東京都渋谷区のマンション・アパートの修繕・改修は翔工務店にお任せください！

東京都渋谷区のマンション・アパート・ビルの大規模修繕に対応

東京都渋谷区で対応できる大規模修繕工事

大規模修繕は「外壁塗装だけ」「防水だけ」ではなく、足場をかけている間に建物全体の劣化をまとめて直す工事です。翔工務店では下記の工事をすべて自社で対応できるため、工程の調整や責任の所在が明確です。

建物診断から決める大規模修繕の工事範囲

上の工事をすべて行うとは限りません。どこまで工事するかは、建物診断の結果から決めます。翔工務店では無料の現地調査で下記を確認し、写真付きの劣化診断報告書にまとめたうえで、工事範囲をご提案します。

東京都渋谷区の大規模修繕で翔工務店が選ばれる理由

弊社が渋谷区の大規模修繕をお任せ頂ける理由は、「大規模修繕工事において他社に真似できない弊社の取り組み」があり、多くのお客様にご好評を頂いているためです。

1．外装リフォームに特化した設備

翔工務店では大規模修繕で行う外壁塗装や防水工事等を低コスト・ハイクオリティにご提供できるように、下記の倉庫や資材置き場を整えております。資材置き場やショールームは横浜市を中心に5つの拠点を整えております。

足場材の自社保有

大規模修繕で必要となる仮設足場の足場材を自社で保有し、自社で足場を組むことが可能です。
足場工事を外注せずに自社の足場班で行うことにより、足場工事代のコストカットにつながり、迅速で柔軟なご対応が可能となります。
およそ、戸建て100棟分の足場材を保有しております！

自社大型倉庫にて資材の保管

外装リフォームに使用する塗料や下地補修材などを保管しています。一度に大量の資材を発注することにより材料を安く仕入れることができます！また、常に在庫が揃っていますので緊急時もスピーディーな対応が可能です！

自社での廃材の分別

大規模修繕では廃塗料や金属、木材など様々な廃材が発生します。翔工務店では廃材を自社で分別してリサイクルすることにより、廃材費のコストカットにつなげています。

外装リフォーム専用ショールーム

ショールームではお打合せはもちろんのこと、実際の外装材のサンプルや色味を確認することが可能です。外壁塗装のカラーシミュレーションや遮熱試験機による遮熱性の確認も可能です！

2．自社一括管理と自社施工でコストを削減

翔工務店の大きな強みの一つが自社管理と自社施工です。

お問い合わせから工事完了まですべて翔工務店が一貫体制で管理することで、コストを抑えて高品質な大規模修繕が可能となります。また、お見積もりから施工完了まで一人の担当者がご対応します。営業担当や施工管理担当など担当が変わらないため、スムーズなやりとりが可能です。

仮設足場設置から外壁塗装、下地補修、防水工事、タイル修繕まで完全自社施工でご対応が可能です！専門の知識と経験のある者が各工程の検査や実際の施工を行います！

3．各種許可取得・技能士の在籍

建設業の許可や産業廃棄物収集運搬の許可も取得しています！国家資格の板金技能士や塗装技能士も在籍しており、施工技術に関しても自信を持っております。工場などの大規模な屋根工事も対応可能です！石綿作業主任者や建築物石綿含有建材調査者の有資格者も在籍しておりますので、アスベスト含有屋根材の取り扱いや事前調査も可能です。

4．保証とアフターメンテナンス

大規模修繕工事には「塗装工事」「下地補修工事」「防水工事」など、ほとんどの工事に保証が付きます！
アフターメンテナンスは毎年可能で、毎年お知らせのDMをお送りしております。

5．柔軟で迅速な対応

弊社はアパート・マンションの様々なトラブルや状況に対応できるように設備を整えております。

高所で確認できない外壁や屋上もドローンを活用し対応可能です！雨漏り調査の際はサーモグラフィーカメラを使用した調査も可能で、雨漏りの原因特定に役立ちます！

お客様のご希望に沿って対応させていただきます。急な雨漏りの応急処置のみも承っております！緊急時やお急ぎのご依頼も迅速にお伺いします！

6．人材育成

弊社のスタッフは技能向上のために様々な模型を自作し、実践的な研修を行っております。現場により様々な加工や技術が必要なため、各スタッフが対応できるように定期的に技術向上教育を行っております。大規模修繕工事の各工程で注意すべき点や確認箇所の教育も行っております。

7．ご入居者様や近隣の方々への配慮

大規模修繕工事の際は、ご入居者様への通知や近隣の方々へのご挨拶廻り・ご説明はもちろんのこと、エントランス等に掲示板を設置し工程表やお知らせを掲示します！また、入場者のマナー教育を徹底し、ご入居者様や近隣の方へなるべくご迷惑をお掛けしないように配慮させて頂きます。

