请将东京都足立区的公寓和公寓的修缮和改修交给翔工务店！
足立区的公寓・公寓・大楼的大规模修缮服务
在东京都足立区考虑进行公寓・公寓・大楼的大规模修缮的业主、管理委员会和管理公司。
翔工务店是一个从临时脚手架的搭建到基层修补、外墙涂装、瓷砖修补、密封、屋顶・阳台防水、屋顶工程均由自有团队施工的外装修修缮公司。在足立区，我们承接了许多公寓・公寓・商业设施的大规模修缮和外装翻新工程。
- 现场调查・估算完全免费（欢迎进行比较估算）
- 从临时脚手架到外装工程・屋顶工程均由自有团队管理
- 外墙颜色的选择可以进行颜色模拟和试涂
- 也可以咨询部分修缮・雨漏的应急处理
- 费用参考／公寓每户75万〜150万日元（根据国土交通省令和3年度调查，约70%在此范围内，最多为100万〜125万日元。此金额不包括消费税和共通临时费用）。木造公寓的参考费用为每栋200万〜400万日元。
- 周期参考／12〜15年。但决定的不是年数，而是劣化状况。
- 在足立区特别需要注意的事项／足立区是景观行政团体，拥有独特的景观计划。对于高度超过15米或建筑面积超过1,000㎡的建筑物，外观面积超过一半的修缮或色彩变更需要申报，中型公寓也可能适用。区的灾害地图考虑了荒川等河流的洪水和内涝（下水道溢出的浸水），需要检查屋顶・阳台的排水和防水。管理计划的认证由足立区负责。
- 可用资金／在足立区・东京都没有针对大规模修缮工程费用的补助金，但如果满足条件，可以申请固定资产税减免（东京23区为一半。国家的适用期限为令和9年3月31日之前完成的工程）、东京都的利息补贴贷款、区的非木结构建筑抗震补助和石棉补助，以及包含窗户・隔热的国家补助。
- 避免失败的技巧／至少进行3家公司的比较估算。不仅比较金额，还要比较数量・工法・材料。
足立区可进行的大规模修缮工程
大规模修缮不仅仅是“外墙涂装”或“防水”，而是在搭设脚手架期间对整个建筑的劣化进行集中修复的工程。翔工务店能够自行处理以下所有工程，因此工程的调整和责任归属非常明确。
| 工程类型 | 主要内容 |
|---|---|
| 临时脚手架工程 | 自有脚手架材料，由自有脚手架班进行安装。包括网布、养护、落下防止措施等 |
| 基层修复工程 | 裂缝修复、砂浆和瓷砖的注入、爆裂（钢筋外露）修复、缺损部位的树脂砂浆修复 |
| 外墙涂装工程 | 高压清洗、底漆到面漆的三遍涂装、附属部件（铁部、雨水槽、水切等）涂装。支持自由基控制型、氟化物、无机涂料 |
| 瓷砖修复工程 | 破损瓷砖的更换、缝隙修复、瓷砖表面的透明防水（如七号S等） |
| 密封工程 | 窗框周围和外墙缝隙的更换、加打 |
| 防水工程 | 屋顶、屋顶阳台、公共走廊、楼梯的聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜铺设 |
| 屋顶工程 | 屋顶涂装、覆盖工法、更换屋顶、屋脊金属更换。拥有金属工艺师，能够处理工厂等大型屋顶 |
| 铁部・金属工程 | 钢骨楼梯、扶手、PS门的打磨涂装，更换护栏和水切 |
| 排水・排水周边 | 屋顶排水口的清洁和改修（插入改修用排水口）、解决雨水槽的堵塞。在暴雨时，屋顶和阳台容易积水，这项工程尤为重要 |
| 其他 | 更换雨水槽、使用无人机进行屋顶和外墙检查、使用热成像进行漏水调查、含石棉建筑材料的事前调查 |
根据建筑诊断决定的大规模修缮工程范围
并不一定会进行上述所有工程。施工范围将根据建筑诊断的结果来决定。翔工务店通过免费的现场调查确认以下内容，并整理成附有照片的劣化诊断报告，随后提出施工范围的建议。
| 诊断部位 | 主要调查方法 | 根据诊断结果确定的施工范围 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 目视确认，检查裂缝的宽度和涂膜的状态 | 裂缝修复的方法和数量，涂装的规格（是重新涂装还是在去除现有涂膜后进行涂装） |
| 外墙（瓷砖面） | 敲击调查。高处用无人机确认 | 浮起注入和更换的范围及概算数量，是否需要清漆防水 |
| 密封 | 检查裂缝、收缩、剥离、硬化情况 | 是重新打胶还是增加打胶，施工的缝隙范围 |
| 屋顶・阳台・共用走廊 | 检查防水层的鼓起、断裂、水洼、排水口的状态 | 全面改修还是部分修复，工法（聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜），是否需要排水口改修 |
| 漏水点 | 热成像相机、无人机调查 | 确定原因位置及优先修复的范围 |
| 铁部・屋顶・附属部 | 检查锈蚀、腐蚀、浮起、裂缝情况 | 是否可以通过涂装解决，是否需要更换部件或覆盖工法 |
| 场地・周边 | 检查挡土墙、坡面、树木、搬入路线、停车场 | 脚手架的计划和临时工程的范围 |
足立区的大规模修缮中翔工务店被选择的理由
我们能够获得足立区的大规模修缮项目的原因在于，“在大规模修缮工程中，其他公司无法模仿的我们的努力”，因此得到了许多客户的好评。
1．专注于外装翻新的设备
翔工务店为能够以低成本・高质量提供大规模修缮中进行的外墙涂装和防水工程等，已整备以下仓库和材料存放场所。我们在横滨市周边设有5个据点。
自有脚手架材料
我们自有大规模修缮所需的临时脚手架材料，并能够自行搭建脚手架。
通过不外包脚手架工程，而是由我们自己的脚手架团队进行施工，可以降低脚手架工程费用，实现快速灵活的响应。
我们大约拥有足够100栋住宅的脚手架材料！
自有大型仓库存放材料
我们存放用于外装翻新的涂料和基层修复材料等。通过一次性大量订购材料，可以以低价采购材料！此外，由于库存始终充足，在紧急情况下也能迅速响应！
自有废材的分类
在大规模修缮中，会产生废油漆、金属、木材等各种废材。翔工务店通过自有团队对废材进行分拣和回收，从而实现废材费用的成本削减。
外装翻新专用展厅
在展厅中，不仅可以进行洽谈，还可以实际确认外装材料的样本和颜色。外墙涂装的颜色模拟和通过遮热试验机确认遮热性也是可以的！
2．自有团队管理与施工降低成本
翔工务店的一大优势是自有管理和自有施工。
从咨询到工程完成，所有环节均由翔工务店一体化管理，使得能够以较低的成本实现高质量的大规模修缮。此外，从报价到施工完成，均由同一位负责人进行对接。由于负责的人员如销售和施工管理不变，能够实现顺畅的沟通。
从临时脚手架的搭建到外墙涂装、基层修复、防水工程、瓷砖修缮，均可完全自有施工！具有专业知识和经验的人员将进行各个环节的检查和实际施工！
3．各类许可取得与技能士在籍
我们已获得建筑业许可证和工业废物收集运输许可证！公司内有国家资格的板金技能士和涂装技能士，施工技术也充满信心。我们能够处理工厂等大规模的屋顶工程！同时，我们也有石棉作业主任者和建筑物石棉含有建材调查者的资格人员，可以处理含石棉屋顶材料的相关工作和事前调查。
4．保证与售后维护
大规模修缮工程几乎所有工事都附带“涂装工程”“基层修补工程”“防水工程”等保证！
售后维护每年都可以进行，我们会每年发送通知DM。
5．灵活迅速的响应
我们公司已做好设备准备，以应对公寓・住宅的各种问题和情况。
无法在高处确认的外墙和屋顶也可以利用无人机进行处理！在雨漏调查时，也可以使用热成像相机进行调查，有助于确定雨漏的原因！
我们将根据客户的需求进行响应。我们也接受突发雨漏的应急处理！在紧急情况下或急需的请求，我们会迅速响应！
6．人才培养
我们的员工为了提高技能，自制了各种模型，并进行实践培训。由于现场需要各种加工和技术，我们定期进行技术提升教育，以确保每位员工都能应对。我们还对大规模修缮工程的各个环节进行注意事项和确认点的教育。
7．对入住者和邻近居民的考虑
在进行大规模修缮工程时，我们不仅会通知入住者并向邻近居民致以问候和说明，还会在入口等处设置公告板，张贴工程表和通知！此外，我们将严格进行入场者的礼仪教育，尽量减少对入住者和邻近居民的干扰。
8．质量管理的彻底
每个工序都由负责人进行检查，并拍摄详细的施工照片。我们使用膜厚检测仪和检查表进行检查，以确保没有遗漏。进行外墙涂装和防水工程时，我们会检查使用的涂料数量，以确认是否使用了规定数量的涂料，并通过自公司订购涂料来防止施工不良。当然，使用过的涂料也会拍照并报告。
9．外墙涂装的颜色模拟
9-1 自助颜色模拟
