年2月19日接受申请。每期2500户，先到先得。贷款批准后，在签署借款合同之前需申请和决定发放。窗口：东京都住宅政策本部 民间住宅部 公寓课 03-5320-7532 |
火灾保险可用的情况与不可用的情况
因台风、强风导致的屋顶防水卷材、护栏和围栏的飞散、冰雹、雷击等“意外事故”造成的损失，可能会被纳入火灾保险的范围。在劣化诊断时，记录事故造成的损伤与自然老化的区别非常重要。
另一方面，自然老化本身不在保险范围内。全国范围内频繁发生“可以用保险金无自负修理”的诱导性问题，国民生活中心也多次发出警告。虚假申请将被追究保险金诈骗。申请的可否，务必由管理协会或业主本人直接向保险公司或代理商确认。翔工务店对此类信息一律不提供。
东京都武藏野市的建筑情况与修缮要点
武藏野市是一个面积为10.98㎢、约有15万人居住的城市，约75%的住宅为共同住宅（平成30年住宅・土地统计调查）。市内的分售公寓实态调查（2012年）显示，昭和56年以前的旧耐震建筑占比32.1%，超过了东京都整体的22.3%。市内有吉祥寺等地，租赁公寓和公寓数量众多，分售与租赁交错存在。以下数值仅列出可从官方资料中确认的数据。
（令和2年4月1日当前）
（令和2年4月1日当前）
（平成30年住宅・土地统计调查）
（市的实态调查・2012年10月・15,625户）
（上述417栋中的134栋）
来源：武藏野市「第四次住宅总规划 第2章」（PDF）／武藏野市「分售公寓实态调查2012」（平成25年3月・PDF） ※人口・户数为市的住宅总规划中刊载的令和2年4月1日时的值，分售公寓的栋数・户数为2012年10月时的调查对象。面积为国土地理院「全国都道府县市区町村别面积调查」（2024年）的值。
武藏野市的分售公寓中，旧耐震建筑超过三成
市的实态调查显示，在调查对象的417栋中，昭和56年以前的旧耐震标准建筑有134栋（32.1%），昭和57年是分售公寓建设的高峰期。调查已过去14年，各建筑的年龄也相应增加了14年。下表将调查时的分类，替换为2026年时的建筑年限参考。
| 建筑时期 | 市的实态调查（截至2012年10月） | 建筑年限的参考（截至2026年） | 下次修缮将增加的工程 |
|---|---|---|---|
| 昭和56年（1981年）以前 包括旧耐震建筑 |
134栋（32.1%） | 建筑超过45年 | 第三次及以后的修缮。给排水管的更新、铁部和扶手的更换、耐震诊断将成为讨论的重点 |
| 昭和57年（1982年）以后 昭和57年是建筑数量的高峰 |
283栋（从417栋中减去134栋的数量） | 建筑44年以下 | 第一次到第三次。密封胶的更换和外墙涂装、屋顶防水的改修、窗框和玄关门的改修为中心，具体比例因建筑年限而异 |
出处：武藏野市「分譲マンション実态调查2012」（PDF）（旧耐震134栋・32.1%、昭和57年为高峰、全市旧耐震建筑比例22.3%。283栋是从417栋中减去134栋的差额） ※建筑年限是根据竣工年的划分计算的参考，并不表示劣化程度。2012年11月以后竣工的建筑不包括在此调查中。
武藏野市影响建筑和工程的四个因素
根据公共资料，将与大规模修缮相关的特点整理为四个方面。武藏野市旧耐震建筑比例高，约75%的住宅为共同住宅，且出租房屋较多，因此必须进行针对分售和出租各自情况的诊断，以及包括道路占用的事前预约在内的手续确认。
① 气候｜温差、酷暑、大雨
气象厅在东京的观测（并非武藏野市内的观测值）显示，2021年至2025年的年最高气温（该年日最高气温的最高值）为36.8至38.5℃，年最低气温（日最低气温的最低值）为−3.5至−1.0℃（2025年的最高气温为8月的38.5℃）。年降水量中，最多的2021年为2,052.5mm，最少的2025年为1,152.5mm，年间差异较大。夏季高温和冬季寒冷导致外墙、密封胶、防水层每年都会反复伸缩。建议在出现问题之前对防水层、密封胶、排水管进行检查。
② 地形・水害｜河川的浸水预想、内水
