東京都港区のマンション・アパートの修繕・改修は翔工務店にお任せください！

東京都港区のマンション・アパート・ビルの大規模修繕に対応

東京都港区で対応できる大規模修繕工事

大規模修繕は「外壁塗装だけ」「防水だけ」ではなく、足場をかけている間に建物全体の劣化をまとめて直す工事です。翔工務店では下記の工事をすべて自社で対応できるため、工程の調整や責任の所在が明確です。

建物診断から決める大規模修繕の工事範囲

上の工事をすべて行うとは限りません。どこまで工事するかは、建物診断の結果から決めます。翔工務店では無料の現地調査で下記を確認し、写真付きの劣化診断報告書にまとめたうえで、工事範囲をご提案します。

東京都港区の大規模修繕で翔工務店が選ばれる理由

弊社が港区の大規模修繕をお任せ頂ける理由は、「大規模修繕工事において他社に真似できない弊社の取り組み」があり、多くのお客様にご好評を頂いているためです。

1．外装リフォームに特化した設備

翔工務店では大規模修繕で行う外壁塗装や防水工事等を低コスト・ハイクオリティにご提供できるように、下記の倉庫や資材置き場を整えております。資材置き場やショールームは横浜市を中心に5つの拠点を整えております。

足場材の自社保有

大規模修繕で必要となる仮設足場の足場材を自社で保有し、自社で足場を組むことが可能です。
足場工事を外注せずに自社の足場班で行うことにより、足場工事代のコストカットにつながり、迅速で柔軟なご対応が可能となります。
およそ、戸建て100棟分の足場材を保有しております！

自社大型倉庫にて資材の保管

外装リフォームに使用する塗料や下地補修材などを保管しています。一度に大量の資材を発注することにより材料を安く仕入れることができます！また、常に在庫が揃っていますので緊急時もスピーディーな対応が可能です！

自社での廃材の分別

大規模修繕では廃塗料や金属、木材など様々な廃材が発生します。翔工務店では廃材を自社で分別してリサイクルすることにより、廃材費のコストカットにつなげています。

外装リフォーム専用ショールーム

ショールームではお打合せはもちろんのこと、実際の外装材のサンプルや色味を確認することが可能です。外壁塗装のカラーシミュレーションや遮熱試験機による遮熱性の確認も可能です！

2．自社一括管理と自社施工でコストを削減

翔工務店の大きな強みの一つが自社管理と自社施工です。

お問い合わせから工事完了まですべて翔工務店が一貫体制で管理することで、コストを抑えて高品質な大規模修繕が可能となります。また、お見積もりから施工完了まで一人の担当者がご対応します。営業担当や施工管理担当など担当が変わらないため、スムーズなやりとりが可能です。

仮設足場設置から外壁塗装、下地補修、防水工事、タイル修繕まで完全自社施工でご対応が可能です！専門の知識と経験のある者が各工程の検査や実際の施工を行います！

3．各種許可取得・技能士の在籍

建設業の許可や産業廃棄物収集運搬の許可も取得しています！国家資格の板金技能士や塗装技能士も在籍しており、施工技術に関しても自信を持っております。工場などの大規模な屋根工事も対応可能です！石綿作業主任者や建築物石綿含有建材調査者の有資格者も在籍しておりますので、アスベスト含有屋根材の取り扱いや事前調査も可能です。

4．保証とアフターメンテナンス

大規模修繕工事には「塗装工事」「下地補修工事」「防水工事」など、ほとんどの工事に保証が付きます！
アフターメンテナンスは毎年可能で、毎年お知らせのDMをお送りしております。

5．柔軟で迅速な対応

弊社はアパート・マンションの様々なトラブルや状況に対応できるように設備を整えております。

高所で確認できない外壁や屋上もドローンを活用し対応可能です！雨漏り調査の際はサーモグラフィーカメラを使用した調査も可能で、雨漏りの原因特定に役立ちます！

お客様のご希望に沿って対応させていただきます。急な雨漏りの応急処置のみも承っております！緊急時やお急ぎのご依頼も迅速にお伺いします！

6．人材育成

弊社のスタッフは技能向上のために様々な模型を自作し、実践的な研修を行っております。現場により様々な加工や技術が必要なため、各スタッフが対応できるように定期的に技術向上教育を行っております。大規模修繕工事の各工程で注意すべき点や確認箇所の教育も行っております。

7．ご入居者様や近隣の方々への配慮

大規模修繕工事の際は、ご入居者様への通知や近隣の方々へのご挨拶廻り・ご説明はもちろんのこと、エントランス等に掲示板を設置し工程表やお知らせを掲示します！また、入場者のマナー教育を徹底し、ご入居者様や近隣の方へなるべくご迷惑をお掛けしないように配慮させて頂きます。

8．品質管理の徹底

各工程ごとに責任者による検査と細かい施工写真の撮影を行います。各工程の検査には膜厚検査機やチェックシートを用いて検査漏れの無いように対策しております。外壁塗装や防水工事の際は、規定の数量の塗料を使用しているか確認するために使用済み塗料缶の数量を確認したり、塗料を自社発注することで施工不良を未然に防ぎます。もちろん使用済み塗料も必ず撮影しご報告いたします。