我们制作的模拟可以根据客户实际公寓或建筑的照片进行模拟！客户也可以在手机或电脑上进行模拟。通过模拟后进行双色或形象改变，可以使外观更加时尚，帮助提高入住率等！当然，作为实际颜色的确认，也可以安排涂板。
※在足立区，高度超过15米或建筑面积超过1,000㎡的建筑物，外观面积超过一半的修缮或颜色更改需要向景观计划提交申请。有了颜色模拟的画面，在自治会或管理委员会的大会上说明会更加顺利。
9-2 通过试涂确认实际颜色！
可以订购实际考虑的涂料样品，并在客户的外墙进行试涂。通过试涂，可以确认实际的颜色和光泽！
9-3 外装翻新模拟
公寓和大厦的以下外观模拟也是可能的！
・外墙颜色模拟（也可以是双色）
・金属外墙板的模拟
・使用幕板和百叶窗等装饰材料的模拟
・屋顶涂装和屋顶更换工程的模拟
通过外观翻新模拟，可以将形象改变的失败风险降到最低！希望通过翻新公寓和大厦的外观，能够帮助提高入住率。
足立区的大规模修缮费用参考
大规模修缮的费用会因建筑物的规模、劣化状况、工程范围和使用材料而有很大差异。首先请查看根据官方统计得出的全国市场价格，其次是基于我们公司的施工业绩的规模参考，最后是每项工程的单价示例。
公寓的全国市场价格为每户75万〜150万日元
根据国土交通省对818个工程案例的统计调查（令和3年度），大规模修缮的工程金额约70%集中在每户75万〜150万日元，其中最常见的价格区间为100万〜125万日元。需要注意的是，此调查的金额不包括消费税和共通临时费用，因此与当前的含税工程总额条件有所不同。
| 每户的工程金额 | 比例 | 每户的工程金额 | 比例 |
|---|---|---|---|
| 〜75万日元 | 15.1% | 125万〜150万日元 | 17.4% |
| 75万〜100万日元 | 24.7% | 150万〜200万日元 | 9.1% |
| 100万〜125万日元 | 27.0%（最多） | 200万日元以上 | 2.8% |
来源：国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查」（200家公司・818件） ※金额不包括消费税和共通临时费用。由于四舍五入和无回答的关系，比例总和不一定为100%。
工程费用的明细（钱花在哪里）
| 分类 | 构成比 | 主要内容 |
|---|---|---|
| 建筑类工程 | 60.3% | 外墙相关约占一半，防水相关约占三分之一。基层修复、瓷砖、涂装、防水 |
| 临时工程 | 22.8% | 脚手架、网格布、保护等（不包括共通临时费用的统计） |
| 其他费用 | 10.3% | 现场管理费、一般管理费、法定福利费等（9.5%），大规模修缮缺陷保险的保险费（0.8%） |
来源：国土交通省“令和3年度 公寓大规模修缮工程相关实际调查”（第二次大规模修缮工程的统计。整体平均为建筑类59.0%·临时22.3%·其他费用9.9%）。※总和不为100%是因为包括了设备类工程、外部工程及其他。为平均值，并非判断个别报价的标准。
按建筑规模的费用参考（脚手架·基层修复·外墙涂装·防水·密封一揽子）
| 建筑类型·规模 | 费用参考 | 工期参考 |
|---|---|---|
| 木结构公寓（两层·6〜10户） | 200万〜400万元 | 3〜5周 |
| 钢骨·RC公寓（三层·10〜20户） | 400万〜900万元 | 1〜2个月 |
| 杂居大楼·小型公寓（4〜5层） | 500万〜1,500万元 | 1.5〜3个月 |
| 中型公寓（30〜50户） | 2,000万〜5,000万元 | 3〜5个月 |
| 大型公寓（100户以上） | 约1亿日元〜 | 6个月〜 |
※以上是基于翔工务店的施工业绩的概算，具体费用会因屋顶工程、铁部工程、给排水管等的有无而有所变动。对于公寓，以上全国统计（每户75万〜150万元）乘以户数的金额也可作为参考。
临时·基层修复·外墙·防水的费用明细
大规模修缮的报价单大致分为“临时”、“基层修复”、“密封”、“外墙涂装”、“防水”、“其他费用”。在比较总额之前，请确认每个项目“是什么、多少、多少钱”。
| 项目 | 在估算书中确认的内容 |
|---|---|
| 建筑物的前提条件 | 结构（木结构・钢骨・RC）、层数、户数、外墙面积・防水面积。确认面积的依据是图纸还是实测 |
| 共通临时设施・脚手架 | 脚手架的面积和单价，网布、养护、临时厕所等内容。根据国土交通省的令和3年度调查，脚手架等临时工程占工程费用的约20%（不包括共通临时费用的统计） |
| 基层修补 | 裂缝、浮起、爆裂等，按修补方法的数量和单价。由于在搭建脚手架之前无法确定的项目，确认是概算数量还是实际结算，以及数量增减时的结算方法 |
| 密封 | 是重新打胶还是加打，施工长度（m），材料名称 |
| 外墙涂装 | 涂装面积（㎡），涂料的厂家名称・产品名称・等级，涂刷次数，附属部位的范围 |
| 防水 | 屋顶・阳台・公共走廊等部位的面积、工法、材料名称、是否进行排水改修 |
| 检查・报告 | 各工序的检查、施工照片、完工时的报告书和保修书是否包含在内 |
| 杂费 | 现场管理费・一般管理费・法定福利费等的内容和比例。根据国土交通省的令和3年度调查，平均约占工程费用的10%，但因建筑物的规模和条件而异，因此没有统一标准 |
| 税区分 | 金额是含税还是不含税。由于公司之间的显示不同，因此在比较总额之前务必统一 |
修缮工程单价示例
| 修缮方法 | 使用材料 | 费用 |
|---|---|---|
| 瓷砖更换 | 现有类似品瓷砖 | 枚 / 2,000日元〜4,000日元 |
| 瓷砖・砂浆浮起部分的修缮 | 环氧树脂注入 | ㎡ / 3,000日元〜5,000日元 （根据程度会有所变化） |
| 瓷砖缝隙砂浆修补 | 瓷砖缝隙用砂浆 | ㎡ / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度会有所变化） |
| 混凝土爆裂部分修补 | 防锈钢筋＋树脂砂浆 | 箇所 / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度会有所变化） |
| 裂缝修补 | 填料或聚合物水泥 | ｍ / 100日元〜2,500日元 （根据程度会有所变化） |
| 外墙涂装（3次涂刷） | 控制自由基硅树脂涂料 | ㎡ / 2,500日元〜3,500日元 |
| 屋顶聚氨酯防水（通气缓冲工法） | 高强度聚氨酯 | ㎡ / 6,500日元〜9,500日元 |
| 密封胶更换 | 变形硅树脂 | ｍ / 900日元〜1,500日元 |
| 临时脚手架 | 自有脚手架材料（楔形式） | ㎡ / 700日元〜1,000日元 |
※费用和保修年限会因形状、数量、基层状态、材料种类而异。如需详细报价，请随时与我们联系。报价完全免费。
涂料和防水的等级根据“下次修缮的年数”来选择
“好的涂料=正确”并不是绝对的。下次大规模修缮的时间与材料的耐用年限相结合，是最不浪费的选择方式。
| 等级 | 耐用年数的参考 | 适用情况 |
|---|---|---|
| 硅树脂/自由基控制型 | 10〜16年 | 每12〜15年进行一次维护的建筑物。费用与性能的平衡是一个不错的选择。耐用年数因产品而异，因此选择符合周期的产品规格。 |
| 氟树脂 | 16〜20年 | 希望在15年后进行下一次修缮的建筑物，以及高层和复杂形状的建筑物，脚手架费用较高。 |
| 无机 | 18〜22年 | 希望抑制污垢附着的建筑物。在北面或被树木环绕的面上希望抑制藻类和苔藓时也有效。 |
| 聚氨酯防水（屋顶） | 8〜15年 | 形状复杂的屋顶，想要利用现有防水层进行改修的情况。需要进行中途的检查和维修，例如顶涂层的重新涂刷。 |
| PVC薄膜防水 | 20〜25年 | 面积广且形状简单的屋顶。工期较短。 |
| 沥青防水 | 15〜20年 | 希望进行长周期计划的屋顶。每次的费用会增加。 |
※耐用年数为一般参考，受日照、地理位置和基层状态的影响会有所不同。在阴影和湿气较多的面上，选择具有防藻和防霉性能的涂料会改变其耐用性。
修缮积立金的参考和不足时的选择
根据国土交通省的指南，修缮积立金的参考以每月每平方米的金额表示。如果有机械式停车场，则需另行加算。
| 建筑规模（地上20层以下） | 月额参考（平均值） | 案例的三分之二的范围 | 70㎡的换算 |