市的页面上，防灾信息地图和浸水危险地图是以假定最大规模的降雨（总雨量690mm，小时最大雨量153mm）为前提的。基于东京都制作的神田川流域、石神井川及白子川流域、野川・仙川・谷沢川及丸子川流域的浸水预想区域图等。关于内水（雨水排放），在令和8年3月新指定了假定区域，危险地图计划在令和9年度以后进行修订。武蔵野市的页面上记载没有土砂灾害・高潮・海啸的警戒区域。浸水深度的最大值在市的页面上没有数值记载，需要在危险地图上确认。液化的假定在市的资料中无法确认。请在市的防灾信息地图和浸水危险地图上确认您的地块属于哪个假定。
③ 建筑类型｜共同住宅约占75%，租赁较多
根据平成30年的住宅・土地统计调查，住宅总数为73,580户，共同住宅约55,000户（居住家庭的住宅约占75%），独立住宅降至约20%。所有权关系中，自有住房占39.7%，民营租房占46.9%，公营租房占2.9%，UR・公社租房占2.7%，工资住宅占3.5%。公寓数量为13,250户（18.0%），昭和55年以前建造的住宅为11,750户（约16%）。因此，在市内，不仅分譲公寓的管理协会，还包括租赁公寓・租赁公寓业主的外装修也可以进行咨询。对于租赁情况，通知租户以及考虑空置期间和租金的影响来制定工程计划是非常重要的。
④ 城市规则｜东京都景观条例、城市建设条例、绿化
武蔵野市不是景观行政团体，市没有景观条例或景观计划。市全域包含在东京都景观计划区域内，某些规模以上的建筑物可能需要根据东京都景观条例进行事前协商或申报。根据都的资料，建筑物的外观变更的修缮・改装或色彩变更属于申报行为，东都的问答中，同样颜色的重新涂装也被列为申报对象（如瓷砖修复等常规管理行为不在此列）。申报需在开工前30天进行，是否属于申报对象不是根据变更部分的面积，而是根据建筑物整体的规模来判断。一般区域的规模是指市町村部的建筑物高度在45m以上或建筑面积在15,000㎡以上，但武蔵野市的具体处理需在东京都的窗口确认。市内对于武蔵野市城市建设条例（令和7年7月1日施行）的开发项目等，进行基于“武蔵野市景观指南”的景观协商。建筑物的建设和构筑物的建造在确认申请前需要事前调整，但外墙的重新涂装是否属于申报对象在市的页面上没有记载。窗口是城市建设推进课（0422-60-1873）。绿化方面有“武蔵野市绿化指导要纲”，建筑行为的场地面积在200㎡以上的，需要提交绿化计划书并进行20%以上的绿化（绿化推进课 绿化科 0422-60-1863）。地区计划（如吉祥寺东町地区）和建筑协议的数量在市的页面上无法确认。请根据具体项目在窗口进行确认。
出处：气象厅「过去的气象数据（东京）」／武藏野市「第四次住宅 master 计划 第2章」（PDF）／武藏野市「分售公寓实态调查2012」（PDF）／武藏野市「防灾信息地图及浸水危险地图」／武藏野市「有景观条例吗？」／东京都「景观条例Q&A」（PDF）／东京都「景观计划」（PDF）／武藏野市「基于城市规划条例的景观协商」／武藏野市「计划在武藏野市内建筑的人士」 ※住宅・土地统计调查的值为平成30年（2018年），未反映更新的调查结果。
在进行工程时，武藏野市必定会成为讨论的焦点
| 论点 | 武藏野市的实际情况与翔工务店的应对 |
|---|---|
| 道路占用与搬入 | 当脚手架和临时围挡占用道路时，需要申请道路占用许可。市道的窗口是城市整备部道路课维护管理科（0422-60-1857），申请前需提前电话预约。接待时间为上午9时至11时30分，下午1时至4时30分，无法通过邮寄、传真或电子邮件申请。附带文件包括：指引图、平面图和立面图、现场拍摄的现场照片（标记占用位置）。占用费由条例规定，但市页面上没有金额和许可所需的天数。道路使用许可的手续由管辖警察署办理。在现场确认前面道路和搬入路线，纳入工程计划中占用的必要性和预约日程。 |
| 景观条例的届出 | 市内没有景观条例，可能需要根据建筑物整体规模提交东京都景观条例的届出。相同颜色的涂装也属于届出对象，届出需在开工前30天提交。在开工前确认是否需要届出，必要时纳入工程计划。 |
| 旧耐震建筑与耐震补助 | 旧耐震建筑占总数的32.1%（2012年），市内有耐震补助。补助需要事前咨询，已开始的项目不在补助范围内。在大规模修缮的计划阶段，整理耐震诊断的必要性，并结合脚手架存在期间可以进行的工程进行建议。 |