8．品質管理の徹底

各工程ごとに責任者による検査と細かい施工写真の撮影を行います。各工程の検査には膜厚検査機やチェックシートを用いて検査漏れの無いように対策しております。外壁塗装や防水工事の際は、規定の数量の塗料を使用しているか確認するために使用済み塗料缶の数量を確認したり、塗料を自社発注することで施工不良を未然に防ぎます。もちろん使用済み塗料も必ず撮影しご報告いたします。

9．外壁塗装のカラーシミュレーション

9-1　セルフカラーシミュレーション

弊社の作成するシミュレーションは、お客様の実際のアパートや建物の写真からシミュレーションが可能です！お客様のスマホやパソコンでもシミュレーションが可能です。シミュレーションをしてからツートンカラーやイメージチェンジをすることでオシャレな外観になり、入居率の増加等のお役に立てればと思います！もちろん実際の色の確認として、塗板を手配することも可能です。

※渋谷区は区全域が景観計画の区域で、外壁などの色彩の変更が一定の規模を超える場合は、景観計画の届出の対象になります（対象となる規模は地区ごとに異なります）。色を決める際は、あわせて地区計画の有無も確認が必要です。カラーシミュレーションの画面があると、総会や近隣、オーナー様・入居者様へのご説明がスムーズに進みます。

9-2　試し塗りで実際の色の確認！

実際に検討されている塗料のサンプルを発注して、お客様の外壁で試し塗り対応が可能です。試し塗りを行うことで、実際の色や艶が確認できます！

9-3　外装リフォームシミュレーション

アパートやマンションの下記の外装シミュレーションも可能です！
・外壁カラーシミュレーション（ツートンカラーも可能）
・金属サイディングを貼った場合のシミュレーション
・幕板やルーバーなどアクセント部材を使用した場合のシミュレーション
・屋根塗装や屋根葺き替え工事のシミュレーション

外装リフォームのシミュレーションで、イメージチェンジでの失敗のリスクを限りなく減らすことが可能です！アパートやマンションの外観をリフォームすることで、ご入居率の増加に役立てばと思います。

東京都渋谷区の大規模修繕の費用目安

大規模修繕の費用は、建物の規模・劣化状況・工事範囲・使用材料によって大きく変わります。まずは公的な統計による全国の相場、次に弊社の施工実績にもとづく規模別の目安、最後に工事ごとの単価例をご覧ください。

マンションの全国相場は1戸あたり75万〜150万円

国土交通省が818件の工事事例を集計した実態調査（令和3年度）によると、大規模修繕の工事金額は1戸あたり75万〜150万円に約7割が集中しており、最も多い価格帯は100万〜125万円です。なお、この調査の金額には消費税と共通仮設費が含まれていないため、現在の税込みの工事総額とは条件が異なります。

出典：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（200社・818件）　※金額は消費税相当額・共通仮設費を含みません。割合は端数処理・無回答分の関係で合計が100%になりません。

工事費の内訳（何にお金がかかっているのか）

出典：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（2回目の大規模修繕工事の集計。全体の平均は建築系59.0%・仮設22.3%・諸経費9.9%）。※合計が100%にならないのは、設備系工事・外構・その他が含まれるためです。平均値であり、個別のお見積もりの適否を判断する基準ではありません。

建物規模別の費用目安（足場・下地補修・外壁塗装・防水・シーリング一式）

※上記は翔工務店の施工実績をもとにした概算で、屋根工事・鉄部工事・給排水管などの有無で変動します。マンションの場合、上記の全国統計（1戸あたり75万〜150万円）に戸数を掛けた金額も併せて目安にしてください。

仮設・下地補修・外壁・防水の費用内訳

大規模修繕の見積書は、大きく「仮設」「下地補修」「シーリング」「外壁塗装」「防水」「諸経費」に分かれます。総額を比べる前に、それぞれの項目が「何を・どれだけ・いくらで」計上されているかを確認してください。

修繕工事ごとの単価例

※費用や保証年数は形状・数量・下地の状態・材料の種類により異なります。詳しいお見積もりをご希望の場合はお気軽にお問い合わせください。お見積もりは完全無料です。

塗料と防水のグレードは「次の修繕までの年数」で選ぶ

「良い塗料＝正解」ではありません。次の大規模修繕をいつやるかと、材料の耐用年数を合わせるのが、いちばんムダの出ない選び方です。

※耐用年数は一般的な目安で、日照・立地・下地の状態によって前後します。日陰と湿気が多い面では、防藻・防カビ性能のある塗料を選ぶと持ちが変わります。

修繕積立金の目安と、足りないときの選択肢

国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安を専有面積あたりの月額で示しています。機械式駐車場がある場合は別途加算が必要です。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定・PDF）／全国平均は1戸あたり月13,378円（令和5年度マンション総合調査）