|---|---|---|---|
| 建筑延床面积5,000㎡以下 | 335日元/㎡ | 235〜430日元/㎡ | 约16,500〜30,100日元 |
| 5,000〜10,000㎡ | 252日元/㎡ | 170〜320日元/㎡ | 约11,900〜22,400日元 |
| 10,000〜20,000㎡ | 271日元/㎡ | 200〜330日元/㎡ | 约14,000〜23,100日元 |
| 20,000㎡以上 | 255日元/㎡ | 190〜325日元/㎡ | 约13,300〜22,750日元 |
来源：国土交通省《公寓修缮积立金指南》（令和6年6月修订・PDF）／全国平均为每户每月13,378日元（令和5年度公寓综合调查）
令和5年度的公寓综合调查中，36.6%的管理协会表示“与计划相比，修缮积立金不足”。在不足的情况下，主要有四种选择。
| 选择 | 思考方式与注意事项 |
|---|---|
| ①调整施工时间 | 在劣化诊断的基础上，将紧急性低的工程推迟到下次进行。但必须区分可以推迟的工程和不能推迟的工程，推迟防水和瓷砖脱落的措施最终会导致更高的费用。 |
| ②重新审视工程范围与规格 | 重新审视涂料等级，从全面改修变更为部分改修等。请与跳过工序的“表面减额”区分开来 |
| ③利用补助金与税制 | 节能改修的补助金等（后述）。固定资产税的减免是各区分业主税额下降的制度，并不会直接增加管理协会的修缮资金。 |
| ④增加积立金、借款、一次性资金 | 在总会上讨论增加修缮积立金，此外，住宅金融支援机构的公寓共用部分改造贷款无需担保。通过获得管理计划认证等可以降低利率。 |
足立区的大规模修缮中需要确认的补助金、税制、贷款
在足立区和东京都，并没有针对大规模修缮工程费用本身的补助金。可以使用的主要有以下四种。制度的适用性与受理状态在年度中途可能会发生变化，因此，在签约和开工前，请务必向我公司或各相关窗口确认。（截至2026年10月9日）
| 种类 | 内容 |
|---|---|
| ①调查・咨询支持 | 由公寓管理士派遣区的顾问（免费）以及迷你研讨会・上门咨询会、管理计划认证的窗口（足立区）。可在大规模修缮的前阶段使用 |
| ②目的别的工程补助 | 区的非木结构建筑物的抗震补助、石棉补助、节能（窗户・保温）、租赁住宅的保温・再生能源等。可纳入大规模修缮中使用 |
| ③税制优惠 | 通过公寓长寿命化促进税制减免固定资产税 |
| ④公共融资与利息补贴 | 住宅金融支援机构的公寓共用部分改造融资，以及东京都的利息补贴（公寓改良工程补助） |
① 公寓长寿命化促进税制（固定资产税的减免）
在满足一定条件的分售公寓中进行有助于长寿命化的大规模修缮（外墙涂装等工程・地面防水工程・屋顶防水工程的三种全部）时，下一年度建筑的固定资产税额将减免。减免比例在国家范围内（六分之一至二分之一）由自治体规定。东京23区的固定资产税为都税，东京都的减免比例为二分之一（每户相当于100㎡的税额）。
| 主要要求 | 建筑超过20年・总户数10户以上・专有部分的2分之1以上为居住用／过去已实施外墙涂装等・地面防水・屋顶防水各1次以上／符合以下任一条件：①管理计划认证公寓，自令和3年9月1日起，修缮积立金的金额已提高至认证标准 ②接受地方政府的建议和指导，制定或修订长期修缮计划的管理委员会（建议和指导并非可随意请求） |
|---|---|
| 减免比例 | 东京23区为2分之一。对象为每户100㎡相当的固定资产税额 |
| 施工实施期限 | 令和5年（2023年）4月1日至令和9年（2027年）3月31日，外墙涂装等・地面防水・屋顶防水三项工程均需在此期限内完成 |
| 申报 | 自工程完工日起3个月内，向公寓所在区的都税事务所申报（也可通过eLTAX进行在线申报）。若管理者等将所需文件汇总提交，则可替代各所有者的申报。足立区请确认足立都税事务所（电话 03-5888-6211、代表） |
| 注意事项 | 无法与其他减免措施同时使用，每户仅限一次。仅获得管理计划认证并不符合条件，还需满足修缮积立金的提高等要求。由于需要修订长期修缮计划，建议提前1年以上准备工程 |
② 区与都的窗口（管理委员会请先从这里开始）
分售公寓的管理计划认证由足立区进行。这并不是对大规模修缮工程费用的补助，但可以作为前期咨询和判断材料。
| 窗口・制度 | 内容 |
|---|---|
| 管理计划认证制度的窗口（足立区） | 建筑室 住宅课 住宅计划科（电话 03-3880-5963）。区内的分售公寓为对象。新申请不在区的窗口受理，需通过公寓管理中心的“管理计划认证程序支援系统”进行（系统使用费另计。区的手续费暂时免费。系统的咨询电话是 03-6261-1274）。认证的有效期为5年，标准审查期为30天，年末和年度末预计会比较繁忙。 |
| 分售公寓管理顾问派遣（足立区） | 免费派遣公寓管理士（每年12小时（1名）或6小时（2名））。管理协会的理事长需申请，并在派遣日前两周内进行电话预约（工作日9时〜16时）或电子申请。窗口为住宅课 住宅计划科（电话 03-3880-5963）。 |
| 分售公寓的迷你研讨会・出差咨询会（足立区） | 令和8年度剩余的日程为10月21日（三）、12月19日（六）、令和9年2月20日（六）、3月11日（四）（研讨会每次60分钟，无需事先申请，先到先得。内容包括大规模修缮）。出差咨询会由公寓管理士提供免费的个别咨询，原则上每年一次，先到先得。每次的接待开始日期不同，请确认住宅课 住宅计划科（电话 03-3880-5963）。 |
| 耐震的咨询（足立区） | 建筑室 建筑防灾课（电话 03-3880-5317）。针对昭和56年5月之前建造的非木结构建筑等，部分资助耐震诊断和耐震改修的费用（详见下文⑤）。 |
| 固定资产税的咨询（足立都税事务所） | 电话 03-5888-6211（代表）。请确认长寿命化促进税制的适用及申报手续。作为条件之一的“来自自治体的建议・指导”的管理协会，需在区的住宅课 住宅计划科（电话 03-3880-5938）申请证明书（每份300日元）。 |
| 景观手续的咨询 | 城市建设部 城市建设课 景观计划科（区政府北馆4楼，电话 03-3880-5738）（详见下一章）。 |
出处：足立区「分譲公寓」（管理计划认证制度）／足立区「分譲公寓管理顾问派遣」／足立区「分譲公寓迷你研讨会」／足立区「分譲公寓上门咨询会」／足立区「公寓长寿命化促进税制」／足立区「景观计划的申报」 ※制度的窗口和接待情况可能会有所变化。
③ 管理计划认证制度（税制优惠・利率优惠的入口）
足立区认证的制度，获得认证后可满足住宅金融支持机构的“Flat 35”和公寓共用部分翻新贷款的利率降低，以及长寿命化促进税制的要求之一（仅凭认证并不会减税）。认证标准主要依据国家的指导方针，主要标准包括：每年至少召开一次总会、完善管理规约、管理费和维修储备金的分类会计、滞纳额在整体的10%以内，以及“计划期限30年以上且包含两次以上大规模修缮工程的长期修缮计划，需在7年内制定和审查”等。
※认证为5年一次的更新制，申请需经总会批准。新申请需通过公寓管理中心的“管理计划认证程序支援系统”进行。有关程序和认证标准的详细信息，请在区的官方网站上确认。
④ 国的节能支持｜住宅节能2026活动
2026年度的变更点2025年度的“育儿绿色住宅支持事业”已废止，改组为后续的“未来生态住宅2026事业”。此外，“长期优良住宅化翻新推进事业”将在令和7年度结束，令和8年度将不再实施。请注意不要在旧信息的基础上制定资金计划。
未来生态住宅2026事业
| 对象 | 无论是独立住宅还是共同住宅，原则上是指在平成28年12月31日之前新建的现有住宅的翻新。管理协会・管理协会法人也可以成为共同事业者（=可以用于公共部分的改修）。租赁住宅也在对象之内 |
|---|---|
| 必需工程 | 开口部的保温改修・构体（地板・墙壁・天花板）的保温改修・生态住宅设备的安装组合是必需的 |
| 补助上限 | 根据建筑年限和达到的节能性能，每户40万〜100万日元（对于平成3年之前的住宅，如果达到义务标准相当则为100万日元） |
| 期间 | 补助申请原则上由注册承包商（施工承包商）在工程完成后进行（发包方不能自行申请）。补助申请的预约最迟至2026年11月16日，补助申请最迟至2026年12月31日（预算上限达到后即结束） |
