请将神奈川县小田原市的公寓和公寓的修缮和改修交给翔工务店！
小田原市的公寓、住宅和大楼的大规模修缮
正在考虑在小田原市进行公寓、住宅和大楼的大规模修缮的业主、管理委员会和管理公司。
翔工务店是一个从临时脚手架的搭建到基层修复、外墙涂装、瓷砖修复、密封、屋顶和阳台防水、屋顶工程均由自有团队施工的外装修修缮公司。在小田原市，我们承接了许多公寓、住宅和商业设施的大规模修缮和外装翻新工程。
- 现场调查和报价完全免费（欢迎进行比较报价）
- 从临时脚手架到外装工程和屋顶工程均由自有团队管理
- 对于斜坡和高低差的场地，自有脚手架团队会在现场确认后进行处理
- 也可以咨询部分修缮和漏水的应急处理
- 费用参考／公寓每户75万〜150万日元（根据国土交通省令和3年度调查，约70%在此范围内，最多为100万〜125万日元。此金额不包括消费税和共同临时费用）。木造公寓每栋的参考费用为200万〜400万日元。
- 周期参考／12〜15年。但决定的不是年数，而是劣化情况。
- 在小田原市特别需要注意的事项／相模湾沿岸的潮风和高潮、海啸的预估，酒匂川等的洪水预估，山脚和丘陵地的斜坡、挡土墙和土砂灾害的预估，以及景观规划和风致地区等对色彩和手续的确认。
- 可用资金／虽然没有针对大规模修缮本身的补助金，但如果满足条件，可以享受固定资产税减半（在令和9年3月底之前完成的工程），包括窗户和保温的国家补助，可能还可以使用公共贷款。
- 避免失败的技巧／至少进行3家公司的比较报价。不仅要比较金额，还要比较数量、工法和材料。
在小田原市可进行的大规模修缮工程
大规模修缮不仅仅是“外墙涂装”或“防水”，而是在搭设脚手架期间对整个建筑的劣化进行集中修复的工程。翔工务店能够自有团队完成以下所有工程，因此工程的调整和责任的归属都非常明确。
| 工程类型 | 主要内容 |
|---|---|
| 临时脚手架工程 | 自有脚手架材料由自有脚手架班进行安装。包括网布、养护和防坠落措施等 |
| 基层修复工程 | 裂缝修复、砂浆和瓷砖的注入、爆裂（钢筋暴露）修复、缺损部位的树脂砂浆修复 |
| 外墙涂装工程 | 高压清洗、底漆到面漆的三遍涂装、附属部件（铁部、雨水槽、水切等）涂装。支持自由基控制型、氟化物和无机涂料 |
| 瓷砖修复工程 | 更换破损瓷砖、缝隙修复、瓷砖表面的清晰防水（如七星S等） |
| 密封工程 | 窗框周围和外墙缝隙的更换和加固 |
| 防水工程 | 屋顶、屋顶阳台、公共走廊和楼梯的聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜铺设 |
| 屋顶工程 | 屋顶涂装、覆盖工法、重铺、屋脊金属更换。拥有金属工艺师，能够处理工厂等大型屋顶 |
| 铁部和金属工程 | 钢骨楼梯、扶手、PS门的打磨涂装，更换护栏和水切 |
| 排水和排水周围 | 屋顶排水口的清理和改修（插入改修用排水口）、解决雨水槽的堵塞。排水堵塞会导致屋顶积水和漏水，因此检查和清理是重要的工程 |
| 其他 | 更换雨水槽、使用无人机进行屋顶和外墙调查、使用热成像进行漏水调查、含石棉建筑材料的事前调查 |
从建筑诊断决定的大规模修缮工程范围
并不一定要进行上述所有工程。施工范围将根据建筑诊断的结果来决定。翔工务店通过免费的现场调查确认以下内容，并整理成附有照片的劣化诊断报告书，随后提出施工范围的建议。
| 诊断部位 | 主要调查方法 | 根据诊断结果确定的施工范围 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 目视确认，检查裂缝宽度和涂膜状态 | 裂缝修复的方法和数量，涂装的规格（是重新涂装还是在去除现有涂膜后进行涂装） |
| 外墙（瓷砖面） | 敲击调查。高处用无人机确认 | 浮起注入和更换的范围及概算数量，是否需要清漆防水 |
| 密封胶 | 检查裂缝、收缩、剥离、硬化情况 | 是重新打胶还是增加打胶，施工的缝隙范围 |
| 屋顶・阳台・公共走廊 | 检查防水层的鼓起、断裂、水洼、排水口的状态 | 全面改修还是部分修复，工法（聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜），是否需要排水口改修 |
| 漏水点 | 热成像相机、无人机调查 | 确定原因位置及优先修复的范围 |
| 铁部・屋顶・附属部件 | 检查锈蚀、腐蚀、浮起、裂缝。靠近海的建筑还需检查盐分导致的锈蚀情况 | 是否可以通过涂装解决，或是否需要更换部件或覆盖工法 |
| 场地・周边 | 检查斜坡、挡土墙、法面、树木、搬入路径、停车场 | 脚手架的计划和临时工程的范围 |
小田原市的大规模修缮中翔工务店被选择的理由
我们之所以能够承接小田原市的大规模修缮工程，除了“翔工务店在横滨市内设有基地”之外，“在大规模修缮工程中，其他公司无法模仿的我们的努力”也得到了许多客户的好评。
1．专注于外装翻新的设备
翔工务店为能够以低成本・高质量提供大规模修缮中进行的外墙涂装和防水工程，已整备以下仓库和材料堆放场。材料堆放场和展厅在横滨市周边设有5个基地。
自有脚手架材料
我们自有大规模修缮所需的临时脚手架材料，能够自行搭建脚手架。
通过不外包脚手架工程，而是由我们自己的脚手架班进行施工，可以降低脚手架工程的成本，实现快速灵活的响应。
我们大约拥有足够100栋住宅使用的脚手架材料！
在自有大型仓库中存放材料
我们储存用于外装翻新所需的涂料和基层修复材料。通过一次性大量订购材料，可以以更低的价格采购材料！此外，由于我们始终保持库存充足，在紧急情况下也能迅速响应！
自有团队进行废材分类
在大规模修缮中，会产生废涂料、金属、木材等各种废材。翔工务店通过自有团队进行废材分类和回收，从而实现废材成本的削减。
专用外装翻新展厅
在展厅中，除了进行洽谈外，还可以实际查看外装材料的样本和颜色。我们还提供外墙涂装的颜色模拟和遮热性测试设备的遮热性确认！
2．通过自有一体化管理和自有施工降低成本
翔工务店的一大优势是自有管理和自有施工。
从咨询到工程完成，所有环节均由翔工务店一体化管理，这使得我们能够在控制成本的同时提供高质量的大规模修缮服务。此外，从报价到施工完成，均由同一位负责人进行对接。由于负责的人员没有更换，因此可以实现顺畅的沟通。
从临时脚手架的搭建到外墙涂装、基层修复、防水工程、瓷砖修缮，均可完全自有施工！具备专业知识和经验的人员将负责各个环节的检查和实际施工！
3．各类许可的取得与技能士的在籍
我们已取得建筑业许可和工业废弃物收集运输许可！国家资格的板金技能士和涂装技能士也在籍，我们对施工技术充满信心。我们也能处理工厂等的大规模屋顶工程！同时，我们还拥有石棉作业主任者和建筑物石棉含有建材调查者的资格人员，能够处理含石棉屋顶材料的相关事务及事前调查。
4．保证与售后维护
大规模修缮工程包括“涂装工程”“基层修复工程”“防水工程”等，几乎所有工程均附带保证！
售后维护每年均可进行，我们每年会发送通知的DM。
5．灵活迅速的响应
我们公司已做好准备，以应对公寓和大楼的各种问题和情况。
对于无法在高处检查的外墙和屋顶，我们利用无人机进行处理！在雨漏调查时，还可以使用热成像相机进行调查，有助于确定雨漏的原因！
我们将根据客户的需求进行处理。我们也接受突发雨漏的应急处理！在紧急情况下或急需的请求，我们会迅速响应！
6．人才培养
我们公司的员工为了提高技能，自制了各种模型，并进行实践培训。由于现场需要各种加工和技术，我们定期进行技术提升教育，以确保每位员工都能应对。我们还对大规模修缮工程的各个环节进行注意事项和检查点的教育。
7．对入住者和邻近居民的关怀
在进行大规模修缮工程时，我们不仅会通知入住者并向邻近居民致以问候和说明，还会在入口等处设置公告板，张贴工程表和通知！此外，我们将严格进行入场者的礼仪教育，尽量减少对入住者和邻近居民的干扰。