令和5年度のマンション総合調査では、36.6%の管理組合が「計画に比べて修繕積立金が不足している」と回答しています。不足している場合の選択肢は、大きく4つです。

東京都渋谷区の大規模修繕で確認したい補助金・税制・融資

渋谷区・東京都の公式サイトでは、一般的な外壁塗装や防水など、マンション・アパートの大規模修繕の工事費そのものを補助する制度は確認できていません。渋谷区の「住宅簡易改修支援事業」は区内に居住する個人の住まいが対象で、集合住宅の共用部分は原則対象外とされています。使えるのは大きく分けて次の5種類です。制度の対象可否・受付状況は年度途中でも変わりますので、契約・着工前に必ず弊社または各窓口へご確認ください。（2026年10月9日時点）

① マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

一定の要件を満たす分譲マンションで長寿命化に資する大規模修繕（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事の3種類を一体の工事として実施）を行うと、翌年度の建物の固定資産税額が減額されます（1戸あたり100㎡相当分まで、都市計画税は対象外）。減額割合は自治体ごとに条例で決められています。東京23区では固定資産税が都税で、東京都主税局の案内では、工事が完了した年の翌年度分の固定資産税額が2分の1減額されます。

② 管理計画認定制度（税制優遇・金利優遇の入口）

認定を受けると住宅金融支援機構の融資・債券の金利優遇や、長寿命化促進税制の要件のひとつを満たすことにつながります（認定だけで減税されるわけではありません）。東京都が認定を行うのは町村部で、23区のマンションは各区が認定の窓口です。主な基準は、集会が年1回以上開催されていること、管理規約の整備、管理費と修繕積立金の区分経理、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内、そして「計画期間30年以上かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる長期修繕計画を、7年以内に作成・見直ししていること」などです。

③ マンション管理の相談先・調査費の助成（渋谷区）

渋谷区の公式サイトには、分譲マンション管理士の無料派遣と、長期修繕計画の作成等費用の助成があります。長期修繕計画の見直しや大規模修繕の進め方を、発注の前に第三者へ相談できます。窓口はいずれも住宅政策課（03-3463-3548）です。

※国土交通省は、令和8年9月28日の公正取引委員会の発表を受けて、管理組合向けの相談窓口と発注時の留意点を案内しています（談合・不適切コンサル問題は、後述の章もご覧ください）。

④ 国の省エネ支援｜住宅省エネ2026キャンペーン

2026年度の変更点2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」は廃止され、後継の「みらいエコ住宅2026事業」に改組されました。また、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は令和7年度で終了し、令和8年度は実施されません。古い情報のまま資金計画を立てないようご注意ください。

みらいエコ住宅2026事業

先進的窓リノベ2026事業

⑤ 東京都・渋谷区の補助・助成（省エネ・耐震・緑化など）

※一般的な外壁塗装や防水そのものを対象にした補助は、渋谷区・東京都の公式サイトでは確認できませんでした。石綿の調査・除去、防災・防犯、債務保証料、融資あっ旋に当たる区の助成も、確認できた範囲にはありません。賃貸アパートを所有されているオーナー様は、東京都の賃貸住宅向けの事業が窓・断熱の改修に使える可能性があります。いずれも受付状況は変わりますので、申込み前に必ず公式ページをご確認ください。

⑥ 融資制度（住宅金融支援機構 マンションすまい・る融資）

管理組合が大規模修繕の資金を借り入れる場合、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資（マンションすまい・る融資）」が利用できます。

出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」（公式）

東京都マンション改良工事助成（利子補給）

火災保険が使えるケースと、使ってはいけないケース

東京都渋谷区の建物事情と修繕のポイント

渋谷区の面積は約15.11㎢で、武蔵野台地の東部に位置します。渋谷川が区の中央に谷をつくり、周囲に台地が広がるため、坂や段差の多い地形です。人口は平成9年（182,882人）を底に増加へ転じ、令和8年には23万人を超えました。住宅の大半は共同住宅で、築年数の進んだマンションも、駅周辺の新しい建物も混在しています。下の数値は、公的な資料から確認できたものだけを載せています。

出典：渋谷区「住民登録人口」／渋谷区「地理」／渋谷区住宅マスタープラン資料編（PDF）／渋谷区「地区計画」　※共同住宅の割合は令和5年の区別の値を確認できなかったため、平成30年の値です。地区計画の数は、区の一覧に掲載された地区を数えた値です。

渋谷区は「人口が減って戻った区」で、築年の層が分かれます

渋谷区の人口は、昭和54年（1月1日現在）の243,266人から平成9年に182,882人まで減り、その後は増加に転じて、平成22年195,911人、平成27年217,008人、令和2年229,671人、令和8年230,880人となっています（平成25年以降は、平成24年7月の住民基本台帳法の改正で外国人住民が人口に含まれています）。区の住宅マスタープラン資料では、共同住宅が住宅の86.1%（平成30年）を占めます。区の調査では、築年数別のマンションの棟数は確認できなかったため、下の表は人口と年代から読む目安です。実際の築年は建物ごとに異なります。