先进窗户翻新2026事业
| 对象 | 现有住宅（独立住宅・集合住宅）的内窗安装・外窗更换・玻璃更换等，高性能窗户的改修。集合住宅按“低层”“中高层”分类设置补助单价 |
|---|---|
| 集合住宅的统一申请 | 自2026年5月29日起开始接受“集合住宅的统一补助申请（包括预约）”。申请手续由注册承包商（窗户翻新承包商）进行，管理协会不能自行申请，但可以将所有户的申请集中进行，因此与大规模修缮的窗户・玄关门改修相得益彰 |
| 补助上限 | 住宅为每户100万日元（由2025年度的200万日元变更）。240㎡以上的非住宅为每栋1,000万日元 |
| 期间 | 自2025年11月28日以后开始的工程。补助申请在工程完成・交付后进行，预约最迟至2026年11月16日，补助申请最迟至2026年12月31日（预算上限达到后即结束） |
⑤ 东京都・足立区的补助金・支援
| 东京都 公寓改良工程补助（利息补贴） | 在东京都内的耐火结构分售公寓的管理协会，利用住宅金融支援机构的“公寓共用部分翻新贷款”时，东京都将提供利息补贴，使机构的利率降低1%（利息补贴的期限最长为20年）。令和8年度的第2期从令和8年10月1日到令和9年2月19日，每期的申请在达到2,500户或预算额时将截止（窗口和邮寄按先到先得）。旧耐震标准（昭和56年5月31日以前）的建筑需要进行耐震诊断。窗口是东京都住宅政策本部 公寓课（电话 03-5320-7532） |
|---|---|
| 东京都 租赁住宅的保温与再生能源集中促进事业 | 针对租赁住宅的单栋所有者等。高保温窗（上限30万日元/户）、高保温门（上限27万日元/户）、墙壁、地板等的保温材料改修（上限60万日元/户）补助率为三分之二，节能性能的诊断与显示上限为120万日元/栋。太阳能发电和储能电池也在补助范围内，在现有租赁住宅的平屋顶上安装太阳能时，需要额外的防水工程（18万日元/kW）。补助金的预申请时间为令和8年5月29日至令和9年3月31日，申请总额达到上限时将结束。工程必须由注册在东京都环境公社“酷网东京”的企业进行 |
| 足立区 非木结构建筑物的耐震补助 | 针对昭和56年5月之前建造的非木结构建筑物，分售公寓的耐震诊断补助费用的二分之一（上限为500万日元或户数×10万日元中的较低者），耐震改修计划的补助为二分之一（上限300万日元），共同住宅的耐震改修工程补助为二分之一（上限3,000万日元）。以上所有申请均需在合同和开工前进行。令和8年度的个别受付期间和截止日期在区的页面上没有找到，请向窗口确认。金额和对象的详细信息请在区的页面上确认。窗口是建筑室 建筑防灾课（电话 03-3880-5317） |
| 足立区 石棉的分析调查与清除补助 | 符合条件的对象包括公寓管理协会。分析调查针对平成18年8月31日以前的建筑物，补助费用的二分之一（上限10万日元）（调查结束后1年内申请）。喷涂石棉的清除工程，面积在1,000㎡以上的补助四分之五，上限300万日元，1,000㎡以下的补助二分之一，上限200万日元（拆除工程不在补助范围内）。清除工程需在开工前申请，并需在年度内完成工程和补助的手续。固定的受付期间在区的页面上没有找到。窗口是环境部 生活环境保全课 石棉对策科（电话 03-3880-8041） |
| 足立区 节能改造补助金 | 支持窗户、玻璃、保温等改修的区制度，但集合住宅需以单户为单位申请，遮热涂料仅限于独立住宅。令和8年度的预申请于8月21日结束。管理协会可使用的区制度用于共用部分的外墙和屋顶的遮热涂料，在确认的范围内未找到相关信息。窗口是环境部 环境政策课 管理科（电话 03-3880-5935） |
| 东京都 特别护理老人院等的改修费用补助 | 支持老年设施（特别护理老人院等）的改修制度。分售公寓和租赁住宅不在补助范围内。对象和受付情况请在东京都的解说视频或负责窗口确认 |
※区的抗震补助和石棉补助需要在合同和开工前申请。租赁住宅的保温和再生能源集中促进项目有企业要求等细则条件。请务必在合同前确认条件。
⑥ 贷款制度（住宅金融支援机构 公寓住まいる贷款）
管理委员会如需借款进行大规模修缮，可以利用住宅金融支援机构的“公寓共用部分改造贷款（公寓住まいる贷款）”。
| 适用工程 | 大规模修缮、抗震改造、防洪措施、节能措施、阳台修缮、电梯和停车场的安全措施、石棉对策、专家的诊断和调查设计费用等 |
|---|---|
| 担保 | 无需担保（公寓管理中心等提供连带担保） |
| 还款期限 | 原则上为1〜10年，特定工程实施可延长至1〜20年，获得管理计划认证后进行抗震、防洪、节能工程的最长可达35年 |
| 利率下调 | ①持有住まいる债券 ②获得管理计划认证 ③实施抗震、防洪、节能工程，分别可下调年利率0.2%（最高年0.6%） |
| 主要要求 | 完善管理规约、在总会上通过决议、修缮积立金的滞纳率原则上在10%以内。申请全年受理 |
火灾保险可用的情况与不可用的情况
由于台风、强风导致的屋顶防水膜、护栏和围栏的飞散、冰雹损害、雷击等“意外事故”造成的损失，有可能被纳入火灾保险的范围。进行劣化诊断时，记录事故造成的损伤与自然老化的区别非常重要。
另一方面，自然老化本身不在保险范围内。全国范围内，许多商家以“可以用保险金无自负修理”为诱饵，导致了不少纠纷，国民生活中心也多次发出警告。虚假申请将被追究保险金诈骗的责任。申请的可否，务必由管理委员会或业主本人直接向保险公司或代理商确认。翔工务店对此类信息一律不提供。
足立区的建筑情况与修缮要点
足立区是一个人口超过70万的特别区，区内约有68,200套分售公寓（截至令和4年7月底）。区内预计40年以上的公寓将急剧增加。区内有针对荒川等河流的洪水和内涝的水灾风险地图，并且区内制定了独特的景观规划。不过，这些信息是针对整个区的。您自己建筑的建成年限和劣化状况需通过现场调查单独确认。
（截至令和8年9月1日）
（截至令和8年9月1日）
（截至令和6年10月1日）
（截至令和4年7月底）
（截至令和3年6月1日）
出处：足立区「町丁别世帯与人口（令和8年9月1日）」／足立区「数字看足立」（面积・PDF）／足立区公寓管理推进计划（令和5年3月・PDF）／足立区「数字看足立」（产业・经济普查・PDF） ※人口・世帯数基于居民基本台账的区公表值，包含外国居民。公寓户数基于区的公寓管理推进计划的记载，栋数没有记载。
从修缮的角度整理足立区的地形和建筑
下表仅汇总了在区和都的公表资料中确认的项目。区整体的数字无法决定个别建筑的情况。
| 项目 | 确认内容 | 考虑修缮时的视角 |
|---|---|---|
| 水灾的预想 | 区的水灾风险地图（令和4年4月修订）涵盖了荒川、利根川、江户川、中川、绫瀬川、芝川・新芝川等的洪水，以及内涝（预想降雨量为1小时最大153mm，24小时总降雨量690mm）和高潮。江东5区（江户川・墨田・江东・足立・葛饰）的研究结果显示，在排水设施失效的最坏情况下，广泛地区可能会持续浸水超过2周（这是江东5区整体的预想） | 请在区的风险地图上确认您建筑物位置的预想。在容易积水的屋顶和阳台上，检查排水口和雨水槽的排水情况以及防水层的状态。 |
| 公寓的建筑年限 | 区内约68,200户分售公寓中，建于40年以上（昭和57年以前）的约10,300户（约15%，截至令和4年7月底）。区的公寓管理推进计划预计将出现建筑年限较老的公寓急剧增加的情况。 | 迎来第二次、第三次大规模修缮的建筑将会增多。尽早推进长期修缮计划和积蓄金的审查，将会扩大选择范围。 |
| 工厂・事业所 | 制造业的事业所有2,609个，员工人数为20,025人（截至令和3年6月1日，经济普查-活动调查）。区内事业所的总数为23,321个。 | 住宅与事业所相邻的现场，将会仔细考虑搬入路线和对邻里的配慮。工厂和仓库的屋顶及外墙也可以进行咨询。 |
| 景观的规则 | 足立区是景观行政团体，拥有第二次足立区景观计划（令和3年1月制定）。除特别景观形成地区外，区内建筑物高度超过15m或建筑面积超过1,000㎡（大规模建筑物高度超过45m或建筑面积超过15,000㎡）需进行申报，修缮、改装、颜色变更的面积如果超过原外观面积的一半，则需申报。特别景观形成地区有5个。 | 即使是中型公寓，根据高度和建筑面积也可能需要申报。外墙的涂装是否需要申报，将根据面积和建筑规模判断，因此请在区的窗口确认（请参见下表）。 |