9．外壁塗装のカラーシミュレーション

9-1　セルフカラーシミュレーション

弊社の作成するシミュレーションは、お客様の実際のアパートや建物の写真からシミュレーションが可能です！お客様のスマホやパソコンでもシミュレーションが可能です。シミュレーションをしてからツートンカラーやイメージチェンジをすることでオシャレな外観になり、入居率の増加等のお役に立てればと思います！もちろん実際の色の確認として、塗板を手配することも可能です。

※港区の景観協議・届出は、同じ色での塗り替えも対象です（一般地域では、住居系が高さ15m以上または延べ面積3,000㎡以上、非住居系が高さ25m以上または延べ面積3,000㎡以上。景観形成特別地区は地区ごとに規模が異なります）。届出は、建築確認申請などの手続の30日前（手続が不要な場合は着手の30日前）までです。地区計画など、地区の規制も確認が必要です。カラーシミュレーションの画面があると、総会や近隣、オーナー様・入居者様へのご説明がスムーズに進みます。

9-2　試し塗りで実際の色の確認！

実際に検討されている塗料のサンプルを発注して、お客様の外壁で試し塗り対応が可能です。試し塗りを行うことで、実際の色や艶が確認できます！

9-3　外装リフォームシミュレーション

アパートやマンションの下記の外装シミュレーションも可能です！
・外壁カラーシミュレーション（ツートンカラーも可能）
・金属サイディングを貼った場合のシミュレーション
・幕板やルーバーなどアクセント部材を使用した場合のシミュレーション
・屋根塗装や屋根葺き替え工事のシミュレーション

外装リフォームのシミュレーションで、イメージチェンジでの失敗のリスクを限りなく減らすことが可能です！アパートやマンションの外観をリフォームすることで、ご入居率の増加に役立てばと思います。

東京都港区の大規模修繕の費用目安

大規模修繕の費用は、建物の規模・劣化状況・工事範囲・使用材料によって大きく変わります。まずは公的な統計による全国の相場、次に弊社の施工実績にもとづく規模別の目安、最後に工事ごとの単価例をご覧ください。

マンションの全国相場は1戸あたり75万〜150万円

国土交通省が818件の工事事例を集計した実態調査（令和3年度）によると、大規模修繕の工事金額は1戸あたり75万〜150万円に約7割が集中しており、最も多い価格帯は100万〜125万円です。なお、この調査の金額には消費税と共通仮設費が含まれていないため、現在の税込みの工事総額とは条件が異なります。

出典：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（200社・818件）　※金額は消費税相当額・共通仮設費を含みません。割合は端数処理・無回答分の関係で合計が100%になりません。

工事費の内訳（何にお金がかかっているのか）

出典：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（2回目の大規模修繕工事の集計。全体の平均は建築系59.0%・仮設22.3%・諸経費9.9%）。※合計が100%にならないのは、設備系工事・外構・その他が含まれるためです。平均値であり、個別のお見積もりの適否を判断する基準ではありません。

建物規模別の費用目安（足場・下地補修・外壁塗装・防水・シーリング一式）

※上記は翔工務店の施工実績をもとにした概算で、屋根工事・鉄部工事・給排水管などの有無で変動します。マンションの場合、上記の全国統計（1戸あたり75万〜150万円）に戸数を掛けた金額も併せて目安にしてください。

仮設・下地補修・外壁・防水の費用内訳

大規模修繕の見積書は、大きく「仮設」「下地補修」「シーリング」「外壁塗装」「防水」「諸経費」に分かれます。総額を比べる前に、それぞれの項目が「何を・どれだけ・いくらで」計上されているかを確認してください。

修繕工事ごとの単価例

※費用や保証年数は形状・数量・下地の状態・材料の種類により異なります。詳しいお見積もりをご希望の場合はお気軽にお問い合わせください。お見積もりは完全無料です。

塗料と防水のグレードは「次の修繕までの年数」で選ぶ

「良い塗料＝正解」ではありません。次の大規模修繕をいつやるかと、材料の耐用年数を合わせるのが、いちばんムダの出ない選び方です。

※耐用年数は一般的な目安で、日照・立地・下地の状態によって前後します。日陰と湿気が多い面では、防藻・防カビ性能のある塗料を選ぶと持ちが変わります。

修繕積立金の目安と、足りないときの選択肢

国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安を専有面積あたりの月額で示しています。機械式駐車場がある場合は別途加算が必要です。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定・PDF）／全国平均は1戸あたり月13,378円（令和5年度マンション総合調査）