| 窗户的保温与市的补助 | 针对管理协会的高保温窗户补助，需在总会决定后、合同前提交事前咨询书，接收截止日期为令和9年2月28日。如果将窗户改修纳入大规模修缮中，将根据工程和总会的日程进行逆推，确保在合同前完成与市的咨询安排。 |
| 河川沿岸的浸水预想与排水情况 | 根据神田川、石神井川、白子川、野川、仙川等的浸水预想区域图，内水的预想区域也被新指定。屋顶排水口、雨水槽、排水管的堵塞，以及低层和地下设备周围的水流情况将在诊断中一并整理。 |
| 租赁业主的工程 | 民营租赁房占46.9%，也预计会有租赁公寓和租赁住宅的外装修修缮咨询。将入居者的通知、空房期间、施工中的洗衣物和停车场的使用方式纳入工程计划。 |
出处：武藏野市「关于道路占用的事项」／武藏野市「道路占用许可申请书（脚手架）」／东京都「景观条例Q&A」（PDF）／武藏野市「公寓（耐震补助制度）」／武藏野市「高效能量利用促进补助制度」／武藏野市「防灾信息地图及洪水危险地图」
※我们接受武藏野市内全域的咨询。
需要进行大规模修缮的劣化症状和时机
一般来说，大规模修缮的周期为12〜15年。根据国土交通省的实际调查，实际的修缮周期中13年是最常见的，约70%的情况在12〜15年之间，而随着修缮次数的增加，周期往往会缩短。然而，实际判断的依据并不是年数，而是劣化状况，因此如果出现以下症状，建议尽早进行现场调查。
| 部位 | 放置すると危険な劣化サイン | 主な対処 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 粉化（手上有白色粉末）、褪色、宽度超过0.3mm的裂缝、涂膜的起泡・剥落 | 基层修复＋外墙涂装 |
| 外墙（瓷砖面） | 瓷砖的浮起・脱落、缝隙的缺损、白华（盐霜）、敲击时有浮音 | 注入浮起・更换・透明防水 |
| 密封胶 | 缝隙的裂纹、收缩、剥离、硬化 | 更换 |
| 屋顶・阳台 | 防水层的起泡・断裂、水洼、排水口堵塞、漏水到下层 | 聚氨酯防水・卷材防水・排水口改修 |
| 铁部・铁骨楼梯 | 锈蚀、涂膜剥落、踏板腐蚀 | 打磨＋防锈＋涂装、部件更换 |
| 屋顶 | 屋脊金属的浮起、瓦片的裂纹・翘曲、苔藓、瓦片的移位 | 屋顶涂装・覆盖工法・更换 |
| 混凝土 | 爆裂（钢筋暴露并渗出锈水）、裂缝漏水 | 爆裂修复・树脂砂浆填充 |
| 共用走廊・楼梯的地面 | 长尺卷材的浮起・剥落・边缘开口、基层暴露 | 长尺卷材更换・基层防水 |
部位修缮周期的参考（国土交通省指南）
| 部位・工程 | 周期的参考 | 部位・工程 | 周期的参考 |
|---|---|---|---|
| 外墙涂装（重新涂刷） | 12〜15年 | 密封胶更换 | 12〜15年 |
| 外墙涂装（现有去除＋涂装） | 24〜30年 | 铁部涂装 | 5〜7年 |
| 屋顶防水（修复・维修） | 12〜15年 | 给水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
| 屋顶防水（拆除・新建） | 24〜30年 | 排水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
※上述为指南的参考例，并非统一的施工期限。实际周期根据建筑的规格・地理条件・劣化状况等进行设定。
出处：国土交通省「长期修缮计划编制指南」（令和6年6月修订・PDF）／国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查」
大规模修缮的施工案例
翔工务店承接的杂居大楼外装修修缮工程案例。该建筑出现了多个漏水点，采用了瓷砖外墙的清水防水与屋顶防水相结合进行改修。
杂居大楼的外装修缮工事（瓷砖外墙防水＋屋顶防水）
| 工事内容 | 破损瓷砖部分更换／附属部涂装（管道・水切）／屋顶防水工事（聚氨酯防水）／外墙瓷砖防水（七号S）／窗框周围密封工事／外墙瓷砖砂浆缝隙修补／藤蔓清除 |
|---|---|
| 新规使用材料 | 外墙瓷砖：国代瓷砖／附属部涂装：拉基尔硅树脂涂料／屋顶防水：高强度聚氨酯（萨拉赛努A）／外墙瓷砖防水：七号S |
| 价格区间 | 400万〜410万元 |
| 工事期间 | 45天 |