| 木造住宅的密集地区 | 东京都的不燃化特区网站（2026年3月版）中，列出了“不燃化特区”的“足立区中南部一带地区”（约646.2公顷）。该网站的整备区域包括足立一至四丁目地区（约62.7公顷）和国道4号A地区（约21.6公顷），重点整备区域包括千住地区和西新井站西口一带地区。 | 在道路和建筑物相邻的地区，将在现场确认搬入路线和脚手架的布置。 |
足立区特有的大规模修缮需关注的四个因素
根据足立区的水灾预想、建筑年限的趋势和街道规则，将大规模修缮需关注的因素整理为四个。每栋建筑的情况不同，因此将在现场调查中逐一确认。
① 河川的洪水和内涝的预想
区的水灾风险地图（令和4年4月修订）涵盖了荒川、利根川、江户川、中川、绫瀬川等的洪水，以及内涝和高潮。这是一个假设，每栋建筑的浸水假设因位置而异。在屋顶或阳台上，豪雨时如果屋顶排水口或雨水槽堵塞，会导致积水或漏水的发生。建议进行排水口的检查和清洁，并根据情况将改修纳入施工项目。关于电气室和泵等设备，提前与管理委员会分享防水灾的放置思路，在修缮计划阶段会更加安心。
② 增加的40年以上老旧公寓
区的公寓管理推进计划显示，在区内约68,200户的分售公寓中，40年以上的约有10,300户（截至令和4年7月底），预计未来将急剧增加。一般来说，迎来第二次或第三次大规模修缮的建筑，基层修复以及瓷砖和防水的老化会加重，因此尽早进行建筑诊断是非常有帮助的。管理计划认证由足立区负责，获得认证后可享受利率降低和固定资产税减免的条件。
③ 区的景观计划也适用于中型建筑
足立区是景观行政机构，区的景观计划适用于整个区域。对于高度超过15米或建筑面积超过1,000㎡的建筑，涉及修缮等的面积超过原外观面积一半的修缮或色彩变更需进行申报。申报书附上的立面图需填写外墙四面的曼塞尔值。此外，在日暮里·舎人线沿线、隅田川沿岸、垳川沿岸、见沼代亲水公园周边、西新井大师的五个特别景观形成地区，适用的对象和标准有所不同。在合同和工程中，融入手续的时间是非常重要的。我公司也会在调查时确认是否属于相关区域。
④ 事业所众多的市区与密集地区
区内的制造业事业所有2,609家（截至令和3年6月1日）。除了公寓和公寓外，工厂、仓库和事业所大楼的大型屋顶和外墙也可以进行咨询。我们公司有板金技能士在职，能够处理工厂等的大型屋顶。在住宅与事业所相近的地段，或像不燃化特区那样木结构住宅密集的地区，因高压清洗的飞溅、涂料的气味以及施工车辆的进出，容易影响邻近环境，因此会提前进行详细说明。
出处：足立区「水灾风险地图」／江东5区大规模水灾对策协商会的研究结果（葛饰区发布）／足立区公寓管理推进计划（PDF）／足立区「数字看足立」（产业・PDF）／东京都「不燃化特区」足立区（PDF）／足立区「第二次足立区景观计划」
需要进行景观手续的情况（建筑物）
在足立区内进行外墙涂装等相关的区景观计划的申报如下。
| 区域・规模 | 适用行为 | 手续 |
|---|---|---|
| 区全域（不包括特别景观形成地区） 一定规模以上的建筑物：高度15m以上，或建筑面积1,000㎡以上 |
新建・扩建・改建・迁移，以及改变外观的修缮・改装・颜色变更（修缮等涉及的面积超过原外观面积的一半） | 向足立区提交申报（在开工前）。提交时间请向区的景观计划科确认。申报书附带的立面图需填写外墙四面的曼塞尔值。工程完成后7天内提交完工申报书 |
| 区全域 大规模建筑物：高度45m以上，或建筑面积15,000㎡以上 |
同上 | 同上。颜色标准根据规模不同而异（标准的详细信息请在区的「景观形成的标准（色彩篇）」中确认） |
| 特别景观形成地区（5个地区） 日暮里・舎人线沿线／隅田川沿岸／垳川沿岸／见沼代亲水公园周边／西新井大师 |
各地区适用的建筑物和规模不同（隅田川沿岸和日暮里・舎人线沿线与区全域的规模标准相同） | 请向区的景观计划科（电话 03-3880-5738）确认您的建筑物是否在适用地区内 |
出处：足立区「景观计划的届出」／足立区景观计划「基准篇」（PDF）／足立区「第二次足立区景观计划」 ※规模是建筑物的情况。请在窗口确认您的建筑是否在此范围内。
在进行工程时，足立区容易成为论点的事项
| 论点 | 足立区的实际情况与翔工务店的应对 |
|---|---|
| 外墙颜色与景观的届出 | 高度超过15米或建筑面积超过1,000㎡的建筑物，外观面积超过一半的修缮或颜色变更，需向区提交景观计划的届出。在调查阶段确认是否需要提交，并通过颜色模拟和试涂确定颜色，同时协助准备提交所需的资料。 |
| 雨水排放与排水口 | 区的灾害地图考虑了河流洪水以及内涝。大雨时的排水非常重要。调查屋顶排水口、雨水槽和阳台的排水口，如发现堵塞或防水层受损，将其纳入工事项并提出建议。 |
| 材料搬入与脚手架・停车场 | 在道路宽度有限或与邻地距离较近的现场，大型车辆可能无法进入。自有的脚手架班组将现场进行勘查，规划搬入路线和脚手架的布置。由于需要临时移动脚手架所在面的车辆，因此将在开工前2至3个月共同安排移动地点。 |
| 住宅与事业所接近的立地 | 住宅与工厂、事业所接近的立地，容易受到高压清洗的飞溅、涂料的气味以及施工车辆的进出影响。建议通过自治会或管理委员会进行事前说明，并严格遵守问候拜访、工程表的张贴及作业时间。 |
| 建筑物超过40年的计划 | 对于年限较久的建筑物，了解基层、瓷砖和防水层的状态是建筑诊断的起点。根据附有照片的劣化诊断报告，将此次修缮工程、在脚手架期间可以进行的工程和下次可以推迟的工程进行分类并提出建议。 |
※翔工务店在横滨市设有5个中心，前往足立区提供服务。
需要进行大规模修缮的劣化症状与时机
一般来说，大规模修缮的周期为12〜15年。根据国土交通省的实地调查，实际的修缮周期以13年为最多，约70%的情况在12〜15年之间，而且随着修缮次数的增加，周期往往会缩短。然而，实际判断的依据并不是年数，而是劣化状况，因此如果出现以下症状，建议尽早进行现场调查。
| 部位 | 放置不管会危险的劣化信号 | 主要对策 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 粉化（手上沾有白色粉末）、褪色、宽度超过0.3mm的裂缝、涂膜的膨胀和剥落 | 基层修复＋外墙涂装 |
| 外墙（瓷砖面） | 瓷砖的浮起和脱落、接缝的缺损、白华（盐霜）、敲打时有浮音 | 注入浮起、重新铺设、透明防水 |
| 密封胶 | 接缝的裂缝、收缩、剥离、硬化 | 重新打胶 |
| 屋顶・阳台 | 防水层的膨胀和破裂、水洼、排水口堵塞、漏水到下层 | 聚氨酯防水・卷材防水・排水口改修 |
| 铁部・铁骨楼梯 | 锈蚀、涂膜剥落、踏板腐蚀 | 打磨＋防锈＋涂装、更换部件 |
| 屋顶 | 屋脊金属板的浮起、瓦片的裂纹和翘曲、苔藓、瓦片的错位 | 屋顶涂装・覆盖工法・更换屋顶 |
| 混凝土 | 爆裂（钢筋暴露并渗出锈水）、裂缝漏水 | 爆裂修复・树脂砂浆填充 |
| 共用走廊・楼梯的地面 | 长尺卷材的浮起、剥落、边缘开口、基层暴露 | 更换长尺卷材・基层防水 |
各部位的修缮周期参考（国土交通省指南）
| 部位・工程 | 周期参考 | 部位・工程 | 周期参考 |
|---|---|---|---|
| 外墙涂装（重新涂刷） | 12〜15年 | 密封胶重新打胶 | 12〜15年 |
| 外墙涂装（去除旧涂层＋涂装） | 24〜30年 | 铁部涂装 | 5〜7年 |
| 屋顶防水（修复・修缮） | 12〜15年 | 给水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
| 屋顶防水（拆除・新建） | 24〜30年 | 排水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
※以上为指南的参考例，不是统一的施工期限。实际周期根据建筑的规格、地理条件、劣化状况等进行设定。
出处：国土交通省「长期修缮计划制定指南」（令和6年6月修订・PDF）／国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程相关实态调查」
大规模修缮的施工案例