令和5年度のマンション総合調査では、36.6%の管理組合が「計画に比べて修繕積立金が不足している」と回答しています。不足している場合の選択肢は、大きく4つです。

東京都港区の大規模修繕で確認したい補助金・税制・融資

港区の公式ページで確認した範囲では、分譲マンションの大規模修繕の工事費そのものを助成する区の制度は見当たりませんでした。区の劣化診断の助成についても、調査・診断後に要するもの（大規模修繕の見積り、長期修繕計画の作成等）は含まれないと明記されています。区の支援は、劣化診断・アドバイザー・耐震・債務保証料の助成や、屋上・屋根の高反射率塗料、高断熱サッシ、アスベストの助成などです。使えるのは大きく分けて次の5種類です。制度の対象可否・受付状況は年度途中でも変わりますので、契約・着工前に必ず弊社または各窓口へご確認ください。（2026年10月14日時点）

① 港区の分譲マンション向け支援（劣化診断・アドバイザー・耐震）

港区が分譲マンションの管理組合向けに案内している主な支援を、区の公式ページで確認できた範囲で整理しました。いずれも大規模修繕の工事費を直接まかなう制度ではありません。

※劣化診断の助成で、診断を実施できる事業者に条件があるかは、区のページでは確認できませんでした。診断を依頼する前に、窓口へご確認ください。国土交通省は、令和8年9月28日の公正取引委員会の発表を受けて、管理組合向けの相談窓口と発注時の留意点を案内しています（談合・不適切コンサル問題は、後述の章もご覧ください）。

② マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

一定の要件を満たす分譲マンションで長寿命化に資する大規模修繕（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事の3種類を一体の工事として実施）を行うと、翌年度の建物の固定資産税額が減額されます（1戸あたり100㎡相当分まで、都市計画税は対象外）。減額割合は自治体ごとに条例で決められています。東京23区では固定資産税が都税で、東京都主税局の案内では、工事が完了した年の翌年度分の固定資産税額が2分の1減額されます。

③ 管理計画認定制度（税制優遇・金利優遇の入口）

認定を受けると住宅金融支援機構の融資・債券の金利優遇や、長寿命化促進税制の要件のひとつを満たすことにつながります（認定だけで減税されるわけではありません）。東京都が認定を行うのは町村部で、23区のマンションは各区が認定の窓口です。港区では、区独自の基準を含む「みなと認定マンション」（必須基準）と、防災・コミュニティ・省エネ・子育て・高齢者対応のいずれかを満たす「みなと認定マンションプラス」（選択基準）が案内されています。必須基準には、管理者・監事の選任と年1回以上の集会、管理規約、経理の区分、長期修繕計画（作成・見直しの時期、計画期間、修繕積立金など）、名簿の整備、旧耐震マンションの耐震診断などが含まれます。

④ 国の省エネ支援｜住宅省エネ2026キャンペーン

2026年度の変更点2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」は廃止され、後継の「みらいエコ住宅2026事業」に改組されました。また、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は令和7年度で終了し、令和8年度は実施されません。古い情報のまま資金計画を立てないようご注意ください。

みらいエコ住宅2026事業

先進的窓リノベ2026事業

⑤ 東京都・港区の補助・助成（省エネ・アスベストなど）

※東京都の賃貸住宅向けの事業は、賃貸アパート・賃貸マンションのオーナー様向けで、分譲マンションの管理組合を対象とする記載は確認できませんでした。港区の省エネ助成は、賃貸物件が対象外とされているものがあります。いずれも受付状況は変わりますので、申込み前に必ず公式ページをご確認ください。

⑥ 融資制度（住宅金融支援機構 マンションすまい・る融資）

管理組合が大規模修繕の資金を借り入れる場合、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資（マンションすまい・る融資）」が利用できます。

出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」（公式）

東京都マンション改良工事助成（利子補給）

火災保険が使えるケースと、使ってはいけないケース

東京都港区の建物事情と修繕のポイント

港区は、面積20.36㎢で23区のうち12番目の広さです。区の資料によると、北西一帯の武蔵野台地の末端にあたる高台と、東京湾に面した低地・芝浦海浜の埋立地からなり、23区で最も起伏に富んだ地形とされています。令和5年住宅・土地統計調査では、区内の住宅のうちマンションが約5.2万戸で、住宅の35.7%（23区で2番目に高い割合）を占めます。下の数値は、公的な資料から確認できたものだけを載せています。

出典：港区「2026年（令和8年）の人口」／港区「港区の地勢」／港区「政策形成支援データ集」第6部（PDF）　※人口・世帯数は住民基本台帳の値です。「マンション」は、令和5年住宅・土地統計調査で、持ち家・非木造・3階建て以上の共同住宅とみなして集計されたものです。

港区の分譲マンションは、1981年以前築が約5割を占めます

区の令和2年度分譲マンション実態調査（令和4年3月公表、調査対象1,660件、回答1,116件、回答率67.2%）では、回答のあったマンションのうち1981年（昭和56年）以前の築が549件、1982〜2001年築が307件、2002年以降の築が257件でした。下の表は、築年の区分ごとに、大規模修繕をすでに行った管理組合の割合などを並べたものです。実際の築年は建物ごとに異なります。

出典：港区「政策形成支援データ集」第6部（PDF）（令和2年度港区分譲マンション実態調査。割合は「不明」を除いた集計で、回答のあった管理組合のものです）／港区マンション管理適正化推進計画 概要版（PDF）　※築年数は西暦の区切りから算出した目安で、劣化の程度を示すものではありません。