| 所在地 | 非公开 |
| 工事经过 | 由于外墙和屋顶等多个地方发生了漏水，因此建议进行了外墙整体的防水。七号S是用于瓷砖外墙的透明防水材料，费用略高，但防水性强，适合外墙多个地方发生漏水的情况。 |
客户的声音
从现场调查到工程完成的流程
从咨询到工程完成及售后维护，由一位负责人全程跟进。如果是管理协会的情况，需要在总会上进行决议，因此建议在希望开工的时间前1年到1年半开始行动，以便从容推进。
- 咨询（免费）请通过电话、表单或LINE与我们联系。如果您有其他公司的报价，提供该报价也可以。
- 现场调查・建筑诊断（免费）对外墙进行敲打调查，确认裂缝、密封和防水层，必要时使用无人机或热成像仪调查屋顶、高处和漏水点。在武藏野市的项目中，还会确认场地状况、树木、道路宽度、是否需要占用道路、与邻近建筑的距离、神田川、石神井川、野川等的洪水预想、搬入路线和停车场。
- 调查报告书・报价的提交提供附有照片的劣化诊断报告书，以及逐项列明数量、施工方法和材料的报价。也可以提供多个方案的建议。
- 方案确定・签约通过颜色模拟、涂板和试涂确认颜色。如果是管理协会的情况，我们也会协助制作总会所需的资料。如果涉及到东京都景观条例的申报或武藏野市的城市建设条例的景观协商、地区计划，我们会同时解释色彩的考虑。
- 通知住户・邻近居民分发工程通知，进行邻里问候，设置入口处的公告板（工程表、洗衣信息）。如果需要暂时移动停车场，这个阶段会进行调整。
- 搭建临时脚手架〜各项工程自有脚手架班组搭建脚手架，进行高压清洗→基层修复→密封→外墙涂装・瓷砖修复→防水→铁部・附属部的顺序施工。每个工程都有负责人进行检查并拍摄施工照片。
- 完工检查・拆除脚手架・交付在客户的见证下确认完成情况，并提供施工照片、使用涂料的报告书和保修书。
- 售后维护每年发送通知DM，可以进行年度检查。部分密封等简单修复免费处理。
住户应对・追加工程批准・检查报告
与工程本身同样重要的是“何时、何事、用何资料进行报告”。翔工务店将在以下四个场合提供资料和报告。
| 场景 | 我们将提供的内容 |
|---|---|
| 开工前 建筑诊断 |
我们将提供附有照片的劣化诊断报告书。该资料总结了劣化部位及我们建议的施工范围的依据。 |
| 开工前〜施工中 通知住户及邻近居民 |
我们将分发施工通知，进行邻近居民的问候，并在入口处的公告栏上提供工程进度表和洗衣信息。 |
| 施工中 追加工程的批准 |
在搭建脚手架后发现的劣化情况，将提供照片、数量和金额，并在获得批准后进行施工。 |
| 施工中〜完工时 检查报告 |
每个工程阶段由负责人进行检查，并拍摄施工照片。完工时将在客户的见证下确认完成情况，并提供施工照片、使用涂料的报告书和保修书。 |
※对于管理委员会，建议在签约前确定由谁批准追加工程（理事长、修缮委员会等）以及需要批准的金额标准，以便顺利进行。
施工期间的生活会怎样？对住户的影响
大规模修缮原则上是在居住的情况下进行。不过，在脚手架搭建期间，生活会受到一定限制。提前通知可以避免大部分麻烦，因此翔工务店在施工前会进行详细的说明和公告。
| 影响的事项 | 实际情况／我们公司的应对 |
|---|---|
| 洗衣物 | 高压清洗、涂装、防水的日子无法外晾。我们会在公告板和各户信箱上告知“今天哪个面进行作业”，尽量确保可以晾晒的日子。 |
| 窗户的开关 | 除了清洗日和涂装日外，在养生、干燥、防水作业等工序中也可能无法打开窗户。我们会逐步告知每个工序的情况，请确认公告和通知。我们会安排工序，以避免连续关闭。 |
| 阳台 | 在进行地面防水和栏杆涂装时，请暂时移动私人物品、植物和空调室外机。具体时间会提前通知每户。 |
| 声音和气味 | 基层修补（凿除、钻孔）时声音最大。作业时间原则上为8时至17时，周日和节假日会根据要求控制作业。也可以选择低气味类型的涂料。 |
| 防盗与隐私 | 脚手架可能成为入侵的途径。可以用网状布遮挡视线，夜间对脚手架的升降楼梯进行上锁和安装感应灯等措施。我们也会严格进行入场者的礼仪教育。 |
| 停车场 | 在搭建脚手架的面上，车辆需要暂时移动。由于寻找移动地点可能需要时间，我们会在开工前2至3个月一起推进移动地点的确认。 |