翔工务店承接的杂居大楼外装修修缮工程案例。该建筑出现了多处漏水，结合瓷砖外墙的透明防水和屋顶防水进行了改修。
杂居大楼的外装修缮工事（瓷砖外墙防水＋屋顶防水）
| 工程内容 | 破损瓷砖部分更换／附属部涂装（管道・水切）／屋顶防水工程（聚氨酯防水）／外墙瓷砖防水（Seven S）／窗框周围密封工程／外墙瓷砖砂浆缝隙修补／藤蔓清除 |
|---|---|
| 新使用材料 | 外墙瓷砖：国代瓷砖／附属部涂装：激进硅树脂涂料／屋顶防水：高强度聚氨酯（Saracene A）／外墙瓷砖防水：Seven S |
| 价格区间 | 400万〜410万元 |
| 工程周期 | 45天 |
| 所在地 | 非公开 |
| 工程经过 | 由于外墙和屋顶等多个地方发生了漏水，因此我们建议对整个外墙进行防水处理。Seven S是用于瓷砖外墙的透明防水材料，虽然费用稍高，但防水性强，适合在外墙多个地方发生漏水的情况下使用。 |
客户反馈
从现场调查到工程完成的流程
从咨询到工程完成及售后维护，由一位负责人全程跟进。如果是管理委员会的情况，需要在总会上进行决议，因此建议在希望开工的时间前1年到1年半开始行动，以便从容推进。
- 咨询（免费）请通过电话、表单或LINE与我们联系。如果您有其他公司的报价，提供该报价也可以。
- 现场调查・建筑诊断（免费）进行外墙的敲击调查，检查裂缝、密封和防水层，必要时使用无人机或热成像仪调查屋顶、高处和漏水点。在足立区的物业中，还会确认道路宽度、与邻地的距离、搬入路线、停车场以及屋顶和阳台的排水情况。
- 调查报告书・报价单的提交我们将提供附有照片的劣化诊断报告书，以及逐项列明数量、工法和材料的报价单。也可以提供多个方案的建议。
- 方案确定・签约通过颜色模拟、涂板和试涂确认颜色。如果是管理委员会的情况，我们也会协助制作总会所需的资料。在需要向足立区的景观计划提交申请的建筑中，我们将同时解释申请的流程和色彩的考虑。
- 通知住户・邻近居民分发工程通知，进行邻里问候，设置入口处的公告板（工程表、洗衣信息）。如果需要暂时移动停车场，将在此阶段进行调整。
- 搭建临时脚手架〜各项工程自有脚手架班组搭建脚手架，进行高压清洗→基层修复→密封→外墙涂装・瓷砖修复→防水→铁部・附属部的顺序施工。每个工程都有负责人进行检查并拍摄施工照片。
- 完工检查・拆除脚手架・交付在客户的见证下确认完成情况，并提供施工照片、使用涂料的报告书和保修书。
- 售后维护每年发送通知DM，可以进行年度检查。部分密封等简单修复将免费处理。
住户应对・追加工程批准・检查报告
与工程本身同样重要的是“何时、报告什么、使用哪些资料”。翔工务店将在以下四个场合提供资料和报告。
| 场景 | 我们将提供的内容 |
|---|---|
| 开工前 建筑诊断 |
我们将提供附有照片的劣化诊断报告。该资料总结了劣化部位及我们建议的施工范围的依据。 |
| 开工前〜施工中 对住户及邻近居民的通知 |
我们将分发施工通知，进行邻近居民的问候，并在入口的公告板上提供工程进度表和洗衣信息。 |
| 施工中 追加工程的批准 |
在搭建脚手架后发现的劣化情况，将提供照片及数量、金额，并在获得您的批准后进行施工。 |
| 施工中〜完工时 检查报告 |
每个工程阶段由负责人进行检查，并拍摄施工照片。完工时将在客户的见证下确认完成情况，并提供施工照片、使用涂料的报告和保修书。 |
※对于管理委员会，建议在签约前确定由谁批准追加工程（理事长、修缮委员会等）以及需要批准的金额的参考标准，以便于顺利进行。
施工期间的生活会如何？对住户的影响
大规模修缮原则上是在您居住期间进行。不过，在脚手架搭建期间，生活会受到一定限制。提前通知可以防止大部分问题，因此翔工务店在施工前会进行详细的说明和公告。
| 影响的事项 | 实际情况／我们公司的应对措施 |
|---|---|
| 洗衣物 | 高压清洗、涂装、防水的日子无法外晾。“今天在哪一面作业”会在公告板和各户信箱中通知，尽量确保可以晾晒的日子。 |
| 窗户的开关 | 除了清洗日和涂装日外，在养生、干燥、防水作业等工序中也可能无法打开窗户。我们会逐步通知每个工序，请确认公告和通知。我们会安排工序以避免连续关闭。 |
| 阳台 | 在进行地面防水和栏杆涂装时，请暂时移动私人物品、植物和空调室外机。具体时间会提前通知每户。 |
| 噪音和气味 | 基层修补（凿除、钻孔）时噪音最大。作业时间原则上为8时至17时，周日和节假日会根据需求控制作业。也可以选择低气味类型的涂料。 |
| 防盗与隐私 | 脚手架可能成为入侵的途径。可以使用网状遮挡视线，并在夜间对脚手架的上下楼梯进行上锁和安装感应灯等措施。我们也会严格进行入场者的礼仪教育。 |
| 停车场 | 需要暂时移动在脚手架覆盖面上的车辆。由于确保移动地点可能需要时间，我们会在开工前2至3个月开始一起推进移动地点的确认。 |
| 宠物、小孩、在家工作 | 如果您对噪音敏感，请提前告知，我们可以在作业日期上进行调整以考虑您的情况。请随时告知我们。 |
| 出租中的房间 | 我们会协助业主制作给租户的通知文案。如果担心工程对入住率的影响，我们也会提供颜色模拟以帮助您进行形象改变。 |
选择大型修缮承包商的方法和发包方式
在足立区，有很多大型修缮承包商，您可能会对选择哪家承包商感到困惑。在委托公寓、住宅、建筑物的改修时，请确认以下四点。
●拥有丰富的大型修缮经验
●确认是否有保修和售后维护
●从多家承包商获取报价（至少3家）
●确认是否为自有管理
拥有丰富的大型修缮经验
大型修缮承包商通常会有自己的网站，展示外装翻新的施工业绩。如果能详细解释修理内容并附上照片，将为实际委托时提供参考，增加安心感。
在比较大型修缮承包商时，参考Google和评价网站的评分也是有效的！如果负面评价较多，则需谨慎。如果评价较少，请同时确认施工业绩、说明内容和管理体制等。
大规模修缮工程不仅施工本身重要，还容易与入住者和邻居发生纠纷，因此有必要通过公告板等方式发布工程进展情况和洗衣物信息，以防止纠纷的发生。翔工务店擅长外装工程，因此我们也收到了许多公寓和住宅的外装翻新请求。
确认是否有保证和售后维护
选择大规模修缮公司时，请确认是否有保证。如果在施工后发生漏水等故障，若施工公司提供漏水保证，则可以免费修理，这样更让人安心！设有保证期的公司通常对施工有信心，因此也是选择承包商的判断标准。
保证期因承包商和工程内容而异，但一般设定在1年至10年之间。紧急处理或部分修补通常不提供漏水保证。有些承包商除了保证外，还提供售后服务，因此请确认是否有保证和售后服务。
翔工务店每年会发送DM进行售后维护，并且每年可以进行检查。对于部分密封等简单修补，我们会免费提供服务。
从多家承包商获取报价（至少3家）
在请求大规模修缮时，请从多家承包商获取报价。获取至少3家的报价，并比较各公司的报价和报告是非常重要的！即使是相同的工程内容，不同的承包商费用也可能不同，保证和售后服务也可能有所不同。此外，获取报价还可以更容易进行价格谈判。
在比较报价时，不仅要看费用，还要“报价项目”“基层修补工程或外墙涂装的工法和材料”“工程确认”等细节进行比较判断！如果副材料等级较低或跳过某些工序，成本可以降低，因此应避免仅凭费用来判断。特别是基层修补工程不易从外观上看出，因此也要仔细确认是否采用了适合基层故障状况的修补方法！
请查看报价单的这些内容（检查清单）
| 确认项目 | 查看要点 |
|---|---|
| “一式”表记是否过多 | 数量和单价是否明确。仅有“外墙修复 一式”无法进行比较和验证 |
| 数量是否与实际测量相符 | 是否有与图纸或实际测量相差甚远的数量。水分最容易出现在这一部分 |
| 杂费比例 | 现场管理费、一般管理费、法定福利费等的内容和比例。根据国交省的令和3年度调查，平均约占工程费用的1成（不包括共通临时费用），但因建筑规模和条件不同而有所变化，并没有统一标准 |
| 材料名称是否写明 | 是否注明涂料、防水材料的厂家名称、产品名称、等级及涂刷次数 |
| 下地修复数量的处理 | 在搭建脚手架之前无法准确测量的项目。是否写明“概算数量”或“实际数量结算”，增减时的约定是最重要的 |
| 保证和售后检查 | 每项工程的保证年限、检查频率、无偿服务的范围 |
| 公司的背书 | 建筑业许可的行业、同规模、同结构的施工业绩、有资格人员的在籍情况 |
确认是否为自主管理