8．质量管理的彻底
每个工序都由负责人进行检查，并拍摄详细的施工照片。我们在每个工序的检查中使用膜厚检测仪和检查表，以确保没有遗漏的检查。在外墙涂装和防水工程中，我们会检查使用的涂料数量，以确保使用了规定数量的涂料，并通过自公司订购涂料来预防施工不良。当然，使用过的涂料也会拍照并报告。
9．外墙涂装的颜色模拟
9-1 自助颜色模拟
我们制作的模拟可以根据客户实际的公寓或建筑照片进行模拟！客户可以在手机或电脑上进行模拟。通过模拟后进行双色或形象改变，可以使外观更加时尚，并希望能帮助提高入住率等！当然，作为实际颜色的确认，也可以安排涂料样板。
※小田原市有景观规划的重点区域和风致地区，根据地块的不同，可能需要在更改外墙颜色时进行申报或许可等手续。有些地块需要确认地区规划和建筑协议。如果有颜色模拟的界面，管理委员会的总会或自治会的说明将更加顺利。
9-2 通过试涂确认实际颜色！
可以订购正在考虑的涂料样本，并在客户的外墙上进行试涂。通过试涂，可以确认实际的颜色和光泽！
9-3 外装翻新模拟
公寓和大厦的以下外观模拟也是可能的！
・外墙颜色模拟（也可以是双色）
・贴上金属外墙板的模拟
・使用幕板和百叶窗等装饰材料的模拟
・屋顶涂装或屋顶更换工程的模拟
通过外观翻新模拟，可以尽可能降低形象变化带来的失败风险！希望通过翻新公寓和大厦的外观，能够帮助提高入住率。
小田原市的大规模修缮费用参考
大规模修缮的费用会因建筑物的规模、劣化状况、施工范围和使用材料而大幅变化。首先请查看根据官方统计得出的全国市场行情，其次是基于我们公司的施工业绩的规模参考，最后是每项工程的单价示例。
公寓的全国市场行情为每户75万〜150万日元
根据国土交通省对818个工程案例的统计调查（令和3年度），大规模修缮的工程金额约70%集中在每户75万〜150万日元之间，其中最常见的价格区间为100万〜125万日元。需要注意的是，此调查的金额不包括消费税和共通临时费用，因此与当前的含税工程总额条件不同。
| 每户的工程金额 | 比例 | 每户的工程金额 | 比例 |
|---|---|---|---|
| 〜75万日元 | 15.1% | 125万〜150万日元 | 17.4% |
| 75万〜100万日元 | 24.7% | 150万〜200万日元 | 9.1% |
| 100万〜125万日元 | 27.0%（最多） | 200万日元以上 | 2.8% |
来源：国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查」（200家公司・818件） ※金额不包括消费税和共通临时费用。比例因四舍五入和无回答部分的关系，合计不为100%。
工程费用的明细（钱花在哪里）
| 分类 | 构成比 | 主要内容 |
|---|---|---|
| 建筑类工程 | 60.3% | 外墙相关约占一半，防水相关约占三分之一。基层修复・瓷砖・涂装・防水 |
| 临时工程 | 22.8% | 脚手架、网格布、养护等（不包括共通临时费用的统计） |
| 其他费用 | 10.3% | 现场管理费・一般管理费・法定福利费等（9.5%），大规模修缮缺陷保险的保险费（0.8%） |
来源：国土交通省“令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查”（第二次大规模修缮工程的统计。整体平均为建筑类59.0%・临时22.3%・其他费用9.9%）。※总和不为100%是因为包括了设备类工程・外部工程・其他。此为平均值，并非判断个别报价的标准。
按建筑规模的费用参考（脚手架・基层修复・外墙涂装・防水・密封一揽子）
| 建筑类型・规模 | 费用参考 | 工期参考 |
|---|---|---|
| 木结构公寓（2层・6〜10户） | 200万〜400万日元 | 3〜5周 |
| 钢骨・RC公寓（3层・10〜20户） | 400万〜900万日元 | 1〜2个月 |
| 杂居大楼・小型公寓（4〜5层） | 500万〜1,500万日元 | 1.5〜3个月 |
| 中型公寓（30〜50户） | 2,000万〜5,000万日元 | 3〜5个月 |
| 大型公寓（100户以上） | 1亿日元左右〜 | 6个月〜 |
※以上是基于翔工务店的施工业绩的概算，具体费用会因屋顶工程・铁部工程・给排水管等的有无而有所变化。对于公寓，以上全国统计（每户75万〜150万日元）乘以户数的金额也可作为参考。
临时・基层修复・外墙・防水的费用明细
大规模修缮的报价单大致分为“临时”“基层修复”“密封”“外墙涂装”“防水”“其他费用”。在比较总额之前，请确认每个项目的“内容・数量・价格”。
| 项目 | 在估算书中确认的内容 |
|---|---|
| 建筑的前提条件 | 结构（木结构・钢骨・RC）、层数、户数、外墙面积・防水面积。确认面积的依据是图纸还是实测 |
| 共通临时设施・脚手架 | 脚手架的面积和单价，网布、养护、临时厕所等内容。根据国土交通省的令和3年度调查，脚手架等临时工程占工程费用的约20%（不包括共通临时费用的统计） |
| 基层修补 | 裂缝、浮起、爆裂等，各种修补方法的数量和单价。由于在搭建脚手架之前无法确定的项目，确认是概算数量还是实际结算，以及数量增减时的结算方法 |
| 密封 | 是重新打还是增加打，施工长度（m），材料名称 |
| 外墙涂装 | 涂装面积（㎡），涂料的厂家名称・产品名称・等级，涂刷次数，附属部分的范围 |
| 防水 | 屋顶、阳台、公共走廊等部位的面积、工法、材料名称、是否进行排水改修 |
| 检查・报告 | 各个工序的检查、施工照片、完工时的报告书和保修书是否包含在内 |
| 杂费 | 现场管理费・一般管理费・法定福利费等的内容和比例。根据国土交通省的令和3年度调查，平均占工程费用的约10%，但因建筑规模和条件而异，因此没有统一标准 |
| 税区分 | 金额是含税还是不含税。由于公司之间的显示不同，因此在比较总额之前务必统一 |
修缮工程单价示例
| 修缮方法 | 使用材料 | 费用 |
|---|---|---|
| 瓷砖更换 | 现有类似品瓷砖 | 枚 / 2,000日元〜4,000日元 |
| 瓷砖・砂浆浮起部分的修缮 | 环氧树脂注入 | ㎡ / 3,000日元〜5,000日元 （根据程度而有所变化） |
| 瓷砖缝隙砂浆修补 | 瓷砖缝隙用砂浆 | ㎡ / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度而有所变化） |
| 混凝土爆裂部分修补 | 防锈钢筋＋树脂砂浆 | 箇所 / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度而有所变化） |
| 裂缝修补 | 填充剂或聚合物水泥 | ｍ / 100日元〜2,500日元 （根据程度而有所变化） |
| 外墙涂装（3次涂刷） | 控制自由基的硅酮涂料 | ㎡ / 2,500日元〜3,500日元 |
| 屋顶聚氨酯防水（通气缓冲工法） | 高强度聚氨酯 | ㎡ / 6,500日元〜9,500日元 |
| 密封胶更换 | 改性硅酮 | ｍ / 900日元〜1,500日元 |
| 临时脚手架 | 自有脚手架材料（楔形式） | ㎡ / 700日元〜1,000日元 |
※费用和保修年限因形状、数量、基层状态、材料种类而异。如需详细报价，请随时与我们联系。报价完全免费。
涂料和防水的等级根据“下次修缮的年数”选择
“好的涂料＝正确”并不是绝对的。下次大规模修缮的时间与材料的耐用年限相结合，是最不浪费的选择方式。
| 等级 | 耐用年数的参考 | 适用情况 |