港区で建物と工事を左右する4つの事情

公的な資料から、大規模修繕に結びつく特徴を4つに整理しました。港区は高台と低地・埋立地で立地の条件が大きく変わり、景観の協議・届出の対象になる建物も多いため、立地ごとの足場計画と、着工前の手続の確認が欠かせません。

出典：気象庁「過去の気象データ（東京）」／港区「港区の地勢」／港区地域防災計画（風水害編）（PDF）／港区「浸水ハザードマップ」／港区「政策形成支援データ集」第6部（PDF）／港区都市計画概要（令和8年3月・PDF）／港区「建築物等の景観協議について」／港区の景観協議の手引（建築物・工作物・その他編）（PDF）／港区「緑化計画書」

工事を進めるうえで、港区で必ず論点になること

出典：港区「道路を占用したいのですが」／港区「建築物等の景観協議について」／港区地域防災計画（風水害編）（PDF）／港区「港区の地勢」／港区「政策形成支援データ集」第6部（PDF）

※港区内全域のご相談をお受けしています。

大規模修繕が必要となる劣化症状と時期

一般的に大規模修繕は12〜15年周期が目安とされています。国土交通省の実態調査でも、実際の修繕周期は13年が最も多く、全体の約7割が12〜15年に収まっており、回数を重ねるほど周期は短くなる傾向です。とはいえ実際に判断するのは年数ではなく劣化状況ですので、下記のような症状が見られる場合は、早めの現地調査をおすすめします。

部位ごとの修繕周期の目安（国土交通省ガイドライン）

※上記はガイドラインの参考例で、一律の施工期限ではありません。実際の周期は建物の仕様・立地条件・劣化状況などに応じて設定します。

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定・PDF）／国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

大規模修繕の施工事例

翔工務店が手がけた雑居ビルの外装修繕工事の事例です。雨漏りが数ヵ所から発生していた建物で、タイル外壁のクリヤー防水と屋上防水を組み合わせて改修しました。

雑居ビルの外装修繕工事（タイル外壁防水＋屋上防水）

お客様の声

現地調査から工事完了までの流れ

お問い合わせから工事完了・アフターメンテナンスまで、一人の担当者が一貫してご対応します。管理組合様の場合、総会での決議が必要になりますので、着工を希望される時期の1年〜1年半前から動き出すと余裕を持って進められます。

1. お問い合わせ（無料）お電話・フォーム・LINEからご連絡ください。他社のお見積もりをお持ちの場合は、そのご提示だけでも大丈夫です。
2. 現地調査・建物診断（無料）外壁の打診調査、クラック・シーリング・防水層の確認、必要に応じてドローンやサーモグラフィーで屋上・高所・雨漏り箇所を調査します。港区の物件では敷地の状況や樹木、坂や道路の幅と道路占用の要否、隣の建物との距離、古川・荒川などの浸水想定、搬入経路・駐車場も併せて確認します。
3. 調査報告書・お見積もりのご提出写真付きの劣化診断報告書と、工事項目ごとに数量・工法・材料を明記したお見積もりをお渡しします。複数プランのご提案も可能です。
4. プラン決定・ご契約カラーシミュレーションや塗板・試し塗りで色味を確認。管理組合様の場合は総会向けの資料作成もお手伝いします。港区の景観協議・届出や地区計画がかかる場合は、色彩の考え方も併せてご説明します。
5. ご入居者様・近隣へのご案内工事のお知らせ配布、近隣への挨拶廻り、エントランスへの掲示板設置（工程表・洗濯物情報）を行います。駐車場の一時移動が必要な場合は、この段階で調整します。
6. 仮設足場設置〜各工事自社足場班が足場を設置し、高圧洗浄→下地補修→シーリング→外壁塗装・タイル補修→防水→鉄部・付帯部の順に施工。各工程ごとに責任者が検査し施工写真を撮影します。
7. 完了検査・足場解体・お引き渡しお客様立ち会いのもと仕上がりを確認し、施工写真・使用塗料の報告書と保証書をお渡しします。
8. アフターメンテナンス毎年ご案内のDMをお送りし、毎年点検が可能です。部分的なシーリング等の簡易補修は無償で対応しています。

入居者対応・追加工事承認・検査報告

工事そのものと同じくらい大切なのが、「いつ・何を・どの資料でご報告するか」です。翔工務店では、次の4つの場面で資料とご報告をお出しします。

※管理組合様の場合、追加工事をどなたが承認するか（理事長・修繕委員会など）と、承認が必要になる金額の目安を、ご契約の前に決めておくとスムーズです。

工事中の暮らしはどうなる？入居者様への影響

大規模修繕はお住まいになったまま進めるのが原則です。とはいえ、足場がかかっている間は生活に制限が出ます。事前にお知らせしておくだけでトラブルの大半は防げますので、翔工務店では工事前の説明と掲示を徹底しています。