出典：渋谷区「年別人口推移」　※築年数は西暦の区切りから算出した目安で、建築時期の統計ではありません。人口の動きだけでは建物の年代は決まりません。

渋谷区で建物と工事を左右する4つの事情

公的な資料から、大規模修繕に結びつく特徴を4つに整理しました。渋谷区は台地と谷が入り組み、坂や段差が多いため、同じ区でも敷地の立地で論点が変わります。

出典：気象庁「過去の気象データ（東京）」／渋谷区「地理」／渋谷区「洪水ハザードマップ」／渋谷区地域防災計画（風水害編）／渋谷区耐震改修促進計画（令和3年3月改定）／渋谷区「用途地域別面積」／東京都 不燃化特区（渋谷区）／渋谷区公営住宅等長寿命化計画／渋谷区「景観計画届出等の手引き」・手引き（PDF）／渋谷区「地区計画」／渋谷区「風致地区」　※気象は東京（千代田区）の観測値です。浸水深は想定最大規模の降雨を前提にした想定で、実際の被害を示すものではありません。

工事を進めるうえで、渋谷区で必ず論点になること

出典：渋谷区「景観計画届出等の手引き」／渋谷区「洪水ハザードマップ」／渋谷区「狭あい道路の拡幅整備」／渋谷区「用途地域別面積」／渋谷区「一般分譲マンションの耐震化支援事業」

※渋谷区内全域のご相談をお受けしています。

大規模修繕が必要となる劣化症状と時期

一般的に大規模修繕は12〜15年周期が目安とされています。国土交通省の実態調査でも、実際の修繕周期は13年が最も多く、全体の約7割が12〜15年に収まっており、回数を重ねるほど周期は短くなる傾向です。とはいえ実際に判断するのは年数ではなく劣化状況ですので、下記のような症状が見られる場合は、早めの現地調査をおすすめします。

部位ごとの修繕周期の目安（国土交通省ガイドライン）

※上記はガイドラインの参考例で、一律の施工期限ではありません。実際の周期は建物の仕様・立地条件・劣化状況などに応じて設定します。

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定・PDF）／国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

大規模修繕の施工事例

翔工務店が手がけた雑居ビルの外装修繕工事の事例です。雨漏りが数ヵ所から発生していた建物で、タイル外壁のクリヤー防水と屋上防水を組み合わせて改修しました。

雑居ビルの外装修繕工事（タイル外壁防水＋屋上防水）

お客様の声

現地調査から工事完了までの流れ

お問い合わせから工事完了・アフターメンテナンスまで、一人の担当者が一貫してご対応します。管理組合様の場合、総会での決議が必要になりますので、着工を希望される時期の1年〜1年半前から動き出すと余裕を持って進められます。

1. お問い合わせ（無料）お電話・フォーム・LINEからご連絡ください。他社のお見積もりをお持ちの場合は、そのご提示だけでも大丈夫です。
2. 現地調査・建物診断（無料）外壁の打診調査、クラック・シーリング・防水層の確認、必要に応じてドローンやサーモグラフィーで屋上・高所・雨漏り箇所を調査します。渋谷区の物件では敷地の状況や樹木、坂や段差、谷筋の浸水想定、道路の幅、搬入経路・駐車場も併せて確認します。
3. 調査報告書・お見積もりのご提出写真付きの劣化診断報告書と、工事項目ごとに数量・工法・材料を明記したお見積もりをお渡しします。複数プランのご提案も可能です。
4. プラン決定・ご契約カラーシミュレーションや塗板・試し塗りで色味を確認。管理組合様の場合は総会向けの資料作成もお手伝いします。景観計画の届出や色彩基準、地区計画がかかる区域では、色彩の考え方も併せてご説明します。
5. ご入居者様・近隣へのご案内工事のお知らせ配布、近隣への挨拶廻り、エントランスへの掲示板設置（工程表・洗濯物情報）を行います。駐車場の一時移動が必要な場合は、この段階で調整します。
6. 仮設足場設置〜各工事自社足場班が足場を設置し、高圧洗浄→下地補修→シーリング→外壁塗装・タイル補修→防水→鉄部・付帯部の順に施工。各工程ごとに責任者が検査し施工写真を撮影します。
7. 完了検査・足場解体・お引き渡しお客様立ち会いのもと仕上がりを確認し、施工写真・使用塗料の報告書と保証書をお渡しします。
8. アフターメンテナンス毎年ご案内のDMをお送りし、毎年点検が可能です。部分的なシーリング等の簡易補修は無償で対応しています。