|---|---|---|
| 硅树脂/自由基控制型 | 10〜16年 | 每12〜15年进行一次维护的建筑物。费用与性能的平衡是一个不错的选择。耐用年数因产品而异，因此选择符合周期的产品规格。 |
| 氟树脂 | 16〜20年 | 希望将下次修缮设定在15年后及以后的建筑物，以及高层和复杂形状建筑物的脚手架费用较高。 |
| 无机 | 18〜22年 | 希望抑制污垢附着的建筑物。对于日照不足的面和水回流湿气容易滋生藻类和苔藓的面也有效。 |
| 聚氨酯防水（屋顶） | 8〜15年 | 形状复杂的屋顶，想要利用现有防水层进行改修的情况。需要在涂刷顶涂层等中途进行检查和修补。 |
| PVC薄膜防水 | 20〜25年 | 面积大且形状简单的屋顶。工期较短。 |
| 沥青防水 | 15〜20年 | 希望进行长周期计划的屋顶。每次的费用会增加。 |
※耐用年数为一般参考值，受日照、地理位置和基层状态的影响而有所不同。对于靠近海边的建筑物等受潮风影响的面，建议在清洗去除盐分后，选择耐候性高的涂料和包含铁部防锈的规格，以延长使用寿命。
修缮积立金的参考和不足时的选择
根据国土交通省的指南，修缮积立金的参考值以每月每平方米的金额表示。如果有机械式停车场，则需要额外加算。
| 建筑规模（地上20层以下） | 每月参考金额（平均值） | 案例的三分之二的范围 | 70㎡的换算 |
|---|---|---|---|
| 建筑延床5000㎡以下 | 335日元/㎡ | 235〜430日元/㎡ | 约16,500〜30,100日元 |
| 5000〜10000㎡ | 252日元/㎡ | 170〜320日元/㎡ | 约11,900〜22,400日元 |
| 10000〜20000㎡ | 271日元/㎡ | 200〜330日元/㎡ | 约14,000〜23,100日元 |
| 20000㎡以上 | 255日元/㎡ | 190〜325日元/㎡ | 约13,300〜22,750日元 |
来源：国土交通省「关于公寓修缮积立金的指南」（令和6年6月修订・PDF）／全国平均为每户每月13,378日元（令和5年度公寓综合调查）
令和5年度的公寓综合调查中，36.6%的管理协会表示“与计划相比，修缮积立金不足”。在不足的情况下，有四个主要选择。
| 选择 | 思考方式与注意事项 |
|---|---|
| ①调整施工时间 | 在劣化诊断的基础上，将紧急性较低的工程推迟到下次进行。但必须区分可以推迟的工程和不能推迟的工程，推迟防水和瓷砖脱落的措施最终会导致更高的成本。 |
| ②重新审视工程范围与规格 | 重新审视涂料等级，从全面改修改为部分改修等。请与跳过工序的“表面减额”区分开来。 |
| ③利用补助金与税制 | 例如节能改修的补助金（后述）。固定资产税的减免是各个业主税额下降的制度，并不会直接增加管理协会的修缮资金。 |
| ④增加积立金、借款、一次性资金 | 在总会上讨论增加修缮积立金，此外，住宅金融支援机构的公寓共用部分改造贷款无需担保。通过获得管理计划认证等可以降低利率。 |
小田原市大规模修缮需确认的补助金、税制与贷款
小田原市的住房补助制度列表中，并未列出针对公寓大规模修缮工程本身的补助金（神奈川县也没有针对工程本身的补助金）。可用的主要分为以下四种。制度的适用性与受理情况在年度中途可能会发生变化，因此，在签约与开工前务必向我公司或各窗口确认。（截至2026年10月8日）
| 种类 | 内容 |
|---|---|
| ①咨询・计划制定支持 | 提供专家的免费咨询和顾问派遣、管理计划认证。可用于大规模修缮的前期阶段，如劣化诊断和长期修缮计划的审查等。 |
| ②目的别的工程补助 | 节能（窗户・保温）等。可纳入大规模修缮中使用。 |
| ③税制优惠 | 通过公寓长寿命化促进税制减免固定资产税。 |
| ④公共融资 | 住宅金融支援机构的公寓共用部分翻新融资。 |
① 公寓长寿命化促进税制（固定资产税减免）
在满足一定条件的分售公寓中进行有助于长寿命化的大规模修缮（外墙涂装等工程・地面防水工程・屋顶防水工程），次年度建筑的固定资产税额减半（减免为期一年，针对每户居住部分的建筑面积100㎡，城市规划税不减免）。小田原市的指南中提到，包含非居住用途的建筑，居住部分占一半以上时可适用。
| 主要条件 | 建筑20年以上・总户数10户以上／过去至少进行过一次长寿命化工程（外墙涂装等工程、地面防水工程、屋顶防水工程）／确保修缮积立金（以下任一）：①获得管理计划认证，提升修缮积立金的金额 ②接受市的建议・指导，进行长期修缮计划的制定或审查并提升修缮积立金。 |
|---|---|
| 工程实施期限 | 令和5年4月1日〜令和9年（2027年）3月31日之间，完成长寿命化工程。 |
| 申报 | 工程完成后3个月内，向小田原市总务部资产税课（房屋评估科，0465-33-1371）申报。需提交减免申报书（代表人提交时不需要）、总户数证明文件、大规模修缮等证明书、过去工程证明书，若为管理计划认证，则需提供认证通知书和修缮积立金提升证明书，若为建议・指导，则需提供建议・指导内容实施等证明书。 |
| 注意事项 | 管理计划认证需在征收日期（1月1日）和申报时持有，且每个公寓仅限一次。不可与耐震・无障碍・节能改修的减免同时适用。由于需要审查长期修缮计划，建议提前一年以上准备工程。有关条件的咨询请联系城市政策课（0465-33-1307）。 |
来源：小田原市「公寓长寿命化促进税制」（2025年4月10日更新）
② 小田原市・神奈川县的公寓管理支持与抗震补助（管理协会请先从这里开始）
小田原市的城市政策课为分售公寓管理协会的董事、业主和居民提供免费的管理咨询。此外，神奈川县的分售公寓顾问派遣面向除横滨市、川崎市、相模原市和横须贺市以外的县内管理协会，小田原市的管理协会也可以使用。
| 制度 | 内容 |
|---|---|
| 分售公寓管理咨询（小田原市） | 可以免费咨询公寓管理士。令和8年度每月第二个星期五（4月10日〜令和9年3月12日的全部12次）在市政府二楼的市民咨询室，设有13:30、14:30、15:30三个时段（每个时段不超过50分钟）。需要预约，咨询日期前两天的17时之前必须申请。每人每年度最多可使用3次。咨询电话：城市政策课（0465-33-1307） |
| 分售公寓顾问派遣（神奈川县） | 面向县内的分售公寓管理协会，派遣是免费的。令和8年度的申请时间为令和8年6月26日〜令和9年2月26日，申请人数较多时可能会提前结束。派遣次数及可咨询的内容请在县的页面上确认。 |
| 木造住宅的抗震补助（小田原市） | 小田原市的抗震诊断和抗震改造补助适用于昭和56年5月31日之前开工的木造住宅，非木造住宅不在补助范围内。一般的分售公寓如钢筋混凝土结构不属于该制度的补助对象。咨询电话：建筑指导课（0465-33-1433） |
出处：小田原市「分譲公寓管理咨询」（2026年3月16日更新）／神奈川县「分譲公寓顾问派遣」（2026年6月26日更新）／小田原市「木结构住宅抗震诊断・抗震改造等的补助」（2026年5月11日更新）
③ 管理计划认证制度（税制优惠・利率优惠的入口）
这是小田原市认证的制度，获得认证后可以享受住宅金融支援机构的“公寓共用部分翻新贷款”或Flat 35（维持保全型）的利率优惠，并且与促进长寿命化税制的要求之一相关（仅凭认证并不会减税）。市的通知中提到，申请之前需通过公寓管理中心的手续支援服务进行事前确认，然后再向市申请。
※事前确认的手续费由公寓管理中心规定，市的申请手续费金额在市的页面上没有记载。认证的有效期为5年，需要更新。手续和费用请咨询城市政策课（0465-33-1307）。
④ 国家的节能支援｜住宅节能2026活动