大規模修繕業者の選び方と発注方式

東京都港区を対応範囲とした大規模修繕業者は多く、どの業者を選ぶとよいのか迷われると思います。アパート・マンション・ビルの改修を依頼する際には、以下の4点を確認しましょう。

大規模修繕の経験が豊富にあること

大規模修繕業者はホームページを持っていることが多く、外装リフォームの施工実績を掲載しています。修理内容を写真付きで詳しく解説していると、実際に依頼した際の参考にできるため安心感があります。

Googleや口コミサイトの評価を、大規模修繕業者を比較する際の参考にすることも効果的です！悪評が多い場合は注意が必要です。口コミが少ない場合は、施工実績や説明の内容、管理体制なども合わせて確認しましょう。

大規模修繕工事は施工自体ももちろんですが、ご入居者様や近隣住人の方々とのトラブルも発生しやすいため、掲示板等で工事の進捗状況の報告や洗濯物情報などを掲示し、トラブルを未然に防ぐ必要があります。翔工務店は外装工事を得意としているため、アパート・マンションの外装リフォームのご依頼も多く頂いております。

保証やアフターメンテナンスの有無を確認すること

大規模修繕会社を選ぶ際には、保証の有無を確認しましょう。工事後に万が一雨漏り等の不具合が発生した場合に、施工業者からの雨漏り保証があれば無償で修理してもらえるため安心です！保証期間を設けている会社は施工に自信を持っている証拠とも言えるため、業者選びの判断基準にもなります。

保証期間は業者や工事内容により異なりますが、1年から10年の設定が一般的です。応急処置や部分的な補修では雨漏り保証がつけられないことも多いです。保証とは別にアフターサービスを設けている業者もいるため、保証やアフターサービスがあるかを確認しましょう。

翔工務店では、アフターメンテナンスとして毎年DMをお送りし、毎年点検が可能です。部分的なシーリング等の簡易的な補修でしたら無償にて対応しております。

複数の業者から相見積もりをとること（最低3社）

大規模修繕を依頼する際は、複数の業者から見積もりをとりましょう。最低3社の見積もりを取得して、それぞれの会社の見積もりや報告書を見比べることが重要です！同じ工事内容でも業者により費用が異なったり、保証やアフターサービスが異なる場合があります。また、相見積もりをとると価格交渉も行いやすくなります。

お見積もりを見比べる際は費用だけではなく、「見積りの項目」「下地補修工事や外壁塗装の工法や材料」「工程の確認」など細かく見比べて判断しましょう！副資材のランクが低かったり工程を飛ばせばコストは下げられるため、費用だけで判断することは避けましょう。特に下地補修工事は外観から分かりにくいため、下地の不具合状況に対して適した補修方法かどうかもよく確認しましょう！

見積書のここを見てください（チェックリスト）

自社管理か確認すること

大規模修繕工事には「下地補修工事」「外壁塗装」「防水工事」「配管交換」など様々な工事があり、実際の劣化状態やお客様のご希望によりプラン内容は変わってきます。

大規模修繕工事を完全に下請けに丸投げしている業者では、知識や経験に乏しく、見当違いの箇所の修理や意味の無い工事を提案されてしまう場合もございます。調査してから下請け業者に依頼する場合は、時間やコストが余計にかかることもあります。知識や経験があり自社で管理することによって、コストを抑えた責任のある施工が可能となります。

また、下請けに丸投げしている業者では、施工中に万が一トラブルが発生した場合も対応が遅くなってしまうおそれがあることです。お客様と実際に打ち合わせていない会社が施工を管理することは避けるのが無難です。翔工務店は仮設足場設置から外壁塗装や防水工事まで自社施工で行い、知識と経験のある担当者が施工を管理します！

発注方式は3つ。どれを選ぶかで進め方が変わります

特に管理組合様の場合、「どの会社に頼むか」の前に「どういう頼み方をするか」を決める必要があります。主な発注方式は次の3つです。

大規模修繕の談合・不適切コンサル問題と自衛策

2026年 最新大規模修繕の業界では、設計コンサルタントと施工会社が結び付いた不適切な受注が長く問題視されてきました。国土交通省は平成29年1月と令和5年4月に管理組合向けの注意喚起・通知を出しており、2026年9月28日には、公正取引委員会が、関東地区のマンション管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事をめぐり、実数で38社に排除措置命令、37社に総額16億3,788万円の課徴金納付命令を行ったと発表しました（設計コンサル業者2社も排除措置命令の対象です）。

※公正取引委員会の発表（2026年9月28日）にもとづく内容です。

典型的な3つの手口

出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について」（令和5年4月3日通知・PDF）

管理組合様ができる自衛策

• 複数の会社から、それぞれ独立した見積もりを取る
• マンション管理士・建築士など、中立の第三者に相談する
• 業者選定のプロセスを議事録に残し、透明性を確保する
• 設計監理料が不自然に安いコンサルには理由を確認する
• 契約書に、談合が発覚した場合の違約金条項を入れる
• コンサル1社に情報を集中させず、管理組合自身も仕様を検証する