入居者対応・追加工事承認・検査報告

工事そのものと同じくらい大切なのが、「いつ・何を・どの資料でご報告するか」です。翔工務店では、次の4つの場面で資料とご報告をお出しします。

※管理組合様の場合、追加工事をどなたが承認するか（理事長・修繕委員会など）と、承認が必要になる金額の目安を、ご契約の前に決めておくとスムーズです。

工事中の暮らしはどうなる？入居者様への影響

大規模修繕はお住まいになったまま進めるのが原則です。とはいえ、足場がかかっている間は生活に制限が出ます。事前にお知らせしておくだけでトラブルの大半は防げますので、翔工務店では工事前の説明と掲示を徹底しています。

大規模修繕業者の選び方と発注方式

東京都渋谷区を対応範囲とした大規模修繕業者は多く、どの業者を選ぶとよいのか迷われると思います。アパート・マンション・ビルの改修を依頼する際には、以下の4点を確認しましょう。

大規模修繕の経験が豊富にあること

大規模修繕業者はホームページを持っていることが多く、外装リフォームの施工実績を掲載しています。修理内容を写真付きで詳しく解説していると、実際に依頼した際の参考にできるため安心感があります。

Googleや口コミサイトの評価を、大規模修繕業者を比較する際の参考にすることも効果的です！悪評が多い場合は注意が必要です。口コミが少ない場合は、施工実績や説明の内容、管理体制なども合わせて確認しましょう。

大規模修繕工事は施工自体ももちろんですが、ご入居者様や近隣住人の方々とのトラブルも発生しやすいため、掲示板等で工事の進捗状況の報告や洗濯物情報などを掲示し、トラブルを未然に防ぐ必要があります。翔工務店は外装工事を得意としているため、アパート・マンションの外装リフォームのご依頼も多く頂いております。

保証やアフターメンテナンスの有無を確認すること

大規模修繕会社を選ぶ際には、保証の有無を確認しましょう。工事後に万が一雨漏り等の不具合が発生した場合に、施工業者からの雨漏り保証があれば無償で修理してもらえるため安心です！保証期間を設けている会社は施工に自信を持っている証拠とも言えるため、業者選びの判断基準にもなります。

保証期間は業者や工事内容により異なりますが、1年から10年の設定が一般的です。応急処置や部分的な補修では雨漏り保証がつけられないことも多いです。保証とは別にアフターサービスを設けている業者もいるため、保証やアフターサービスがあるかを確認しましょう。

翔工務店では、アフターメンテナンスとして毎年DMをお送りし、毎年点検が可能です。部分的なシーリング等の簡易的な補修でしたら無償にて対応しております。

複数の業者から相見積もりをとること（最低3社）

大規模修繕を依頼する際は、複数の業者から見積もりをとりましょう。最低3社の見積もりを取得して、それぞれの会社の見積もりや報告書を見比べることが重要です！同じ工事内容でも業者により費用が異なったり、保証やアフターサービスが異なる場合があります。また、相見積もりをとると価格交渉も行いやすくなります。

お見積もりを見比べる際は費用だけではなく、「見積りの項目」「下地補修工事や外壁塗装の工法や材料」「工程の確認」など細かく見比べて判断しましょう！副資材のランクが低かったり工程を飛ばせばコストは下げられるため、費用だけで判断することは避けましょう。特に下地補修工事は外観から分かりにくいため、下地の不具合状況に対して適した補修方法かどうかもよく確認しましょう！

見積書のここを見てください（チェックリスト）

自社管理か確認すること

大規模修繕工事には「下地補修工事」「外壁塗装」「防水工事」「配管交換」など様々な工事があり、実際の劣化状態やお客様のご希望によりプラン内容は変わってきます。

大規模修繕工事を完全に下請けに丸投げしている業者では、知識や経験に乏しく、見当違いの箇所の修理や意味の無い工事を提案されてしまう場合もございます。調査してから下請け業者に依頼する場合は、時間やコストが余計にかかることもあります。知識や経験があり自社で管理することによって、コストを抑えた責任のある施工が可能となります。

また、下請けに丸投げしている業者では、施工中に万が一トラブルが発生した場合も対応が遅くなってしまうおそれがあることです。お客様と実際に打ち合わせていない会社が施工を管理することは避けるのが無難です。翔工務店は仮設足場設置から外壁塗装や防水工事まで自社施工で行い、知識と経験のある担当者が施工を管理します！

発注方式は3つ。どれを選ぶかで進め方が変わります

特に管理組合様の場合、「どの会社に頼むか」の前に「どういう頼み方をするか」を決める必要があります。主な発注方式は次の3つです。

大規模修繕の談合・不適切コンサル問題と自衛策

2026年 最新大規模修繕の業界では、設計コンサルタントと施工会社が結び付いた不適切な受注が長く問題視されてきました。国土交通省は平成29年1月と令和5年4月に管理組合向けの注意喚起・通知を出しており、2026年9月28日には、公正取引委員会が、関東地区のマンション管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事をめぐり、実数で38社に排除措置命令、37社に総額16億3,788万円の課徴金納付命令を行ったと発表しました（設計コンサル業者2社も排除措置命令の対象です）。