2026年度的变更点2025年度的“育儿绿色住宅支援事业”已废止，改组为继承的“未来生态住宅2026事业”。此外，“长期优良住宅化翻新推进事业”将在令和7年度结束，令和8年度将不再实施。请注意不要在过时的信息基础上制定资金计划。
未来生态住宅2026事业
| 对象 | 无论是独立住宅还是共同住宅，原则上是指在平成28年12月31日之前新建的现有住宅的翻新。管理组合・管理组合法人也可以成为共同事业者（＝可以用于共用部分的改修）。租赁住宅也在对象之内 |
|---|---|
| 必需工程 | 开口部的保温改造・构体（地板・墙壁・天花板）的保温改造・生态住宅设备的安装组合是必需的 |
| 补助上限 | 根据建筑年限和达到的节能性能每户40万〜100万日元（对于平成3年之前的住宅达到义务标准相当的情况为100万日元） |
| 期间 | 补助申请原则上由注册承包商（施工承包商）在工程完成后进行（发包方不能自行申请）。补助申请的预约最迟应在2026年11月16日之前，补助申请最迟应在2026年12月31日之前（达到预算上限后即结束） |
先进窗户改造2026事业
| 对象 | 现有住宅（独立住宅・集合住宅）的内窗安装・外窗更换・玻璃更换等，改造为高断热窗。集合住宅按“低层”“中高层”分类设置补助单价 |
|---|---|
| 集合住宅的集中申请 | 自2026年5月29日起，开始接受“集合住宅集中申请（含预约）”。申请手续由注册企业（窗户改造企业）进行，管理委员会不能自行申请，但可以将所有户的申请集中进行，因此与大规模修缮的窗户・玄关门改造相配合的制度 |
| 补助上限 | 住宅每户100万日元（从2025年度的200万日元更改）。240㎡以上的非住宅每栋1,000万日元 |
| 期间 | 自2025年11月28日以后开始的工程。补助申请在工程完成・交付后进行，预约最迟到2026年11月16日，补助申请最迟到2026年12月31日（预算上限达到后结束） |
⑤ 神奈川县的补助金（2026年度的申请已结束）
| 现有住宅省能改造事业费补助金 | 在县内申请者常住，拥有或分割拥有的住宅（分售公寓的专有部分）为对象。必须改造与外界接触的窗户（包括玄关门等）。补助对象费用的三分之一，或上限15万日元的较低金额。2026年度，截止到9月30日17时30分的申请额已达到预算额，因此停止接受申请。在补助决定通知前开始的工程不在补助范围内，施工企业不能代为申请 |
|---|---|
| 住宅用太阳能发电・储能系统导入费补助金 | 县内的分售共同住宅的管理委员会也为对象。太阳能7万日元/kW，储能系统15万日元/台。2026年度的第二期在9月7日申请开始日时申请额已达到预算额，申请已截止。若在补助决定日前开始则不在补助范围内。考虑与屋顶防水一起安装太阳能时希望确认的制度 |
※现有住宅省能改造事业费补助金不包括租赁公寓的公共部分或业主不居住的住户。
⑥ 贷款制度（住宅金融支援机构 公寓住まいる贷款）
管理协会在进行大规模修缮时，可以利用住宅金融支援机构的“公寓共用部分改造贷款（公寓住まいる贷款）”。
| 适用工程 | 大规模修缮、耐震改修、浸水对策、省能对策、阳台修缮、升降机・停车场的安全对策、石棉对策、专家的诊断・调查设计费用等 |
|---|---|
| 担保 | 无需担保（公寓管理中心等提供连带保证） |
| 还款期限 | 原则上1〜10年，特定工程实施可延长至1〜20年，获得管理计划认证后进行耐震・浸水・省能工程的最长可达35年 |
| 利率下调 | ①持有住まいる债 ②获得管理计划认证 ③实施耐震・浸水・省能工程，分别可下调年利率0.2%（最高年0.6%） |
| 主要条件 | 完善管理规约、在总会上决议、修缮积立金的滞纳率原则上在10%以内。申请全年受理 |
火灾保险可用的情况和不可用的情况
因台风・强风导致的屋顶防水膜、护栏・围栏的飞散、冰雹、雷击等“偶然事故”造成的损失，可能会成为火灾保险的理赔对象。在劣化诊断时，区分事故造成的损伤和自然老化并记录下来是非常重要的。
另一方面，自然老化本身不在理赔范围内。有些商家以“可以用保险金无自负修理”为由进行诱导，导致全国范围内频繁发生纠纷，国民生活中心也多次发出警告。虚假申请将被视为保险金诈骗。申请的可否，务必由管理协会或业主直接向保险公司・代理店确认。翔工务店对此类信息一律不提供。
小田原市的建筑情况与修缮要点
小田原市位于神奈川县西部，面向相模湾，面积约为114.06平方公里。根据市的规划资料，西部有箱根火山等山地，东部有大磯丘陵，中央部流淌着酒匂川，平原如足柄低地等广阔开阔地带。市域大致分为“森（山林）・里（田园）・町（市街地）・海”四个部分，市街化区域约为27.97平方公里（平成26年4月1日），占市域的约四分之一。追溯历史，15世纪时大森氏、16世纪时北条氏的本拠地形成了城下町，江户时代作为东海道的宿场町繁荣发展。经过大正12年（1923年）关东大地震后的复兴，昭和20年（1945年）战后复兴及土地区划整理，昭和45年（1970年）市街化区域与市街化调整区域的划分得以确定，之后市街地的扩展不断推进。城下町的市街地、酒匂川流域的平原、相模湾沿岸的海边、山脚的斜面等性格各异的地方在一个市中并存，这是考虑小田原市大规模修缮的出发点。
（令和8年・市小统计）
（令和8年・市小统计）
（令和7年1月1日・不详年龄除外）
（平成27年左右的市规划资料）
137栋（令和3年时点）
来源：小田原市“迷你统计”（令和8年9月号。人口・户数，县人口统计调查依据令和7年1月1日的年龄3区分）／小田原市的绿化规划资料（平成27年左右。面积・地势・历史）／小田原市公寓管理适正化推进计划（令和6年8月修订。公寓户数・栋数） ※由于调查时点各表不同，故各数值附有时点。
世代和家庭的构成也要确认一下。令和7年1月1日的年龄3区分中，年少人口（0〜14岁）占10.3%，生产年龄人口（15〜64岁）占58.3%，老年人口（65岁以上）占31.4%（不详年龄的3,229人除外，基于182,521人的比例）。根据人口和家庭数计算，每个家庭约有2.2人。由于人口、家庭数和年龄3区分的基准日不同，因此仅供参考。这是整个市的数字，并不代表个别建筑的入住者情况，同一市内不同地点的世代构成也有所不同。
小田原市的建筑分为“四个面貌”
小田原市有城下町的市区、酒匂川流域的平原、相模湾沿岸的海边，以及山脚的斜坡，各地区的环境差异很大。根据您建筑所在的位置，下一次的大规模修缮所需的重点工程会有所不同。此外，由于每栋建筑的重建或大规模改修历史不同，建筑的年限仅供参考。
| 街道的形成 | 代表性地点 | 自开发以来 | 下次修缮将增加的工程 |
|---|---|---|---|
| 城下町的市区・车站周边 城内・本町・南町・栄町・浜町等周边 |
15至16世纪形成了城下町，江户时代是东海道的宿场町。战后进行了战后复兴和土地区划整理。市的景观规划将小田原城周边、小田原车站周边、国道1号（本町・南町）、鱼板街周边定为“重点型”区域。 | 市区的历史可以追溯到中世纪，但现在建筑的建成年份因物业而异。 | 在有商店和办公室的建筑、靠近车站的中高层建筑中，人流量大的道路上的脚手架和搬入计划、屋顶防水、外墙瓷砖和密封的状态确认是重点。还需确认是否需要景观规划的申报。 |
| 酒匂川流域的平原 鴨宮・栢山・飯泉・酒匂・曽我等周边 |
酒匂川流经市中心，足柄低地等平原广阔。市公布了酒匂川（平成29年3月修订）、狩川（平成30年7月修订）、山王川（平成30年6月修订）等的洪水浸水预想区域。 | 昭和45年确定了市街化区域和调整区域的区分，此后市区不断扩大。建筑的建成年份因物业而异。 | 1楼・机房周围的防水、外部管道和电气设备周围的保护是重点。由于预想因地块而异，因此在确认地块后，需在估算中明确必要的范围。 |