大规模修缮工程包括“下地修复工程”、“外墙涂装”、“防水工程”、“管道更换”等多种工程，实际的劣化状态和客户的需求会影响方案内容的变化。
如果大规模修缮工程完全外包给下包商，可能会因为缺乏知识和经验而提出错误的修理建议或无意义的工程。在调查后再委托下包商时，可能会增加时间和成本。通过具备知识和经验的自有团队进行管理，可以实现成本控制和负责任的施工。
此外，外包给下包商的公司在施工过程中如果发生意外问题，响应可能会变慢。避免让未与客户进行实际洽谈的公司来管理施工是明智的选择。翔工务店从临时脚手架的搭建到外墙涂装和防水工程均由自有团队施工，具备知识和经验的负责人将管理施工！
发包方式有三种。选择哪种会影响推进方式
特别是对于管理协会来说，在“选择哪家公司”之前，需要先决定“如何委托”。主要的发包方式有以下三种。
| 方式 | 进展方式 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 责任施工方式 | 施工公司负责调查、设计、施工和管理 | 不需要额外支付设计咨询费用（调查设计费可能包含在工程费用中）／管理由一个窗口负责，管理委员会的负担较小／责任明确／可能缩短发包时间 | 规格容易依赖施工公司，难以进行横向比较／第三方检查难以进行，管理委员会需要验证价格、规格和施工情况 |
| 设计监理方式 | 设计事务所和咨询公司负责调查和设计，施工由其他公司负责 | 可以在相同条件下比较施工公司／施工过程中的监理是独立的 | 需要额外支付咨询费用／需注意利益冲突和串通的风险／周期容易延长 |
| 管理公司总承包方式 | 管理公司作为总承包，分包商进行施工 | 与日常管理的联动容易／管理委员会的工作量最小 | 中间利润可能导致价格偏高／竞争机制难以发挥 |
大规模修缮的串通与不当咨询问题及自我防范措施
2026年 最新在大规模修缮行业中，设计咨询公司与施工公司之间的不当承包问题长期以来备受关注。国土交通省在平成29年1月和令和5年4月向管理委员会发布了警示通知，2026年9月28日，公正交易委员会宣布，关东地区的公寓管理委员会委托设计咨询公司进行的大规模修缮工程中，实际有38家公司被下达排除措施命令，37家公司被命令支付总额为16亿3,788万日元的罚款（两家设计咨询公司也在排除措施命令之列）。
典型的三种手法
① 虚假报价
事先决定好承包公司，其他公司只是形式上提供高额的报价，这被称为“做好的比赛”。管理委员会看起来是“认真进行了比较报价”。
② 与设计监理者的勾结
顾问以极低的设计监理费签约，同时从合作施工公司的高额工程费用中获得回扣。设计监理费过低是需要注意的信号。
③ 回扣
将合同金额的一定比例作为回扣，这部分费用会被加到工程费用中。结果是管理委员会需要额外支付。
出处：横滨市“关于公寓大规模修缮工程的串通”／国土交通省“关于公寓大规模修缮工程的发包等的适正化”（令和5年4月3日通知・PDF）
管理委员会可以采取的自卫措施
- 从多家公司获取各自独立的报价
- 咨询公寓管理师、建筑师等中立的第三方
- 将业者选择的过程记录在会议纪要中，以确保透明性
- 向设计监理费异常低的顾问确认原因
- 在合同中加入发现串通时的违约金条款
- 不要将信息集中在一家顾问身上，管理委员会自身也要验证规格
可以咨询的第三方窗口
当您对报价单的解读或业者选择的推进感到困惑时，向与施工公司无关的第三方咨询也是有效的。足立区的管理委员会可以使用的主要窗口如下：
| 窗口 | 内容 |
|---|---|
| 足立区 住宅课 住宅计划科 | 电话 03-3880-5963。负责区内分譲公寓的管理计划认证、免费派遣公寓管理顾问、迷你研讨会及出张咨询会的窗口 |
| 东京都防灾・建筑城市建设中心 | 电话 03-5989-1453。负责公寓管理顾问、重建・改修顾问的派遣申请窗口 |
| 住まいる拨号（住宅翻新・纠纷处理支援中心） | 电话 03-3556-5147（周一至周五 10时至17时，节假日及年末年初除外）。负责大规模修缮的发包咨询，报价检查服务免费 |
| 公寓管理中心 | 电话 03-3222-1519（周一至周五 9时30分至17时，节假日及年末年初除外）。负责建筑・设备的维护管理等咨询。管理计划认证的手续支援系统的咨询电话是 03-6261-1274 |
| 公寓管理计划认证制度咨询拨号 | 电话 03-5801-0858。公寓管理师将回答认证标准和申请手续相关问题 |
出处：足立区「分譲公寓」／足立区「分譲公寓管理顾问派遣」／国土交通省「大规模修缮工程的发包咨询窗口」／公寓管理计划认证制度咨询热线
足立区的大规模修缮 常见问题
- 足立区的大规模修缮费用大概需要多少？
- 对于公寓，根据国土交通省的令和3年度实态调查，每户的费用大约在75万到150万日元（不含消费税和共通临时费用），约70%的情况都在这个范围内，最常见的是100万到125万日元。根据我们公司的施工业绩，木结构两层公寓的费用在200万到400万日元，三层钢骨和RC公寓的费用在400万到900万日元，小规模公寓或杂居大楼的费用在500万到1500万日元之间。具体费用会因基层的劣化情况以及是否进行防水和屋顶工程而有所不同，因此我们会通过免费的现场调查提供估算。
- 大规模修缮应该每多少年进行一次？
- 一般来说，12到15年为一个周期，国土交通省的实态调查显示，实际周期中13年最为常见，约70%的情况都在12到15年之间。然而，判断的标准不是年数，而是劣化情况。如果发现密封材料劣化、瓷砖松动或防水层破裂等情况，建议不要等待周期，及时进行修缮，这样最终可以节省费用。我们会通过现场调查确认您建筑物的建成年数和劣化情况，以便做出判断。
- 施工期间大概需要多长时间？住户可以继续居住吗？
- 公寓的施工时间大约为3周到2个月，小规模公寓或大楼为1.5到3个月，50户以上的公寓大约需要4到6个月。住户可以在施工期间继续居住。由于施工期间会搭设脚手架，洗衣物外晾和窗户开关会受到限制，因此我们会提前发放通知，提供施工进度和洗衣物信息的公告，并严格遵守作业时间，以尽量减少对生活的影响。
- 从计划开始到施工完成，大概需要多长时间？
- 对于管理协会，成立修缮委员会、进行建筑诊断、选择承包商、召开总会决议大约需要1年到1年半，之后施工需要3到6个月。整体来看，建议预留2年左右的时间，以便从容推进。如果使用补助金或税制优惠，请将管理计划认证所需的时间（区的认证程序）也计算在内。
- 足立区有没有可以用于大规模修缮的补助金？
- 在足立区和东京都，针对分譲公寓的大规模修缮工程本身的补助金，在我们确认的范围内并没有发现。可能可以使用的补助包括东京都的公寓改良工程补助（对利用住宅金融支援机构贷款的管理协会的利息补贴）、固定资产税减免（东京23区为一半）、区的公寓管理顾问派遣（免费）、区的非木结构建筑物的抗震补助以及石棉的分析调查和清除补助（有条件）等。出租公寓的业主可能会符合东京都的“出租住宅的保温和再生能源集中促进事业”的条件。如果涉及窗户和保温的工程，“先进窗户翻新2026”和“未来生态住宅2026”也可能符合条件。申请的时间和申请者因制度而异，因此请在签约和开工前确认各制度的适用条件和申请流程。
- 听说大规模修缮可以降低固定资产税，这是真的吗？
- 如果满足条件，确实如此。根据公寓长寿命化促进税制，符合建筑20年以上、总户数10户以上等条件的分譲公寓进行有助于长寿命化的大规模修缮（外墙涂装等、地面防水、屋顶防水三项工程全部）后，下一年度的建筑固定资产税额将会减免。东京23区的减免比例为一半，适用于每户100㎡相当的税额。适用的工程需在令和5年4月1日至令和9年（2027年）3月31日之间完成，施工完成后3个月内，需向公寓所在区的都税事务所（足立区为足立都税事务所，电话03-5888-6211）进行申报。如果管理者等统一提交，可以替代各所有者的申报。对于管理计划认证的公寓，修缮积立金需提升至认证标准也是条件之一，因此准备工作需要时间，建议在施工前一年以上开始行动。
- 2026年度是否有变更的补助金？
- 国的“育儿绿色住宅支持事业”已被废止，并改组为继承的“未来生态住宅2026事业”。管理协会和管理法人也可以成为共同事业者，因此可以用于共用部分的保温改修。此外，“长期优良住宅化改造推进事业”将在令和7年度结束，令和8年度将不再实施。“先进窗户改造2026事业”自2026年5月29日起开始接受集合住宅的批量申请（申请手续由注册事业者进行）。请注意不要在旧信息的基础上制定资金计划。