| 宠物、小孩和居家工作 | 如果您对声音敏感，请提前告知，我们可以在作业日期上进行调整。请随时告知我们。 |
| 出租中的房间 | 我们会协助业主制作给租户的通知文案。如果担心施工对入住率的影响，我们也会提供颜色模拟以帮助您进行形象改变。 |
选择大型修缮承包商的方法和发包方式
在东京都武藏野市，许多大型修缮承包商可供选择，您可能会感到困惑该选择哪家。在请求公寓、住宅大楼的改修时，请确认以下四点。
●拥有丰富的大型修缮经验
●确认是否有保证和售后维护
●从多家承包商获取报价（至少3家）
●确认是否为自有管理
拥有丰富的大型修缮经验
大型修缮承包商通常会拥有自己的网站，并展示外装翻新的施工业绩。如果修理内容附有照片详细解说，能作为实际请求时的参考，令人安心。
在比较大型修缮承包商时，参考Google和评价网站的评分也是有效的！如果负面评价较多，需要特别注意。如果评价较少，请同时确认施工业绩、说明内容和管理体制等。
大规模修缮工程不仅施工本身重要，还容易与入住者和邻居发生纠纷，因此有必要通过公告板等方式发布工程进展情况和洗衣物信息，以防止纠纷的发生。翔工务店擅长外装工程，因此我们也收到了许多公寓和住宅的外装翻新请求。
确认是否有保证和售后维护
选择大规模修缮公司时，请确认是否有保证。如果在施工后出现漏水等问题，若施工公司提供漏水保证，则可以免费修理，这样就安心了！设有保证期限的公司通常对施工有信心，因此也是选择承包商的判断标准。
保证期限因承包商和工程内容而异，但一般设定在1年至10年之间。紧急处理或部分修补通常无法提供漏水保证。除了保证外，还有一些公司提供售后服务，因此请确认是否有保证和售后服务。
翔工务店每年会发送DM进行售后维护，并提供每年检查的服务。对于部分密封等简单修补，我们会免费提供服务。
从多家承包商获取报价（至少3家）
在请求大规模修缮时，请从多家承包商获取报价。获取至少3家的报价，并比较各公司的报价和报告是非常重要的！即使是相同的工程内容，不同的承包商费用也可能不同，保证和售后服务也可能有所不同。此外，获取报价也有助于价格谈判。
在比较报价时，除了费用，还要仔细比较“报价项目”、“基层修补工程和外墙涂装的方法和材料”、“工程确认”等细节！如果副材料等级较低或跳过某些工序，成本可能会降低，因此应避免仅凭费用判断。特别是基层修补工程从外观上难以看出，因此也要仔细确认是否采用了适合基层缺陷状况的修补方法！
请查看报价单的这些内容（检查清单）
| 确认项目 | 需要关注的要点 |
|---|---|
| “一式”表记是否过多 | 数量和单价是否明确。仅有“外墙修复 一式”无法进行比较和验证 |
| 数量是否与实际测量相符 | 是否有与图纸或实际测量相差甚远的数量被列入。水分最容易出现在这一部分 |
| 杂费的比例 | 现场管理费、一般管理费、法定福利费等的内容和比例。根据国交省的令和3年度调查，平均约占工程费用的1成（不包括共通临时费用），但因建筑规模和条件不同而有所变化，并没有统一标准 |
| 材料名称是否写明 | 是否注明涂料、防水材料的厂家名称、产品名称、等级及涂刷次数 |
| 下地修复数量的处理 | 在搭建脚手架之前无法准确测量的项目。是否写明“概算数量”或“实际结算”，增减时的约定是最重要的 |
| 保证与售后检查 | 每项工程的保证年限、检查频率、无偿服务的范围 |
| 公司的资质 | 建筑业许可的种类、同规模同结构的施工业绩、有资格人员的在籍情况 |
确认是否为自主管理
大规模修缮工程包括“下地修复工程”、“外墙涂装”、“防水工程”、“管道更换”等多种工程，实际的劣化状态和客户的需求会影响计划内容。
完全将大规模修缮工程外包给分包商的公司，可能因知识和经验不足而提出错误的修理建议或无意义的工程。如果在调查后再委托分包商，可能会增加时间和成本。通过拥有知识和经验的自主管理，可以实现成本控制和负责任的施工。
此外，将工程外包给分包商的公司，在施工过程中一旦发生问题，响应可能会变慢。避免让未与客户实际洽谈的公司来管理施工是明智的选择。翔工务店从临时脚手架的搭建到外墙涂装和防水工程均由自有团队施工，具备知识和经验的负责人将管理施工！
发包方式有三种。选择哪种会影响推进方式