| 相模湾沿岸的海边 国府津・早川・根府川・江之浦・米神等周边 |
市面向相模湾（相模灘）。神奈川县公布了高潮浸水预想区域（令和3年8月31日）和海啸浸水预想（平成27年3月），海啸灾害警戒区域于令和元年12月24日指定。早川水系的洪水浸水预想区域（令和2年3月修订）也已公布。 | 年限在市的资料中未记载，因物业而异。 | 靠近海的一面，铁部和金属的锈蚀、高压清洗中的盐分去除、1楼周围的防水是重点。影响的大小因距离海的远近、方向和建筑高度而异，因此需现场确认。 |
| 山脚・丘陵地的斜面 久野・风祭・入生田・板桥・上曽我等周边 |
西部是箱根火山等山地，东部是大磯丘陵，山脚和丘陵地有斜面建筑。根据市的页面，土砂灾害警戒区域有116个土石流区域和396个崩塌（急倾斜地）区域。 | 年限在市的资料中未记载，因物业而异。 | 在斜面和谷地的建筑中，脚手架基础的设置、材料的搬入路径、挡土墙和坡面的状态是重点。在搬入路径狭窄的现场，需在估算阶段确认大型车是否能进入。 |
出处：小田原市的绿化计划资料（平成27年左右）／小田原市“各类灾害地图”（2025年12月4日更新。综合灾害地图为令和4年9月发布）／小田原市“基于景观计划的申请”（2025年6月2日更新） ※地区的称呼和位置的对应是基于市的资料中记载的地区名和町名，由我公司整理而成，边界并不严格。
市的计划中也包含了令和5年度的实态调查结果。调查中收到的66份回复中，67.7%（44件）制定了长期修缮计划，18.5%（12件）未制定，旧耐震标准的物业占15.2%（10件），有过大规模修缮工程经验的占93.3%（56件）。市的目标是将制定超过30年的长期修缮计划的管理协会比例，从调查时的48%提高到令和12年度的65%以上。回复的管理协会数据并不代表市内所有公寓的状况。
小田原市特有的，损害建筑的四个因素
大规模修缮的内容因建筑位置而异。在调查小田原市建筑时，特别需要确认以下四点。我将基于市整体的趋势进行说明，但实际情况因建筑而异，因此必须现场确认。
① 相模湾沿岸的潮风及高潮、海啸的预想
小田原市面向相模湾（相模灘）。神奈川县于令和3年8月31日公布了高潮浸水预想区域，并于平成27年3月公布了海啸的浸水预想（预想地震为相模海沟沿线的震中8.7级，海啸灾害警戒区域于令和元年12月24日指定）。靠近海的一侧容易受到潮风影响，铁部和金属件容易生锈，因此需要考虑在清洗后去除盐分的情况下进行施工。影响的大小取决于距离海的远近、方向以及建筑的高度。我们将在现场确认一楼周围的防水和设备周围的状态，并在报价中明确说明。
② 酒匂川・早川等的洪水预想
小田原市作为洪水浸水预想区域，公布了酒匂川（平成29年3月修订）、狩川和仙了川等支川（平成30年7月修订）、山王川（平成30年6月修订）、森戸川・中村川水系（令和元年12月修订）、早川水系（令和2年3月修订）。综合灾害地图于令和4年9月发布，将市内划分为8个区域。内涝和液化的预想在市的灾害地图页面未能确认，请在市的窗口确认场地情况。我们将在现场确认1楼周围和机械室的防水，以及外部管道和电气设备周围的保护，并在报价中明确说明。
③ 山脚和丘陵地的斜面及土砂灾害的预想
小田原市的西部是箱根火山等山地，东部是大磯丘陵。根据市的页面，土砂灾害警戒区域包括116个土石流区域和396个崩塌（急倾斜地）区域，其中特别警戒区域包括86个土石流区域和346个崩塌区域。在有斜面、阶梯和挡土墙的场地上建造的建筑物，其脚手架基础的设置和材料的运输路线与平地不同。请确认挡土墙和法面的状态是否纳入长期修缮计划，并在报价阶段明确运输路线。
④ 城下町市区的景观考虑，以及约三成的老年人口特性
小田原城周边和小田原车站周边等是市的景观计划重点区域。即使是外墙的涂装，可能也需要提交申请。此外，老年人口（65岁以上）的比例在令和7年1月1日为31.4%，远高于年轻人口的10.3%。在面向车站周边人流较多的道路的建筑物中，我们将在开工前明确脚手架和材料运输的时间段及对邻近的影响，并通过发放和公告板两种方式，以通俗易懂的语言向住户进行详细通知。这是市整体的趋势，每栋建筑的住户构成和在家的时间段各不相同。
来源：小田原市「各类灾害地图」／小田原市「基于景观计划的申请」／小田原市「迷你统计」（令和8年9月号）／小田原市的绿化计划资料（平成27年左右）／小田原市公寓管理适正化推进计划（令和6年8月修订）
在推进工程时，小田原市必定会成为讨论的焦点
| 论点 | 小田原市的实际情况与翔工务店的应对 |
|---|---|
| 景观规划・风致地区・地区规划・建筑协议 | 建筑物的场地受到何种规定的影响，可能会导致手续和外墙色彩的考虑有所不同。小田原市的景观规划规定，市内所有高度超过12米或建筑面积超过1,000㎡的建筑物都需进行申报，重点区域（小田原城周边、小田原车站周边、国道1号的本町・南町、鱼糕街周边等）中，若修缮或色彩变更超过10㎡，则需要进行申报。在重点区域之外，外观的过半部分变更也需申报，屋顶・外墙的重新涂装等需提前咨询。申报需在开工前30天完成。市内还有风致地区，某些场地可能还需确认地区规划和建筑协议。在调查阶段将确认场地，并将必要的手续纳入工程中进行指导。 |
| 材料搬入与脚手架 | 在城下町的市区或车站周边人流密集的道路、山坡的斜面及狭窄的道路上，可能会有大型车辆无法进入的现场，或需考虑搬入时间段的现场。自有的脚手架班组会现场勘查，规划搬入路线和脚手架的布置。对于在估算后容易导致增额的部分，会在估算阶段进行确认。 |
| 施工期间的停车场 | 需暂时移动脚手架覆盖面上的车辆。对于户数较多的建筑或有场内停车场的建筑，可能需要花费时间来确保车辆数量、配置及移动地点。在开工前2至3个月，将与您一起安排包括附近的投币停车场和月租停车位的空余情况。 |
| 洪水・高潮・海啸・土砂灾害的预想 | 沿河的低洼土地可能会发生洪水，靠近海的土地可能会发生高潮和海啸，山坡和斜面则可能发生土砂灾害，每个场地的预想情况各不相同。我们会通过灾害地图确认场地的预想情况，检查一楼、机房、外部管道和电气设备周围的防水和养护，以及挡土墙和法面的状态。必要的范围会在估算中明确列出。 |
| 对邻里的考虑 | 在住宅区或车站周边，高压清洗的飞溅、涂料的气味、材料搬入的声音可能会影响邻里。我们严格遵守问候巡回、工程表的张贴和作业时间的规定。对于户数较多的集合住宅，也会通过管理协会或自治会进行通知。 |
| 通知入住者 | 小田原市的老年人口比例为31.4%（令和7年1月1日）。这是市整体的数据，每栋建筑的入住者构成和在家的时间段各不相同，因此我们会通过通知的发放和公告栏的张贴进行告知，并在事前询问您的方便后，进行阳台的整理请求和在宅确认。 |
※翔工务店在横滨市内设有包括展厅和材料仓库在内的5个据点，能够应对小田原车站周边、鴨宮、国府津、早川、根府川、曽我、久野等小田原市全域的咨询。
需要进行大规模修缮的劣化症状与时机
一般来说，大规模修缮的周期为12〜15年。根据国土交通省的实际调查，实际的修缮周期以13年为最多，约70%的情况在12〜15年之间，而且随着修缮次数的增加，周期往往会缩短。然而，实际判断的依据并不是年数，而是劣化状况，因此如果出现以下症状，建议尽早进行现场调查。
| 部位 | 放置不管会有危险的劣化信号 | 主要对策 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 粉化（手上沾有白色粉末）、褪色、宽度超过0.3mm的裂缝、涂膜的膨胀和剥落 | 基层修复＋外墙涂装 |
| 外墙（瓷砖面） | 瓷砖的浮起和脱落、接缝的缺损、白华（盐霜）、敲击时有浮音 | 注入浮起、重新铺设、透明防水 |
| 密封胶 | 接缝的裂缝、变薄、剥离、硬化 | 重新打胶 |