東京都港区の大規模修繕 よくあるご質問

東京都港区の大規模修繕の費用はどのくらいかかりますか？

マンションの場合、国土交通省の令和3年度実態調査では1戸あたり75万〜150万円（消費税・共通仮設費を除く）に約7割が収まり、最も多いのは100万〜125万円です。弊社の施工実績では、木造2階建てアパートで200万〜400万円、3階建ての鉄骨・RCアパートで400万〜900万円、小規模マンションや雑居ビルで500万〜1,500万円が目安です。下地の劣化状況や防水・屋根工事の有無で変わりますので、無料の現地調査でお見積もりいたします。

大規模修繕は何年ごとに行うべきですか？

一般的には12〜15年周期が目安で、国土交通省の実態調査でも実際の周期は13年が最も多く、約7割が12〜15年に収まっています。ただし判断するのは年数ではなく劣化状況です。シーリングの劣化やタイルの浮き、防水層の破断が見られる場合は、周期を待たずに補修した方が結果的に費用を抑えられます。港区のマンションは、令和5年住宅・土地統計調査で約5.2万戸、そのうち築43年以上（1980年以前建設）が約1.1万戸（21.2%）です。区の令和2年度実態調査では、1981年以前築の管理組合の91.6%が大規模修繕の実施経験ありと回答しており、次の工事は、前回の仕様と劣化の出方を比べて範囲を決める2回目・3回目以降の修繕が中心になる建物が多いと考えられます。

工事期間はどのくらいですか？入居者は住んだままで大丈夫ですか？

アパートで3週間〜2ヶ月、小規模マンション・ビルで1.5〜3ヶ月、50戸以上のマンションで4〜6ヶ月程度が目安です。ご入居者様は住んだまま工事が可能です。足場がかかっている間は洗濯物の外干しや窓の開閉に制限が出ますので、工事前のお知らせ配布、掲示板での工程・洗濯物情報の案内、作業時間の厳守など、生活への影響を最小限にする配慮を徹底しています。

計画を始めてから工事完了まで、どのくらいの期間を見ておけばいいですか？

管理組合様の場合、修繕委員会の立ち上げ、建物診断、業者選定、総会決議までで1年〜1年半、そこから工事に3〜6ヶ月かかります。全体では2年前後を見ておくと余裕を持って進められます。補助金や税制優遇を使う場合は、管理計画認定の取得（総会での決議、事前確認、認定申請）にも時間がかかるため、逆算に入れてください。

東京都港区で大規模修繕に使える補助金はありますか？

港区の公式ページで確認できた範囲では、分譲マンションの大規模修繕の工事費そのものを助成する区の制度は見当たりませんでした（2026年10月14日時点）。区の分譲マンション向けの支援は、劣化診断費用の助成（診断費用の2分の1、上限50万円。診断の契約・実施の約2週間前までに申請し、大規模修繕の見積りや長期修繕計画の作成は含まれません。賃貸マンションの経営者も対象に含まれます。住宅課 住宅支援係 03-3578-2229）、管理アドバイザーの無料派遣（年度にかかわらず合計10回まで）、耐震アドバイザーの無料派遣や耐震確認調査費用の助成（建築課 構造・耐震化推進係 03-3578-2295）などです。大規模修繕では、要件を満たす分譲マンションであれば「マンション長寿命化促進税制」による固定資産税の減額（東京23区では都税で、減額割合は2分の1）や、住宅金融支援機構の融資、東京都の「マンション改良工事助成」（利子補給。令和8年度の第2期は令和9年2月19日まで受付）、区の債務保証料助成（上限150万円）を検討します。管理計画認定は港区（住宅課）が窓口で、「みなと認定マンション」として申請します。省エネ関係では、区に屋上・屋根の高反射率塗料等の助成（管理組合は上限100万円。外壁と防水は対象外）と高断熱サッシ助成があり、いずれも工事着工前の申請が必要です。高断熱サッシは、管理組合等の申請期限が2026年9月30日と記載されているため、利用前に環境課へご確認ください。このほか、窓や断熱を含む工事であれば、国の「先進的窓リノベ2026」「みらいエコ住宅2026」、東京都の既存住宅の省エネ改修促進事業が対象になる可能性があります。申請の時期や申請者は制度ごとに異なりますので、契約・着工前に各制度の対象条件と申請手順をご確認ください。

大規模修繕で固定資産税が安くなると聞きましたが本当ですか？

要件を満たす場合は減額されます。マンション長寿命化促進税制により、築20年以上・総戸数10戸以上などの要件を満たす分譲マンションが長寿命化に資する大規模修繕（外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事を一体で実施）を行うと、翌年度の建物の固定資産税額が1戸100㎡相当分まで減額されます。減額割合は自治体の条例で決まり、東京23区（固定資産税は都税）では2分の1です。対象は令和5年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに完了した工事で、申告先は物件所在地の都税事務所（港区には港都税事務所があります。管轄は東京都主税局の案内でご確認ください）、申告期限は工事完了後3か月以内です。管理計画認定マンションの場合は修繕積立金の引上げなどの要件もあり、準備に時間がかかりますので、工事の1年以上前から動くことをおすすめします。