特别是对于管理委员会来说，在“选择哪家公司”之前，需要先决定“如何委托”。主要的发包方式有以下三种。
| 方式 | 进展方式 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 责任施工方式 | 施工公司负责调查、设计、施工和管理 | 不需要额外支付设计顾问费用（调查设计费可能包含在工程费用中）／管理窗口统一，管理委员会的负担较小／责任明确／可能缩短发包时间 | 规格容易依赖施工公司，难以进行横向比较／第三方检查难以实施，管理委员会需要自行验证价格、规格和施工情况 |
| 设计监理方式 | 设计事务所或顾问负责调查和设计，施工由其他公司负责 | 可以在相同条件下比较施工公司／施工过程中的监理独立 | 需要额外支付顾问费用／需注意利益冲突和串通的风险／周期容易延长 |
| 管理公司元请方式 | 管理公司作为总承包，分包商进行施工 | 日常管理衔接方便／管理委员会的工作量最小 | 中间利润可能导致价格偏高／竞争机制难以发挥 |
大型修缮的串通与不当顾问问题及自我防范措施
2026年 最新在大型修缮行业中，设计顾问与施工公司之间的不当承包问题长期以来受到关注。国土交通省在平成29年1月和令和5年4月向管理委员会发布了警示通知，2026年9月28日，公正交易委员会宣布，关东地区的公寓管理委员会委托设计顾问进行的大型修缮工程中，实际有38家公司受到排除措施命令，37家公司被命令支付总额为16亿3,788万日元的罚款（2家设计顾问公司也在排除措施命令之列）。
典型的三种手法
① 虚假估算
事先决定承包公司，其他公司仅形式上提供高额估算，这是一种“做秀”。管理委员会看起来“确实进行了比较估算”。
② 设计监理者的勾结
顾问以极低的设计监理费用签约，同时从合作施工公司的高额工程费用中获得回扣。过低的设计监理费用是需要注意的信号。
③ 回扣
将合同金额的一定比例作为回扣，这部分费用会被加到工程费用中。结果是管理委员会需要支付额外费用。
出处：国土交通省「关于公寓大规模修缮工程发包等的适正化」（令和5年4月3日通知・PDF）
管理委员会可以采取的自卫措施
- 从多家公司获取各自独立的估算
- 咨询中立的第三方，如公寓管理师、建筑师等
- 将业者选择的过程记录在会议记录中，以确保透明性
- 确认设计监理费用异常低的顾问的理由
- 在合同中加入发现串通时的违约金条款
- 不要将信息集中在一家顾问身上，管理委员会自身也要验证规格
东京都武藏野市的大规模修缮 常见问题
- 东京都武藏野市的大规模修缮费用大概需要多少？
- 对于公寓，根据国土交通省的令和3年度实态调查，单户的费用大约在75万到150万日元（不包括消费税和共同临时费用），约70%的情况在此范围内，最常见的是100万到125万日元。根据我们公司的施工业绩，木结构两层公寓的费用在200万到400万日元，三层钢骨和RC公寓的费用在400万到900万日元，小规模公寓或杂居大楼的费用在500万到1,500万日元之间。由于下地的劣化状况和防水、屋顶工程的有无会有所不同，因此我们会通过免费的现场调查提供估算。
- 大规模修缮应该每多少年进行一次？
- 一般来说，12到15年为一个周期，国土交通省的实态调查显示，实际周期中13年是最常见的，约70%的情况在12到15年之间。然而，判断的标准不是年数，而是劣化状况。如果发现密封材料的劣化、瓷砖的浮起或防水层的破损，建议在周期到来之前进行修缮，这样最终可以节省费用。武藏野市的分譲公寓在市的实态调查（2012年10月）中，共有417栋、15,625户，昭和56年以前的旧耐震建筑有134栋（32.1%），超过了东京都整体的22.3%。昭和57年被认为是建筑数量的高峰，调查后已过去14年，建筑年限各自增加了14年。如果重新计算建筑年限，旧耐震的建筑年限超过45年，将进入第三次修缮，给排水管和设备的更新、耐震诊断将成为讨论的重点。然而，调查数据是2012年的，当前的栋数和状况因建筑而异。
- 施工期间大概需要多长时间？住户可以继续居住吗？