| 屋顶・阳台 | 防水层的膨胀和断裂、水洼、排水口堵塞、漏水到下层 | 聚氨酯防水・卷材防水・排水口改修 |
| 铁部・铁骨楼梯 | 生锈、涂膜剥落、踏板腐蚀 | 打磨＋防锈＋涂装、部件更换 |
| 屋顶 | 屋脊金属板的浮起、瓦片的裂纹和翘曲、苔藓、瓦片移位 | 屋顶涂装・覆盖工法・更换屋顶 |
| 混凝土 | 爆裂（钢筋裸露并渗出锈水）、裂缝漏水 | 爆裂修复・树脂砂浆填充 |
| 公共走廊・楼梯地面 | 长尺卷材的浮起、剥落、边缘开口、基层裸露 | 更换长尺卷材・基层防水 |
各部位的修缮周期参考（国土交通省指南）
| 部位・工程 | 周期参考 | 部位・工程 | 周期参考 |
|---|---|---|---|
| 外墙涂装（重新涂刷） | 12〜15年 | 密封胶重新打胶 | 12〜15年 |
| 外墙涂装（去除旧涂层＋涂装） | 24〜30年 | 铁部涂装 | 5〜7年 |
| 屋顶防水（修复・修缮） | 12〜15年 | 给水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
| 屋顶防水（拆除・新建） | 24〜30年 | 排水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
※以上为指南的参考示例，并非统一的施工期限。实际周期会根据建筑的规格、地理条件、劣化状况等进行设定。
出处：国土交通省「长期修缮计划编制指南」（令和6年6月修订・PDF）／国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程相关实态调查」
大规模修缮的施工实例
翔工务店承接的杂居大楼外装修修缮工程的实例。该建筑出现了多个地方的漏水问题，结合了瓷砖外墙的透明防水和屋顶防水进行了改修。
杂居楼外装修缮工事（瓷砖外墙防水＋屋顶防水）
| 工程内容 | 破损瓷砖部分更换／附属部涂装（管道・水切）／屋顶防水工程（聚氨酯防水）／外墙瓷砖防水（七号S）／窗框周围密封工程／外墙瓷砖砂浆缝隙修补／藤蔓清除 |
|---|---|
| 新使用材料 | 外墙瓷砖：国代瓷砖／附属部涂装：拉基尔硅树脂涂料／屋顶防水：高强度聚氨酯（萨拉塞纳A）／外墙瓷砖防水：七号S |
| 价格区间 | 400万〜410万元 |
| 工程周期 | 45天 |
| 所在地 | 非公开 |
| 工程经过 | 由于外墙和屋顶等多个地方出现了漏水，因此我们建议对外墙整体进行防水处理。七号S是用于瓷砖外墙的透明防水材料，费用略高，但防水性强，推荐用于外墙多个地方出现漏水的情况。 |
客户的声音
从现场调查到工程完成的流程
从咨询到工程完成及售后维护，由一位负责人全程跟进。如果是管理协会，需在总会上进行决议，因此建议在希望开工的时间前1年到1年半开始行动，以便从容推进。
- 咨询（免费）请通过电话、表单或LINE与我们联系。如果您有其他公司的报价，提供该报价也可以。
- 现场调查・建筑诊断（免费）进行外墙的敲击调查，确认裂缝、密封和防水层，必要时使用无人机或热成像仪调查屋顶、高处和漏水点。在小田原市的物业中，检查靠近海的建筑的铁部锈蚀、场地的洪水、高潮、海啸、土砂灾害的预想，斜坡和挡土墙的状况，以及搬入路线和停车场。
- 调查报告书・报价单的提交提供附有照片的劣化诊断报告书，以及逐项明确数量、工法和材料的报价单。也可以提供多个方案的建议。
- 方案确定・签约通过颜色模拟、涂板和试涂确认色调。如果是管理协会，我们也会协助准备总会所需的资料。在涉及景观规划、风致地区、地区规划和建筑协议的区域，将同时说明手续和色彩的考虑。
- 对入住者・邻近居民的通知分发工程通知，进行邻里问候，设置入口公告板（工程表、洗衣信息）。如果需要暂时移动停车场，将在此阶段进行调整。
- 临时脚手架安装〜各项工程自有脚手架班组安装脚手架，进行高压清洗→基层修复→密封→外墙涂装・瓷砖修复→防水→铁部及附属部施工。每个工程都有负责人进行检查并拍摄施工照片。
- 完成检查・脚手架拆除・交付在客户的见证下确认完成情况，并提供施工照片、使用涂料的报告书和保修书。
- 售后维护每年发送DM通知，提供每年检查的可能性。部分密封等简单修复无偿处理。
入住者应对・追加工程批准・检查报告
与工程本身同样重要的是“何时、报告什么、用什么资料进行报告”。翔工务店将在以下四个场合提供资料和报告。
| 场景 | 我们将提供的内容 |
|---|---|
| 开工前 建筑诊断 |
我们将提供附有照片的劣化诊断报告。该资料总结了劣化部位及我们建议的施工范围的依据。 |
| 开工前〜施工中 通知住户及邻近居民 |
我们将发放施工通知，进行邻近居民的问候，并在入口的公告板上提供工程进度表和洗衣信息。 |
| 施工中 追加工程的批准 |
在搭建脚手架后发现的劣化情况，将提供照片、数量和金额，并在获得批准后进行施工。 |
| 施工中〜完工时 检查报告 |
每个工程阶段由负责人进行检查，并拍摄施工照片。完工时在客户的见证下确认完成情况，并提供施工照片、使用涂料的报告和保修书。 |
※对于管理委员会的情况，建议在签约前确定由谁批准追加工程（理事长、修缮委员会等）以及需要批准的金额的标准，以便顺利进行。
施工期间的生活会如何？对住户的影响
大型修缮原则上是在居住的情况下进行。不过，在脚手架搭建期间，生活会受到一定限制。提前通知可以避免大部分麻烦，因此翔工务店在施工前会进行详细的说明和公告。
| 影响的事项 | 实际情况／我们公司的应对 |
|---|---|
| 洗衣物 | 高压清洗、涂装、防水的日子无法外晾。我们会在公告板和各户信箱上告知“今天在哪个面进行作业”，尽量确保可以晾晒的日子。 |
| 窗户的开关 | 除了清洗日和涂装日外，在养生、干燥、防水作业等工序中也可能无法开窗。我们会逐个工序进行通知，请确认公告和通知。我们会安排工序以避免连续关闭。 |
| 阳台 | 在进行地面防水和栏杆涂装时，请暂时移动私人物品、植物和空调室外机。具体时间会提前通知每户。 |
| 噪音和气味 | 基层修复（凿除、钻孔）时噪音最大。作业时间原则上为8时至17时，周日和节假日会根据需求减少作业。也可以选择低气味的涂料。 |
| 防盗和隐私 | 脚手架可能成为入侵的途径。可以用网状遮挡视线，夜间在脚手架的上下楼梯处安装锁和感应灯等措施。我们也会严格进行入场者的礼仪教育。 |
| 停车场 | 需要暂时移动脚手架覆盖面的车辆。由于寻找移动地点可能需要时间，我们会在开工前2至3个月开始一起推进移动地点的确认。 |
| 宠物、小孩和在家工作 | 如果您对噪音敏感，请提前告知，我们可以在作业日期上进行调整以照顾您的需求。请随时告知我们。 |
| 出租中的房间 | 我们会协助业主制作给租户的通知文案。如果担心工程对入住率的影响，我们也会提供颜色模拟以帮助您进行形象改变。 |
选择大型修缮承包商的方法和发包方式
在小田原市，有许多大型修缮承包商，您可能会对选择哪家感到困惑。在委托公寓、住宅楼、建筑物的改修时，请确认以下四点。
●拥有丰富的大型修缮经验
●确认是否有保证和售后维护
●从多家承包商获取报价（至少3家）
●确认是否为自主管理
拥有丰富的大型修缮经验
大型修缮承包商通常会有自己的网站，并展示外装翻新的施工业绩。如果修理内容有详细的照片说明，能够作为实际委托时的参考，会让人感到安心。
在比较大型修缮承包商时，参考Google和评价网站的评分也是有效的！如果负面评价较多，需要特别注意。如果评价较少，也请确认施工业绩、说明内容和管理体制等。
大规模修缮工程不仅施工本身重要，还容易与住户及邻居发生纠纷，因此有必要通过公告栏等方式发布工程进展情况和洗衣物信息，以防止纠纷的发生。翔工务店擅长外装工程，因此也收到许多公寓和住宅外装翻新方面的请求。