※公正取引委員会の発表（2026年9月28日）にもとづく内容です。

典型的な3つの手口

出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について」（令和5年4月3日通知・PDF）

管理組合様ができる自衛策

• 複数の会社から、それぞれ独立した見積もりを取る
• マンション管理士・建築士など、中立の第三者に相談する
• 業者選定のプロセスを議事録に残し、透明性を確保する
• 設計監理料が不自然に安いコンサルには理由を確認する
• 契約書に、談合が発覚した場合の違約金条項を入れる
• コンサル1社に情報を集中させず、管理組合自身も仕様を検証する

東京都渋谷区の大規模修繕 よくあるご質問

東京都渋谷区の大規模修繕の費用はどのくらいかかりますか？

マンションの場合、国土交通省の令和3年度実態調査では1戸あたり75万〜150万円（消費税・共通仮設費を除く）に約7割が収まり、最も多いのは100万〜125万円です。弊社の施工実績では、木造2階建てアパートで200万〜400万円、3階建ての鉄骨・RCアパートで400万〜900万円、小規模マンションや雑居ビルで500万〜1,500万円が目安です。下地の劣化状況や防水・屋根工事の有無で変わりますので、無料の現地調査でお見積もりいたします。

大規模修繕は何年ごとに行うべきですか？

一般的には12〜15年周期が目安で、国土交通省の実態調査でも実際の周期は13年が最も多く、約7割が12〜15年に収まっています。ただし判断するのは年数ではなく劣化状況です。シーリングの劣化やタイルの浮き、防水層の破断が見られる場合は、周期を待たずに補修した方が結果的に費用を抑えられます。渋谷区には、旧耐震（1981年5月以前）の非木造の共同住宅が平成28年の区の調査で778棟あり、分譲と賃貸はほぼ半々と記載されています。築年数が進んだ建物では、タイル補修や鉄部交換、給排水管の更新の比重が大きくなる傾向があります。

工事期間はどのくらいですか？入居者は住んだままで大丈夫ですか？

アパートで3週間〜2ヶ月、小規模マンション・ビルで1.5〜3ヶ月、50戸以上のマンションで4〜6ヶ月程度が目安です。ご入居者様は住んだまま工事が可能です。足場がかかっている間は洗濯物の外干しや窓の開閉に制限が出ますので、工事前のお知らせ配布、掲示板での工程・洗濯物情報の案内、作業時間の厳守など、生活への影響を最小限にする配慮を徹底しています。

計画を始めてから工事完了まで、どのくらいの期間を見ておけばいいですか？

管理組合様の場合、修繕委員会の立ち上げ、建物診断、業者選定、総会決議までで1年〜1年半、そこから工事に3〜6ヶ月かかります。全体では2年前後を見ておくと余裕を持って進められます。補助金や税制優遇を使う場合は、管理計画認定の取得（総会での決議、事前確認、認定申請）にも時間がかかるため、逆算に入れてください。

東京都渋谷区で大規模修繕に使える補助金はありますか？

渋谷区・東京都の公式サイトでは、外壁塗装など大規模修繕の工事費そのものを補助する制度は確認できていません（2026年10月9日時点）。渋谷区の「住宅簡易改修支援事業」は区内に居住する個人の住まいが対象で、集合住宅の共用部分は原則対象外とされています。ただし、分譲マンションであれば、要件を満たす場合に「マンション長寿命化促進税制」による固定資産税の減額が使えます（東京23区では都税で、減額割合は2分の1）。この税制の要件のひとつになる管理計画認定は、渋谷区（住宅政策課）が窓口です。渋谷区には、無料の分譲マンション管理士派遣と、長期修繕計画の作成等にかかる費用の2分の1（上限20万円）を助成する制度があります（作成・見直し開始の1か月前までの申請が必要）。東京都には、機構融資の利子を補う「マンション改良工事助成」（令和8年度の第2期は令和9年2月19日まで受付）があります。窓や断熱を含む工事であれば、国の「先進的窓リノベ2026」「みらいエコ住宅2026」、東京都の既存住宅の省エネ改修促進事業が対象になる可能性があります。屋上や壁面の緑化を伴う場合は、渋谷区の緑化普及推進事業助成も確認できます。申請の時期や申請者は制度ごとに異なりますので、契約・着工前に各制度の対象条件と申請手順をご確認ください。