2026年度から変わった補助金はありますか？

あります。国の「子育てグリーン住宅支援事業」は廃止され、後継の「みらいエコ住宅2026事業」に改組されました。管理組合・管理組合法人も共同事業者になれるため、共用部の断熱改修に使えます。また「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は令和7年度で終了し、令和8年度は実施されません。「先進的窓リノベ2026事業」には集合住宅の一括申請の方法があります（申請手続きは登録事業者が行います）。古い情報のまま資金計画を立てないようご注意ください。

修繕積立金が足りない場合はどうすればいいですか？

選択肢は主に4つです。①劣化診断のうえで緊急性の低い工事を次回に送る、②工事範囲や仕様を見直す、③補助金などの支援制度を確認する、④修繕積立金の増額や住宅金融支援機構の融資を検討する、です。同機構のマンション共用部分リフォーム融資は担保不要で、管理計画認定の取得や省エネ・耐震工事の実施により金利が最大年0.6%引き下げられます。なお、防水とタイル剥落対策の先送りは結果的に高くつくことが多いため、切り分けの判断はご相談ください。

敷地に高低差がある場合や、前面道路が狭い場合でも足場は組めますか？

組めます。港区は、北西の高台（武蔵野台地の末端）と、東京湾に面した低地・埋立地からなり、名前のついた坂が80以上ある、23区で最も起伏に富んだ地形とされています。足場計画の焦点は、立地ごとの高低差や坂道、前面道路の幅、隣の建物との距離、道路占用許可の要否です。足場・仮囲いなどで道路を占用する場合は、道路管理者の占用許可（区道は港区 土木管理課 占用係、都道は東京都建設局 第一建設事務所）と、管轄警察署の道路使用許可が必要で、許可までの日数や占用料は区のページに記載がないため、窓口で確認します。敷地の状況や搬入経路は建物ごとに違います。翔工務店は足場材を自社保有し自社の足場班が組むため、現地を確認したうえで割付や搬入ルート、搬入時間を計画できます。現場を見てから追加費用が出やすい部分ですので、見積り段階で搬入経路と占用の要否まで確認しておくことが大切です。

工事中、入居者の駐車場はどうなりますか？

足場をかける面の車両は一時的に移動が必要になります。駐車場の台数や空きは建物ごとに違い、周辺の駐車場の空き状況によっては移動先の確保に時間がかかることがあります。翔工務店では着工の2〜3か月前から、近隣のコインパーキングや月極駐車場の空き状況を含めてご一緒に調整します。

外壁の色は自由に決められますか？

港区では、港区景観条例にもとづく事前協議と届出が必要です。建築物の対象は、一般地域で、住居系用途地域が高さ15m以上または延べ面積3,000㎡以上、非住居系用途地域が高さ25m以上または延べ面積3,000㎡以上で、景観形成特別地区（12地区）は地区ごとに規模が異なります。対象行為には、外観を変更することとなる修繕・模様替や色彩の変更が含まれ、区のページでは、同色での外壁の塗り替えも協議・届出の対象と明記されています（外壁のクリーニングや、立面から見えない軒裏の補修などは不要とされています）。届出は、建築確認申請などの手続の30日前（手続が不要な場合は着手の30日前）までです。窓口は港区 開発指導課 景観指導係（03-3578-2231）です。届出が必要かどうかは建物の場所と工事の範囲によって異なりますので、事前にご確認ください。弊社でも調査時に併せてお調べします。カラーシミュレーションで完成イメージを共有すると、総会や近隣とのお話し合いが進みやすくなります。

北側の外壁だけコケや藻がひどいのですが、なぜですか？

日当たりが悪く湿気がこもる面は、藻・コケ・カビが繁殖しやすいためです。北面のほか、隣の建物や樹木で日が当たらない面にも出やすくなります。高圧洗浄で確実に落としたうえで、防藻・防カビ性能のある塗料を選ぶと再発を抑えられます。あわせて、落ち葉や泥によるルーフドレンや樋の詰まりも同時に確認することをおすすめします。屋上の水たまりや雨漏りの原因になっているケースがあります。

責任施工方式と設計監理方式、どちらを選ぶべきですか？

戸数が少ないほどコンサル費用の負担割合が重くなるため、中小規模の建物では責任施工方式が合うケースが多いと考えています。一方、戸数の多い大規模な建物では、設計監理方式で第三者が仕様をそろえ、同じ条件で比較するメリットも大きくなります。設計監理方式は第三者が仕様を作るため施工会社を同じ条件で比較できる一方、コンサル費用が別途かかり、利益相反や談合のリスクにも注意が必要です。責任施工方式でも価格・仕様・施工状況の検証は欠かせません。翔工務店は責任施工方式でも、工事項目ごとに数量・工法・材料を明記したお見積もりをお出ししていますので、他社様と同じ土俵で比較していただけます。