确认是否有保修和售后维护
选择大规模修缮公司时，请确认是否有保修。如果在施工后出现漏水等问题，若施工公司提供漏水保修，则可以免费修理，令人安心！设有保修期的公司通常对施工充满信心，因此也是选择承包商的判断标准。
保修期因承包商和工程内容而异，但一般设定在1年至10年之间。紧急处理或部分修补通常无法提供漏水保修。有些承包商除了保修外，还提供售后服务，因此请确认是否有保修和售后服务。
翔工务店每年会发送DM进行售后维护，并可进行年度检查。对于部分密封等简单修补，我们会免费提供服务。
从多家承包商获取报价（至少3家）
在请求大规模修缮时，请从多家承包商获取报价。获取至少3家的报价，并比较各公司的报价和报告是非常重要的！即使是相同的工程内容，不同承包商的费用也可能不同，保修和售后服务也可能有所不同。此外，获取报价后，价格谈判也会变得更加容易。
在比较报价时，不仅要看费用，还要“报价项目”、“基层修补工程或外墙涂装的工法和材料”、“工程确认”等细节进行比较和判断！如果副材料等级较低或跳过某些工序，成本可能会降低，因此应避免仅凭费用做判断。特别是基层修补工程从外观上难以判断，因此也要仔细确认是否采用了适合基层缺陷状况的修补方法！
请查看报价单的这些内容（检查清单）
| 确认项目 | 需要注意的要点 |
|---|---|
| “一式”表记是否过多 | 数量和单价是否明确。仅有“外墙修复 一式”无法进行比较和验证 |
| 数量是否与实际测量相符 | 是否有与图纸或实际测量相差甚远的数量被列入。水分最容易出现在这一部分 |
| 杂费的比例 | 现场管理费、一般管理费、法定福利费等的内容和比例。根据国交省的令和3年度调查，平均约占工程费用的1成（不包括共通临时费用），但因建筑规模和条件不同而有所变化，因此没有统一标准 |
| 材料名称是否写明 | 是否标明涂料、防水材料的厂家名称、产品名称、等级及涂刷次数 |
| 基层修复数量的处理 | 在搭建脚手架之前无法准确测量的项目。是否写明“概算数量”或“实际结算”，以及增减时的约定是最重要的 |
| 保证与售后检查 | 每项工程的保证年限、检查频率、无偿服务的范围 |
| 公司的背书 | 建筑业许可的种类、同规模、同结构的施工业绩、有资格者的在籍情况 |
确认是否为自主管理
大规模修缮工程包括“基层修复工程”、“外墙涂装”、“防水工程”、“管道更换”等多种工程，实际的劣化状态和客户的期望会影响方案内容的变化。
完全将大规模修缮工程外包给分包商的公司，可能因缺乏知识和经验而提出错误的修理建议或无意义的工程。如果在调查后再委托分包商，可能会增加时间和成本。通过拥有知识和经验的自有团队进行管理，可以实现成本控制和负责任的施工。
此外，将工程外包给分包商的公司，在施工过程中万一发生问题时，响应可能会变慢。避免让未与客户实际洽谈的公司来管理施工是明智的选择。翔工务店从临时脚手架的搭建到外墙涂装和防水工程均由自有团队施工，经验丰富的负责人会管理施工！
发包方式有三种。选择哪一种会影响推进方式
特别是对于管理委员会来说，在“选择哪家公司”之前，需要先决定“如何下单”。主要的发包方式有以下三种。
| 方式 | 进展方式 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 责任施工方式 | 施工公司负责调查、设计、施工和管理 | 不需要额外支付设计咨询费用（调查设计费可能包含在工程费用中）／管理窗口统一，管理委员会的负担较小／责任明确／可能缩短到发注的时间 | 规格容易依赖施工公司，难以进行横向比较／第三方检查不易，管理委员会需自行验证价格、规格和施工状况 |
| 设计监理方式 | 设计事务所和咨询公司负责调查和设计，施工由其他公司负责 | 可以在相同条件下比较施工公司／施工期间的监理独立 | 需要额外支付咨询费用／需注意利益冲突和串通的风险／周期容易延长 |
| 管理公司元请方式 | 管理公司作为元请，分包商进行施工 | 与日常管理的联动容易／管理委员会的工作量最小 | 中间利润可能导致价格偏高／竞争机制不易发挥 |
大规模修缮的串通与不当咨询问题及自我防范措施
2026年 最新在大规模修缮行业中，设计咨询公司与施工公司之间的不当承包问题长期以来备受关注。国土交通省在平成29年1月和令和5年4月向管理委员会发布了警示通知，2026年9月28日，公正交易委员会宣布，关东地区的公寓管理委员会委托设计咨询公司进行的大规模修缮工程中，实际有38家公司被下达排除措施命令，37家公司被命令支付总额为16亿3,788万日元的罚款（2家设计咨询公司也在排除措施命令之列）。
典型的三种手法
① 虚假报价
事先决定好承包公司，其他公司只是形式上提供高额的报价，这是一种“做好的比赛”。管理委员会看起来是“认真进行了比较报价”。
② 与设计监理者的勾结
顾问以极低的设计监理费签约，而从合作施工公司的高额工程费中获得回扣。过低的设计监理费是需要注意的信号。
③ 回扣
合同金额的一定比例作为回扣，这部分费用会被加到工程费用中。结果是管理委员会需要支付额外的费用。
出处：国土交通省「关于公寓大规模修缮工程的发包等的适正化」（令和5年4月3日通知・PDF）
管理委员会可以采取的自卫措施
- 从多家公司获取各自独立的报价
- 咨询公寓管理师、建筑师等中立的第三方
- 将业者选择的过程记录在会议记录中，确保透明性
- 向设计监理费异常低的顾问确认原因
- 在合同中加入发现串通时的违约金条款
- 不要将信息集中在一家顾问身上，管理委员会自身也要验证规格
小田原市的大规模修缮 常见问题
- 小田原市的大规模修缮费用大概需要多少？
- 对于公寓，根据国土交通省的令和3年度实态调查，每户的费用大约在75万到150万日元（不包括消费税和共通临时费用）之间，约70%的情况都在这个范围内，最常见的是100万到125万日元。根据我们公司的施工业绩，木结构两层公寓的费用在200万到400万日元，三层钢筋混凝土公寓的费用在400万到900万日元，小规模公寓或杂居大楼的费用在500万到1500万日元之间。具体费用会因基层的劣化情况以及是否进行防水和屋顶工程而有所不同，因此我们会进行免费的现场调查并提供报价。
- 大规模修缮应该每隔几年进行一次？
- 一般来说，12到15年为一个周期，国土交通省的实态调查显示，实际周期中13年最为常见，约70%的情况都在12到15年之间。然而，判断的标准并不是年数，而是劣化情况。如果发现密封材料劣化、瓷砖浮起或防水层破损等情况，建议不要等到周期结束，及时进行修缮，这样最终可以节省费用。对于年限较久的建筑，第二次和第三次修缮时，瓷砖修补和铁部更换的比例往往会增大。
- 施工周期大概需要多长时间？住户可以继续居住吗？
- 公寓的施工周期大约为3周到2个月，小规模公寓或大楼为1.5到3个月，50户以上的公寓大约需要4到6个月。住户可以在施工期间继续居住。施工期间由于脚手架的搭建，洗衣物的外晾和窗户的开关会受到限制，因此我们会提前发放通知，公告板上提供施工进度和洗衣物信息，并严格遵守作业时间，以尽量减少对生活的影响。
- 从计划开始到施工完成，大概需要多长时间？
- 对于管理协会，成立修缮委员会、进行建筑诊断、选择承包商、召开总会决议大约需要1年到1年半，之后施工需要3到6个月。整体来看，建议预留2年左右的时间，以便从容推进。如果使用补助金或税收优惠，获取管理计划认证（总会决议、事前确认、向市政府申请）也需要考虑在内。
- 小田原市是否有可以用于大规模修缮的补助金？