大規模修繕で固定資産税が安くなると聞きましたが本当ですか？

要件を満たす場合は減額されます。マンション長寿命化促進税制により、築20年以上・総戸数10戸以上などの要件を満たす分譲マンションが長寿命化に資する大規模修繕（外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事を一体で実施）を行うと、翌年度の建物の固定資産税額が1戸100㎡相当分まで減額されます。減額割合は自治体の条例で決まり、東京23区（固定資産税は都税）では2分の1です。対象は令和5年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに完了した工事で、申告先は物件所在地の都税事務所（渋谷区には渋谷都税事務所があります。管轄は東京都主税局の案内でご確認ください）、申告期限は工事完了後3か月以内です。管理計画認定マンションの場合は修繕積立金の引上げなどの要件もあり、準備に時間がかかりますので、工事の1年以上前から動くことをおすすめします。

2026年度から変わった補助金はありますか？

あります。国の「子育てグリーン住宅支援事業」は廃止され、後継の「みらいエコ住宅2026事業」に改組されました。管理組合・管理組合法人も共同事業者になれるため、共用部の断熱改修に使えます。また「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は令和7年度で終了し、令和8年度は実施されません。「先進的窓リノベ2026事業」には集合住宅の一括申請の方法があります（申請手続きは登録事業者が行います）。古い情報のまま資金計画を立てないようご注意ください。

修繕積立金が足りない場合はどうすればいいですか？

選択肢は主に4つです。①劣化診断のうえで緊急性の低い工事を次回に送る、②工事範囲や仕様を見直す、③補助金などの支援制度を確認する、④修繕積立金の増額や住宅金融支援機構の融資を検討する、です。同機構のマンション共用部分リフォーム融資は担保不要で、管理計画認定の取得や省エネ・耐震工事の実施により金利が最大年0.6%引き下げられます。なお、防水とタイル剥落対策の先送りは結果的に高くつくことが多いため、切り分けの判断はご相談ください。

敷地に高低差がある場合や、前面道路が狭い場合でも足場は組めますか？

組めます。渋谷区は台地と谷が入り組んだ地形で、坂や段差のある敷地があり、木造が建て込む地区や狭い道路もあります（区には狭あい道路の拡幅整備条例があります）。敷地の状況や搬入経路は建物ごとに違います。翔工務店は足場材を自社保有し自社の足場班が組むため、現地を確認したうえで敷板の支持や割付、搬入ルートを計画できます。現場を見てから追加費用が出やすい部分ですので、見積り段階で搬入経路まで確認しておくことが大切です。

工事中、入居者の駐車場はどうなりますか？

足場をかける面の車両は一時的に移動が必要になります。駐車場の台数や空きは建物ごとに違い、周辺の駐車場の空き状況によっては移動先の確保に時間がかかることがあります。翔工務店では着工の2〜3か月前から、近隣のコインパーキングや月極駐車場の空き状況を含めてご一緒に調整します。

外壁の色は自由に決められますか？

渋谷区は区全域が景観計画の区域です。区の届出の手引きでは、一般地域で屋根・外壁・附帯する設備・外構を合わせて50㎡を超える色彩の変更が届出の対象とされています。外観を変える修繕・模様替えは、その面積が変更前の外観の2分の1を超える場合が対象です。色を変えずに修繕だけを行う場合の扱いは手引きに明示がありません。届出は着手の30日前までが目安で、建築物の建築等は事前協議が必要です。景観形成特定地区（表参道、代官山・旧山手通り、新宿御苑周辺、渋谷駅中心）は基準が異なります。このほか、区内には地区計画が24地区あります。届出が必要かどうかは建物の場所と工事の範囲によって異なりますので、渋谷区 都市計画課 土地利用審査係（03-3463-2637）へ事前にご確認ください。弊社でも調査時に併せてお調べします。カラーシミュレーションで完成イメージを共有すると、総会や近隣とのお話し合いが進みやすくなります。

北側の外壁だけコケや藻がひどいのですが、なぜですか？

日当たりが悪く湿気がこもる面は、藻・コケ・カビが繁殖しやすいためです。北面のほか、隣の建物や樹木で日が当たらない面にも出やすくなります。高圧洗浄で確実に落としたうえで、防藻・防カビ性能のある塗料を選ぶと再発を抑えられます。あわせて、落ち葉や泥によるルーフドレンや樋の詰まりも同時に確認することをおすすめします。屋上の水たまりや雨漏りの原因になっているケースがあります。

責任施工方式と設計監理方式、どちらを選ぶべきですか？

戸数が少ないほどコンサル費用の負担割合が重くなるため、中小規模の建物では責任施工方式が合うケースが多いと考えています。一方、戸数の多い大規模な建物では、設計監理方式で第三者が仕様をそろえ、同じ条件で比較するメリットも大きくなります。設計監理方式は第三者が仕様を作るため施工会社を同じ条件で比較できる一方、コンサル費用が別途かかり、利益相反や談合のリスクにも注意が必要です。責任施工方式でも価格・仕様・施工状況の検証は欠かせません。翔工務店は責任施工方式でも、工事項目ごとに数量・工法・材料を明記したお見積もりをお出ししていますので、他社様と同じ土俵で比較していただけます。