大規模修繕の談合はどうやって見抜けますか？

典型的な手口は3つです。①事前に受注業者を決めておき他社は形式的に高い見積もりだけ出す「ダミー見積もり」、②コンサルが極端に安い設計監理料で契約し提携業者からキックバックを得る癒着、③契約額の一部をバックマージンとして工事費に上乗せする方法です。対策は、独立した相見積もりを取ること、中立の第三者に相談すること、選定プロセスを議事録に残すこと、契約書に違約金条項を入れることです。2026年9月28日には、公正取引委員会が大規模修繕工事をめぐる排除措置命令・課徴金納付命令を発表しています。

相見積もりは何社取ればいいですか？

最低3社をおすすめします。多すぎると比較しきれず、少なすぎると競争が働きません。大切なのは社数よりも「同じ土俵を作ってから比べること」です。共通の仕様書や数量表を作って同一条件で依頼し、「一式」表記を認めず内訳明細を必須にすると、金額差が範囲の違いなのか単価の違いなのかがはっきりします。

足場を自社で持っていると何が違うのですか？

大規模修繕の工事費のうち、仮設工事は約2割を占めます（国土交通省の令和3年度実態調査）。足場工事を外注しないため、この部分のコストを抑えやすく、工程の急な変更や追加工事にも自社の足場班が柔軟に対応できます。翔工務店は戸建て約100棟分の足場材を自社保有しており、高低差のある敷地や前面道路の狭い現場でも、現地に合わせて計画します。

相見積もりの途中ですが、見積書だけ見てもらえますか？

もちろん可能です。他社様のお見積もりをお持ちいただければ、項目・数量・工法・材料が適切かどうかを無料で確認し、同条件でのお見積もりをお出しします。相見積もりは大歓迎です。

雨漏りの応急処置だけでも頼めますか？

はい。大規模修繕の前段階として、雨漏りの応急処置や部分補修のみのご依頼も承っています。サーモグラフィーやドローンで原因箇所を特定し、必要最小限の補修をご提案します。

アスベスト（石綿）を含む屋根材や外壁材でも対応できますか？

対応可能です。石綿作業主任者・建築物石綿含有建材調査者の有資格者が在籍しており、法令で義務付けられている事前調査から、アスベスト含有屋根材のカバー工法・撤去まで対応しています。港区には、アスベスト対策費の助成があります。吹付け材（レベル1）や保温材等（レベル2）の含有検査と除去等工事が対象で、共同住宅は管理組合の代表者が申請できます（対策費用の2分の1。上限は含有検査が10万円、共同住宅の除去等工事が200万円です。外壁や内壁の仕上塗材などレベル3の建材は対象外で、含有検査・除去等工事の着手前の申請が必要です。環境課 環境指導アセスメント係 03-3578-2492。2026年10月14日時点）。屋根材や外壁の仕上塗材の撤去が助成の対象になるとは限りませんので、事前にご確認ください。

大規模修繕をしないとどうなりますか？

外壁タイルの剥落による人身事故、鉄筋の腐食による構造劣化、雨漏り、資産価値の低下といったリスクがあります。さらに、建築基準法第12条の定期報告の対象となる建築物では、タイルやモルタル仕上げの外壁について、竣工や外壁改修から10年を超えた場合など一定の条件で全面打診等による調査が必要とされています。港区内の建築物の定期報告は、特定建築物・防火設備は港区 建築課 建築監視担当が窓口で、敷地内に延べ面積10,000㎡を超える建築物がある場合は東京都 建築企画課が所管とされています。共同住宅に該当する階数や床面積などの条件は、区の対象建築物一覧表や東京都の定期報告対象一覧でご確認ください。店舗・飲食店・病院・ホテル等を含む複合建築物は、用途の位置や規模によって対象となる場合があるため、個別の確認が必要です。法定調査の対象外でも定期的な点検と維持管理は欠かせませんので、判断に迷われる場合はご相談ください。

アパート（10戸程度）の大規模修繕はいくらくらいですか？

木造2階建て6〜10戸で200万〜400万円、鉄骨・RCの3階建て10〜20戸で400万〜900万円が弊社の実績にもとづく目安です（足場・下地補修・外壁塗装・シーリング・防水一式）。アパートは10〜15年に1回の実施が一般的です。オーナー様の場合、修繕と同時にカラーシミュレーションで外観をイメージチェンジし、入居率の向上を狙われるケースが増えています。

東京都港区で大規模修繕業者をお探しの方は翔（かける）工務店へ

弊社は神奈川県・東京都全域を対象に、港区でもマンションやアパートの外壁リフォーム・大規模修繕を手掛けています。大規模修繕工事だけではなく、部分的な修繕や雨漏り補修工事も喜んでご対応します。「一度のリフォームで長く持たせたい」「なるべく費用を抑えたい」「室内が暑いから断熱性能を上げたい」など、具体的なご要望や今後の修繕計画に対し、最適な解決策をご提案します。

仮設足場工事から屋根工事、外壁塗装工事まで完全自社施工。他社と比べて費用・質・段取りの良さで負けない自信がありますので、相見積もり大歓迎です！

大規模修繕工事対応エリア

翔工務店では、神奈川県・東京都全域を対象にご依頼を承っております。

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