- 在小田原市的住房补助制度列表中，并没有针对公寓大规模修缮工程本身的补助金（神奈川县也没有针对工程本身的补助金）。不过，如果是分譲公寓，满足条件的情况下，可以使用“公寓长寿命化促进税制”享受固定资产税减半的优惠。此外，小田原市提供免费的分譲公寓管理咨询，以及神奈川县的分譲公寓顾问派遣（免费，接受申请至令和9年2月26日）。如果涉及窗户和保温的工程，可能会符合“先进窗户翻新2026”和“未来环保住宅2026”的补助条件。申请时间和申请者因制度而异，因此请在签约和开工前确认各制度的适用条件和申请流程。
- 听说大规模修缮可以降低固定资产税，这是真的吗？
- 如果满足条件，确实是这样的。根据公寓长寿命化促进税制，符合条件的分譲公寓（如建筑超过20年、总户数超过10户等）进行有助于长寿命化的大规模修缮（如外墙涂装、地面防水、屋顶防水工程），次年度的建筑固定资产税额将减半，减免至每户100㎡相当的部分。适用的工程需在令和5年4月1日至令和9年（2027年）3月31日之间完成，并需在完工后3个月内向小田原市的资产税课申报。对于管理计划认证的公寓，还需满足修缮积立金提高等条件，因此建议提前一年以上开始准备。
- 2026年度是否有变更的补助金？
- 有的。国家的“育儿绿色住宅支持事业”已被废止，改组为后续的“未来环保住宅2026事业”。管理协会和管理协会法人也可以成为共同事业者，因此可以用于公共部分的保温改造。此外，“长期优良住宅化翻新推进事业”将在令和7年度结束，令和8年度将不再实施。“先进窗户翻新2026事业”自2026年5月29日起开始接受集合住宅的统一申请（申请手续由注册企业进行）。请注意不要在过时的信息基础上制定资金计划。
- 如果修缮积立金不足该怎么办？
- 选择主要有四个选项。①在劣化诊断的基础上，将紧急性低的工程推迟到下次，②重新审视工程范围和规格，③确认补助金等支援制度，④考虑增加修缮积立金或住宅金融支援机构的贷款。同机构的公寓共用部分翻新贷款无需担保，通过获得管理计划认证或实施节能・抗震工程，利率最高可降低0.6%。此外，推迟防水和瓷砖剥落对策通常会导致更高的费用，因此请咨询我们以做出判断。
- 建筑物位于斜坡或高低差的地块上，是否可以在擁壁上或倾斜地面搭建脚手架？
- 可以。小田原市包括从相模湾沿岸的低地到酒匂川流域的平原，以及连接箱根火山等山区的山脚和大磯丘陵，建筑物也有建在斜坡和阶梯状地块上的情况。翔工务店自有脚手架材料，由自有的脚手架班组搭建，因此可以在确认现场后计划支撑和布局。由于在现场查看后可能会产生额外费用，因此在估算阶段确认搬入路线是非常重要的。同时，我们也会检查擁壁和法面的劣化情况，并咨询是否已纳入长期修缮计划。
- 施工期间，住户的停车场会怎么样？
- 需要暂时移动脚手架搭建面上的车辆。在户数较多的建筑或有场内停车场的建筑中，根据车辆数量和布局，可能需要花费时间来确保移动地点。翔工务店会在开工前2到3个月，与您一起调整，包括附近的投币停车场和月租停车场的空置情况。
- 外墙的颜色可以自由决定吗？
- 这取决于适用于建筑物的制度。小田原市有景观计划的重点区域（如小田原城周边、小田原车站周边等）和风致地区，某些地块在更改外观色彩时可能需要提交申请或获得许可。也有适用地区计划和建筑协议的地块，内容因地区而异。您可以在小田原市的景观计划、风致地区、地区计划和建筑协议的窗口确认适用于您地块的内容。我们公司在调查时也会进行相应的查询，并通过颜色模拟共享完成图像，帮助管理委员会和邻近居民达成共识。
- 靠近海的建筑需要防盐害措施吗？
- 小田原市面向相模湾，靠近海的建筑物可能会因潮风带来的盐分附着在外墙、铁部和金属件上，加速生锈的进程。然而，影响的大小因距离海洋的远近、方向和建筑物的高度而异，因此不能一概而论。在现场调查中，我们会确认铁部和金属件的生锈情况，并在高压清洗后彻底去除盐分，建议使用耐候性高的涂料和防锈材料的规格。
- 应该选择责任施工方式还是设计监理方式？
- 户数越少，咨询费用的负担比例越重，因此在户数较少的中小规模建筑中，责任施工方式通常更为合适。设计监理方式由第三方制定规格，因此可以在同等条件下比较施工公司，但咨询费用另计，并且需要注意利益冲突和串通的风险。即使是责任施工方式，价格、规格和施工状况的验证也是不可或缺的。翔工务店在责任施工方式下，也会提供逐项列明数量、工法和材料的报价，以便您与其他公司进行公平比较。
- 如何识别大规模修缮的串通行为？
- 典型的手法有三种。①事先决定承包商，其他公司仅形式上提供高报价的“虚假报价”，②咨询方以极低的设计监理费签约，并从合作公司获得回扣的勾结，③将合同金额的一部分作为回扣加到工程费用中。对策是获取独立的相见报价，咨询中立的第三方，记录选定过程的会议记录，并在合同中加入违约金条款。
- 应该获取多少家公司的相见报价？
- 建议至少获取3家。如果太多则无法比较，太少则无法形成竞争。重要的是“在建立相同条件的基础上进行比较”。制作共同的规格书和数量表，在相同条件下请求，并要求提供明细而非“一式”表记，这样金额差异就能清楚地反映出范围的不同还是单价的不同。
- 自有脚手架有什么不同？
- 大规模修缮的工程费用中，临时工程约占20%（根据国土交通省的令和3年度实态调查）。由于不外包脚手架工程，这部分成本更易控制，自有的脚手架班组也能灵活应对工程的急剧变更和追加工程。翔工务店自有约100栋住宅的脚手架材料，能够根据斜坡和高低差的现场情况进行规划。
- 我正在进行相见估算，可以只看一下报价单吗？
- 当然可以。如果您能提供其他公司的报价单，我们将免费确认项目、数量、工法和材料是否适当，并提供相同条件下的报价。我们非常欢迎相见估算。
- 可以只请求雨漏的应急处理吗？
- 可以。在大规模修缮的前期阶段，我们也接受仅进行雨漏的应急处理或局部修补的请求。我们会使用热成像仪和无人机确定原因位置，并提出必要的最小修补方案。
- 可以处理含有石棉的屋顶材料和外墙材料吗？
- 可以处理。我们有持证的石棉作业主任和建筑物石棉含有建材调查员，能够从法律规定的事前调查开始，处理含石棉屋顶材料的覆盖工法和拆除。如果存在喷涂石棉，我们也会提供含有调查、拆除的推进方法和法律程序的相关指导。
- 如果不进行大规模修缮，会有什么后果？
- 存在因外墙瓷砖脱落导致的人身事故、因钢筋腐蚀导致的结构劣化、雨漏、资产价值下降等风险。此外，建筑基准法第12条规定的定期报告对象建筑物，若外墙的瓷砖或砂浆装饰超过竣工或外墙改修10年等特定条件，需要进行全面的探测等调查。小田原市的处理规定预计每3年重新审查建筑物的定期报告周期（预计在令和8年4月1日），是否包括一般公寓和公寓的用途和规模需要向市建筑指导课确认。即使不在法定调查范围内，定期的检查和维护管理也是必不可少的，因此如果您有疑虑，请随时咨询。
- 大约10户的公寓进行大规模修缮需要多少钱？
- 根据我们的实际经验，木结构两层楼6至10户的费用在200万至400万日元之间，钢骨和RC三层楼10至20户的费用在400万至900万日元之间（包括脚手架、基层修补、外墙涂装、密封和防水一整套）。公寓一般每10至15年进行一次修缮。对于业主来说，越来越多的案例是在修缮的同时通过颜色模拟进行外观形象的改变，以提高入住率。
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我们在小田原市承接了许多公寓和公寓的外墙翻新和大规模修缮。不仅仅是大规模修缮工程，我们也乐意处理部分修缮和雨漏修补工程。“希望一次翻新能长久耐用”“希望尽量控制费用”“室内太热，希望提高保温性能”等具体需求和未来的修缮计划，我们将提供最佳解决方案。
从临时脚手架工程到屋顶工程、外墙涂装工程均由自有团队施工。我们有信心在费用、质量和安排上不输于其他公司，因此非常欢迎相见估算！
大规模修缮工程服务区域
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我们自信地说：我们是神奈川最年轻、最热心的装修公司！