- 公寓的施工时间大约为3周到2个月，小规模公寓或大楼为1.5到3个月，50户以上的公寓大约需要4到6个月。住户可以在施工期间继续居住。由于施工期间会搭设脚手架，洗衣物的外晒和窗户的开关会受到限制，因此我们会提前发放通知，公告板上提供施工进度和洗衣物信息，并严格遵守作业时间，以尽量减少对生活的影响。
- 从计划开始到施工完成，大概需要多长时间？
- 对于管理组合，成立修缮委员会、建筑诊断、选择承包商、总会决议等大约需要1年到1年半，之后施工需要3到6个月。整体来看，建议预留2年左右的时间，以便从容推进。如果使用补助金或税制优惠，管理计划认证的获取（总会决议、事前确认、认证申请）也需要时间，因此请考虑在内。
- 在东京都武藏野市，有可以用于大规模修缮的补助金吗？
- 根据武藏野市的官方网站，目前没有针对分譲公寓的大规模修缮施工费用或劣化诊断费用的市级补助制度（截至2026年10月14日。最终请确认市的窗口）。市的支持包括针对旧耐震分譲公寓的耐震补助（需要事前咨询，已开始的项目不在补助范围内）、公寓再生支持项目补助（对调查和研究等费用的补助）、公寓管理顾问制度等。在大规模修缮中，如果满足条件的分譲公寓，可以通过“公寓长寿命化促进税制”获得固定资产税的减免（武藏野市的市税，减免比例为三分之一。城市规划税不予减免）以及住宅金融支持机构的贷款、东京都的“公寓改良工程补助”（利息补贴。令和8年度的第二期截止至令和9年2月19日）等。管理计划认证由武藏野市（住宅对策课）负责。市的“高效能能源利用促进补助制度”中有针对管理组合的高隔热窗等补助，截止至令和9年2月28日，但需要在签约前进行事前咨询。此外，如果包括窗户和隔热的工程，可能符合国家的“先进窗户改造2026”、“未来生态住宅2026”、东京都的现有住宅节能改造促进项目的条件。申请的时间和申请者因制度而异，请在签约和开工前确认各制度的适用条件和申请流程。
- 听说大规模修缮可以降低固定资产税，这是真的吗？
- 外墙的颜色可以自由决定吗？
- 可以。您可以根据自己的喜好选择外墙的颜色。不过，请注意，某些地区可能会有关于建筑外观的规定，因此在决定之前最好先咨询相关部门。
武藏野市没有市的景观条例和景观计划，整个市区都属于东京都景观计划的区域。因此，根据东京都景观条例，可能需要根据建筑物整体的规模进行申报。建筑物的申报对象包括新建、扩建以及外观改变的修缮、改装和色彩的变更，东京都的问答中也指出，重新涂刷相同颜色也属于申报对象（如瓷砖修补等通常的管理行为不在此列）。申报需在工程开工前30天进行，是否需要申报的判断依据不是变更部分的面积，而是建筑物整体的规模。一般区域的规模标准在市町村和区部有所不同，适用于武藏野市的分类请在东京都的窗口确认。此外，还需确认武藏野市的城市建设条例（令和7年7月1日实施）下的景观协商（城市建设推进课 0422-60-1873）以及绿化指导要纲、地区计划等。是否需要申报取决于建筑物的位置和工程的范围，请提前确认。我公司在调查时也会一并进行确认。通过颜色模拟共享完成的形象，可以更顺利地进行总会和邻里之间的讨论。
- 北侧的外墙为什么苔藓和藻类严重？
- 日照不足和湿气积聚的面容易滋生藻类、苔藓和霉菌。除了北面，邻近建筑物或树木遮挡阳光的面也容易出现这种情况。通过高压清洗彻底清除后，选择具有防藻和防霉性能的涂料可以抑制再发。同时，建议同时检查落叶和泥土造成的屋顶排水口和雨水槽的堵塞。这可能是导致屋顶积水和漏水的原因。
- 应该选择责任施工方式还是设计监理方式？
- 户数越少，咨询费用的负担比例越重，因此在中小规模的建筑中，责任施工方式更为合适。另一方面，在户数较多的大型建筑中，设计监理方式可以由第三方统一规格，在相同条件下进行比较的优势也更大。设计监理方式由第三方制定规格，因此可以在相同条件下比较施工公司，但咨询费用需另行支付，并且需要注意利益冲突和串通的风险。即使是责任施工方式，价格、规格和施工状况的验证也是不可或缺的。翔工务店在责任施工方式下，也会提供逐项列明数量、工法和材料的报价，便于与其他公司进行同等条件的比较。
- 如何识别大型修缮的串通行为？
- 典型的手法有三种。①事先决定承包商，其他公司仅形式上提供高报价的“虚假报价”；②咨询公司以极低的设计监理费签约，从合作公司获取回扣的勾结；③将合同金额的一部分作为回扣加到工程费用中。对策是获取独立的相互报价，咨询中立的第三方，记录选定过程的会议记录，并在合同中加入违约金条款。2026年9月28日，公平交易委员会发布了关于大型修缮工程的排除措施命令和罚款命令。