大規模修繕の談合はどうやって見抜けますか？

典型的な手口は3つです。①事前に受注業者を決めておき他社は形式的に高い見積もりだけ出す「ダミー見積もり」、②コンサルが極端に安い設計監理料で契約し提携業者からキックバックを得る癒着、③契約額の一部をバックマージンとして工事費に上乗せする方法です。対策は、独立した相見積もりを取ること、中立の第三者に相談すること、選定プロセスを議事録に残すこと、契約書に違約金条項を入れることです。2026年9月28日には、公正取引委員会が大規模修繕工事をめぐる排除措置命令・課徴金納付命令を発表しています。

相見積もりは何社取ればいいですか？

最低3社をおすすめします。多すぎると比較しきれず、少なすぎると競争が働きません。大切なのは社数よりも「同じ土俵を作ってから比べること」です。共通の仕様書や数量表を作って同一条件で依頼し、「一式」表記を認めず内訳明細を必須にすると、金額差が範囲の違いなのか単価の違いなのかがはっきりします。

足場を自社で持っていると何が違うのですか？

大規模修繕の工事費のうち、仮設工事は約2割を占めます（国土交通省の令和3年度実態調査）。足場工事を外注しないため、この部分のコストを抑えやすく、工程の急な変更や追加工事にも自社の足場班が柔軟に対応できます。翔工務店は戸建て約100棟分の足場材を自社保有しており、高低差のある敷地や前面道路の狭い現場でも、現地に合わせて計画します。

相見積もりの途中ですが、見積書だけ見てもらえますか？

もちろん可能です。他社様のお見積もりをお持ちいただければ、項目・数量・工法・材料が適切かどうかを無料で確認し、同条件でのお見積もりをお出しします。相見積もりは大歓迎です。

雨漏りの応急処置だけでも頼めますか？

はい。大規模修繕の前段階として、雨漏りの応急処置や部分補修のみのご依頼も承っています。サーモグラフィーやドローンで原因箇所を特定し、必要最小限の補修をご提案します。

アスベスト（石綿）を含む屋根材や外壁材でも対応できますか？

対応可能です。石綿作業主任者・建築物石綿含有建材調査者の有資格者が在籍しており、法令で義務付けられている事前調査から、アスベスト含有屋根材のカバー工法・撤去まで対応しています。渋谷区の公式ページでは、アスベストの調査・除去に対する助成を確認できませんでした。最新の有無は、渋谷区の担当窓口へご確認ください。

大規模修繕をしないとどうなりますか？

外壁タイルの剥落による人身事故、鉄筋の腐食による構造劣化、雨漏り、資産価値の低下といったリスクがあります。さらに、建築基準法第12条の定期報告の対象となる建築物では、タイルやモルタル仕上げの外壁について、竣工や外壁改修から10年を超えた場合など一定の条件で全面打診等による調査が必要とされています。渋谷区内の建築物の定期報告は、渋谷区 建築課 設備係が窓口です。共同住宅の階数や床面積などの条件は、東京都の定期報告対象一覧でご確認ください。店舗・飲食店・病院・ホテル等を含む複合建築物は、用途の位置や規模によって対象となる場合があるため、個別の確認が必要です。法定調査の対象外でも定期的な点検と維持管理は欠かせませんので、判断に迷われる場合はご相談ください。

アパート（10戸程度）の大規模修繕はいくらくらいですか？

木造2階建て6〜10戸で200万〜400万円、鉄骨・RCの3階建て10〜20戸で400万〜900万円が弊社の実績にもとづく目安です（足場・下地補修・外壁塗装・シーリング・防水一式）。アパートは10〜15年に1回の実施が一般的です。オーナー様の場合、修繕と同時にカラーシミュレーションで外観をイメージチェンジし、入居率の向上を狙われるケースが増えています。

東京都渋谷区で大規模修繕業者をお探しの方は翔（かける）工務店へ

弊社は神奈川県・東京都全域を対象に、渋谷区でもマンションやアパートの外壁リフォーム・大規模修繕を手掛けています。大規模修繕工事だけではなく、部分的な修繕や雨漏り補修工事も喜んでご対応します。「一度のリフォームで長く持たせたい」「なるべく費用を抑えたい」「室内が暑いから断熱性能を上げたい」など、具体的なご要望や今後の修繕計画に対し、最適な解決策をご提案します。

仮設足場工事から屋根工事、外壁塗装工事まで完全自社施工。他社と比べて費用・質・段取りの良さで負けない自信がありますので、相見積もり大歓迎です！

大規模修繕工事対応エリア

翔工務店では、神奈川県・東京都全域を対象にご依頼を承っております。

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