- 如果修缮积立金不足该怎么办？
- 主要有四个选择。①在劣化诊断的基础上，将紧急性低的工程推迟到下次，②重新审视工程范围和规格，③确认补助金等支持制度，④考虑增加修缮积立金或住宅金融支持机构的贷款。同机构的公寓共用部分改造贷款无需担保，通过获得管理计划认证或实施节能、抗震工程，利率最高可降低0.6%。此外，推迟防水和瓷砖脱落的对策通常会导致更高的费用，因此请咨询我们进行判断。
- 在道路狭窄的地块或与邻近建筑距离较近的情况下，可以搭建脚手架吗？
- 可以搭建。足立区也有道路宽度有限的地块和与邻近建筑距离较近的建筑。翔工务店自有脚手架材料，由自有脚手架班组搭建，因此可以在确认现场后规划搬入路线和脚手架的布置。这是现场查看后容易产生额外费用的部分，因此在估算阶段确认搬入路线是非常重要的。
- 施工期间，住户的停车场会怎样？
- 需要暂时移动脚手架搭建面上的车辆。在场地内停车位不足的建筑中，寻找移动地点可能需要时间。翔工务店将在开工前2到3个月开始与您一起调整，包括附近停车场的空余情况。
- 外墙的颜色可以自由决定吗？
- 足立区是景观行政团体，区内有景观计划。除特别景观形成地区外，区内所有高度超过15米或建筑面积超过1,000㎡的建筑物都需进行申报，外观变更的修缮或颜色变更，需涉及的面积超过原外观面积的一半。申报书附上的立面图需填写外墙四面的曼塞尔值。在日暮里·舎人线沿线、隅田川沿岸、垳川沿岸、见沼代亲水公园周边、西新井大师的五个特别景观形成地区，适用的标准和条件有所不同。请通过区的城市建设课景观计划科（电话 03-3880-5738）确认您的建筑是否符合条件。在地区计划区域内，可能还有其他规定。我公司在调查时也会一并进行确认。通过颜色模拟共享完成图像，可以更顺利地进行讨论。
- 北侧外墙的苔藓和藻类很严重，为什么？
- 北面一整天都不容易照到阳光，树木或邻近建筑的阴影重叠时，湿气容易积聚，从而导致藻类、苔藓和霉菌的滋生。因此，在靠近树木的地段更容易出现。通过高压清洗彻底清除后，选择具有防藻和防霉性能的涂料可以抑制再发。同时，建议检查落叶导致的屋顶排水口和雨水槽的堵塞。这通常会导致屋顶积水和漏水。
- 应该选择责任施工方式还是设计监理方式？
- 户数越少，咨询费用的负担比例越重，因此在户数较少的小型建筑中，责任施工方式通常更为合适。设计监理方式由第三方制定规格，因此可以在相同条件下比较施工公司，但咨询费用另计，并且需要注意利益冲突和串通的风险。即使是责任施工方式，价格、规格和施工状况的验证也不可或缺。翔工务店在责任施工方式下，也会提供逐项列明数量、工法和材料的报价，方便您与其他公司进行比较。
- 如何识别大规模修缮的串通行为？
- 典型的手法有三种。①事先决定承包商，其他公司仅形式上提供高报价的“虚假报价”，②咨询以极低的设计监理费签约，从合作公司获得回扣的勾结，③将合同金额的一部分作为回扣加到工程费用中。对策是获取独立的相互报价，咨询中立的第三方，记录选定过程的会议记录，在合同中加入违约金条款。
- 相见积也需要找几家公司呢？
- 建议至少找3家公司。如果太多就无法进行比较，太少则竞争不足。重要的是比拼的不是公司数量，而是“在同一平台上进行比较”。制作共同的规格书和数量表，在相同条件下进行请求，要求提供详细的明细，而不是“一式”表记，这样金额差异就能清楚地知道是范围的不同还是单价的不同。
- 自有脚手架有什么不同呢？
- 在大规模修缮的工程费用中，临时工程约占20%（根据国土交通省的令和3年度实态调查）。由于不外包脚手架工程，因此可以更容易地控制这部分成本，并且在工程的急剧变更或追加工程中，自有的脚手架班组能够灵活应对。翔工务店自有约100栋住宅的脚手架材料，并会根据现场的宽度限制进行规划。
- 虽然正在进行相见积，但可以只看报价单吗？
- 当然可以。如果您能带来其他公司的报价，我们会免费确认项目、数量、工法和材料是否适当，并提供相同条件下的报价。我们非常欢迎相见积。
- 只请求雨漏的应急处理可以吗？
- 可以。作为大规模修缮的前期阶段，我们也接受仅进行雨漏的应急处理或局部修补的请求。我们会通过热成像和无人机确定原因位置，并提出必要的最小修补方案。
- 可以处理含有石棉的屋顶材料和外墙材料吗？
- 可以处理。我们有持有资格的石棉作业主任和建筑物石棉含有建材调查员，能够从法律规定的事前调查开始，处理石棉含有屋顶材料的覆盖工法和拆除。足立区对包括公寓管理协会在内的对象提供石棉的分析调查和拆除补助（分析调查费用的50%，上限10万日元，喷涂石棉的拆除工程根据面积的不同补助率和上限也不同）。拆除工程需要在开工前申请。窗口是区的生活环境保全课 石棉对策科（电话 03-3880-8041）。我们也会根据调查结果进行指导。
- 如果不进行大规模修缮会怎样呢？
- 存在外墙瓷砖脱落导致的人身事故、钢筋腐蚀导致的结构劣化、雨漏、资产价值下降等风险。此外，对于建筑基准法第12条的定期报告对象建筑物，关于瓷砖或砂浆外墙，在竣工或外墙改修超过10年等特定条件下，需要进行全面的调查。共同住宅的规模和报告时机可以在东京都发布的“定期报告对象建筑物・建筑设备等及报告时机一览”中确认。相关的用途和规模可能会有所修订，因此最新内容请向足立区的建筑审查课 设备科（区役所代表 电话 03-3880-5111）确认。即使不在法定调查对象内，定期的检查和维护管理也是不可或缺的，如果您有判断上的困惑，请随时咨询。
- 大约10户的公寓大规模修缮需要多少钱？
- 木造两层楼6〜10户大约需要200万〜400万日元，钢骨・RC三层楼10〜20户大约需要400万〜900万日元，这是基于我们公司的实际经验的参考（包括脚手架、基层修补、外墙涂装、密封、防水一式）。公寓一般每10〜15年进行一次修缮。对于业主来说，越来越多的案例是在修缮的同时通过颜色模拟进行外观的形象改变，以提高入住率。
在足立区寻找大规模修缮承包商，请联系翔（かける）工务店
我们在足立区承接了许多公寓和公寓的外墙翻新和大规模修缮。不仅仅是大规模修缮工程，我们也乐意处理局部修缮和雨漏修补工程。“希望一次翻新能持久”“尽量控制费用”“室内太热，希望提高隔热性能”等具体的需求和今后的修缮计划，我们会提供最优的解决方案。
从临时脚手架工程到屋顶工程、外墙涂装工程均由自有团队施工。我们对比其他公司在费用、质量、安排的良好程度上有信心，因此非常欢迎相见积！
大规模修缮工程服务区域
翔工务店接受神奈川县・东京都全域的委托。
青井／／足立／／绫濑／／伊兴／／伊兴本町／／入谷／／入谷町／／梅岛／／梅田／／扇／／大谷田／／兴野／／小台／／加贺／／加平／／北加平町／／栗原／／弘道／／江北／／古千谷／／古千谷本町／／佐野／／盘沼／／鹿滨／／岛根／／新田／／神明／／神明南／／关原／／千住／／千住曙町／／千住旭町／／千住东／／千住大川町／／千住河原町／／千住寿町／／千住樱木／／千住关屋町／／千住龙田町／／千住中居町／／千住仲町／／千住桥户町／／千住绿町／／千住宫元町／／千住元町／／千住柳町／／竹之塚／／辰沼／／中央本町／／椿／／东和／／舎人／／舎人公园／／舎人町／／中川／／西绫濑／／西新井／／西新井荣町／／西新井本町／／西伊兴／／西伊兴町／／西加平／／西竹之塚／／西保木间／／花畑／／东绫濑／／东伊兴／／东保木间／／东六月町／／一户家／／日出町／／平野／／保木间／／保塚町／／堀之内／／南花畑／／宫城／／六木／／本木／／本木东町／／本木西町／／本木南町／／本木北町／／谷在家／／谷中／／柳原／／六月／／六町
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・请将外装翻新交给翔工务店在东京都足立区！
・请将屋顶翻新交给翔工务店在东京都足立区！
・请将外墙涂装交给翔工务店在东京都足立区！
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翔工务店的团队平均年龄为二十多岁后半段，虽然年轻，但技术不逊于任何公司。
我们最大的优势是脚手架、屋顶及涂装工程均由自有团队完成。在通常分工施工的行业中，一站式委托可以减少管理工作并控制费用。最重要的是，出现问题时我们会及时赶到处理！
我们自信地说：我们是神奈川最年轻、最热心的装修公司！