- 相互报价应该找几家公司？
- 建议至少找3家公司。过多会导致无法比较，过少则无法形成竞争。重要的是比拼的不是公司数量，而是“在同一条件下进行比较”。制定共同的规格书和数量表，在相同条件下进行请求，并要求提供明细，不承认“一式”表记，这样金额差异就能清楚地表明是范围的不同还是单价的不同。
- 自有脚手架有什么不同？
- 在大型修缮的工程费用中，临时工程约占20%（根据国土交通省的令和3年度实态调查）。由于不外包脚手架工程，因此可以更容易地控制这部分成本，自有的脚手架班组也能灵活应对工程的急剧变更和追加工程。翔工务店自有约100栋住宅的脚手架材料，能够根据现场情况进行规划，即使是在高低差较大的场地或前面道路狭窄的现场也能适应。
- 我正在进行相互报价，可以只看一下报价单吗？
- 当然可以。如果您能提供其他公司的报价，我们会免费确认项目、数量、工法和材料是否适当，并提供相同条件下的报价。我们非常欢迎相互报价。
- 可以只请求雨漏的应急处理吗？
- 可以。作为大型修缮的前期阶段，我们也接受仅进行雨漏应急处理或局部修缮的请求。我们会通过热成像和无人机确定原因位置，并提出必要的最小修缮方案。
-
- 可以处理含有石棉（石綿）的屋顶材料和外墙材料吗？
- 可以处理。我们有持证的石棉作业主任者和建筑物石棉含有建材调查者，能够从法律规定的事前调查开始，处理含有石棉的屋顶材料的覆盖工法和拆除工作。在武蔵野市的官方网站上确认的范围内，未发现市政府对石棉调查和拆除工程的补助（截至2026年10月14日）。关于防止飞散的申报有相关通知，请在工程计划阶段向市政府窗口（环境政策课）确认。
- 如果不进行大规模修缮，会发生什么？
- 可能会出现外墙瓷砖脱落导致的人身事故、钢筋腐蚀导致的结构劣化、漏水、资产价值下降等风险。此外，对于建筑基准法第12条规定的定期报告对象建筑物，关于瓷砖或砂浆外墙，在竣工或外墙改修超过10年等特定条件下，需要进行全面打探等调查。武蔵野市内建筑物的定期报告由武蔵野市建筑指导课结构设备科负责。有关适用用途、规模、符合共同住宅的楼层或建筑面积等条件，请在东京都的定期报告对象列表或市政府窗口确认。包括商店、餐饮店、医院、酒店等在内的综合建筑物，可能因用途位置和规模而成为对象，因此需要单独确认。即使不在法定调查范围内，定期的检查和维护管理也是必不可少的，如有疑问，请随时咨询。
- 大约需要多少钱进行10户左右的公寓大规模修缮？
- 根据我们的实际经验，木结构两层楼6到10户的费用在200万到400万日元之间，钢骨或RC三层楼10到20户的费用在400万到900万日元之间（包括脚手架、基层修复、外墙涂装、密封和防水一整套）。公寓一般每10到15年进行一次修缮。对于业主来说，修缮时通过颜色模拟进行外观形象改变，以提高入住率的案例越来越多。
在东京都武蔵野市寻找大规模修缮承包商，请联系翔（かける）工务店
我们在神奈川县和东京都全域提供服务，在武蔵野市也承接公寓和公寓的外墙翻新和大规模修缮。不仅限于大规模修缮工程，我们也乐意处理部分修缮和漏水修复工程。“希望一次翻新能持久使用”“希望尽量控制费用”“室内太热，想提高保温性能”等具体需求和未来的修缮计划，我们将为您提供最佳解决方案。
从临时脚手架工程到屋顶工程、外墙涂装工程均由自有团队施工。我们对比其他公司在费用、质量和安排方面有信心，因此欢迎进行相见估算！
大规模修缮工程服务区域
翔工务店接受神奈川县和东京都全域的请求。
吉祥寺本町／吉祥寺东町／吉祥寺南町／吉祥寺北町／境南町／御殿山／境／樱堤／关前／中町／西久保／绿町／八幡町
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翔工务店的团队平均年龄为二十多岁后半段，虽然年轻，但技术不逊于任何公司。
我们最大的优势是脚手架、屋顶及涂装工程均由自有团队完成。在通常分工施工的行业中，一站式委托可以减少管理工作并控制费用。最重要的是，出现问题时我们会及时赶到处理！
我们自信地说：我们是神奈川最年轻、最热心的装修公司！
