请将川崎市中原区的公寓和住宅的修缮和改建交给翔工务店！
川崎市中原区公寓、住宅、建筑的大规模修缮服务
正在考虑在川崎市中原区进行公寓、住宅、建筑的大规模修缮的业主、管理委员会和管理公司。
翔工务店是一个从临时脚手架的搭建到基层修复、外墙涂装、瓷砖修复、密封、屋顶和阳台防水、屋顶工程均由自有团队施工的外装修修缮公司。在中原区，我们承接了许多公寓、住宅和商业设施的大规模修缮及外装翻新工程。
- 现场调查和报价完全免费（欢迎进行比较报价）
- 从临时脚手架到外装工程和屋顶工程均由自有团队一体化管理
- 对于有斜坡或高低差的场地，自有脚手架团队会在现场确认后进行处理
- 也可以咨询部分修缮和雨漏的应急处理
- 费用参考／公寓每户75万〜150万日元（根据国土交通省令和3年度调查，约70%在此范围内，最多为100万〜125万日元。此金额不包括消费税和共通临时费用）。木造公寓每栋的参考费用为200万〜400万日元。
- 周期参考／12〜15年。但决定的不是年数，而是劣化状况。
- 中原区特别需要注意的事项／多摩川沿岸低地的洪水和内涝的预想、武藏小杉站周边的高层和大规模住宅的高空作业及对住户的告知、车站周边的人流和自行车的多以及搬入和邻里考虑、还有景观规划、地区规划、风致地区、建筑协议对外观和手续的确认。
- 可用资金／虽然没有针对大规模修缮本身的补助金，但如果满足条件，可以享受固定资产税减半（在令和9年3月末之前完成的工程），包括窗户和隔热的国家补助，以及可能使用的公共贷款。
- 避免失败的技巧／至少进行3家公司的比较报价。请比较金额、数量、工法和材料。
川崎市中原区可进行的大规模修缮工程
大规模修缮不仅仅是“外墙涂装”或“防水”，而是在搭建脚手架期间对整个建筑的劣化进行集中修复的工程。翔工务店能够自行处理以下所有工程，因此工程的调整和责任的归属都非常明确。
| 工程类型 | 主要内容 |
|---|---|
| 临时脚手架工程 | 自有脚手架材料，由自有脚手架班进行安装。包括网格布、养护、落下防止措施等 |
| 基层修复工程 | 裂缝修复、砂浆和瓷砖的浮动注入、爆裂（钢筋暴露）修复、缺损部位的树脂砂浆修复 |
| 外墙涂装工程 | 高压清洗、底漆到面漆的三遍涂装、附属部件（铁部、雨水槽、水切等）涂装。支持自由基控制型、氟化物、无机涂料 |
| 瓷砖修复工程 | 更换破损瓷砖、缝隙修复、瓷砖表面的透明防水（如七号S等） |
| 密封工程 | 窗框周围和外墙缝隙的重新填充和加固 |
| 防水工程 | 屋顶、屋顶阳台、公共走廊、楼梯的聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜铺设 |
| 屋顶工程 | 屋顶涂装、覆盖工法、更换屋顶、屋脊金属板更换。拥有金属工艺师，能够处理工厂等大型屋顶 |
| 铁部・金属工程 | 钢骨楼梯、扶手、PS门的打磨涂装，更换护栏和水切 |
| 排水・排水周边 | 屋顶排水口的清洁和改修（插入改修用排水口）、解决雨水槽的堵塞。排水堵塞会导致屋顶积水和漏水，因此检查和清洁是重要的工程 |
| 其他 | 更换雨水槽、使用无人机进行屋顶和外墙调查、使用热成像仪进行漏水调查、含石棉建筑材料的事前调查 |
根据建筑诊断决定的大规模修缮工程范围
并不一定会进行上述所有工程。施工范围将根据建筑诊断的结果来决定。翔工务店将通过免费的现场调查确认以下内容，并整理成附有照片的劣化诊断报告，随后提出施工范围的建议。
| 诊断部位 | 主要调查方法 | 根据诊断结果确定的施工范围 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 目视确认，检查裂缝宽度和涂膜状态 | 裂缝修复的方法和数量，涂装的规格（是重新涂装还是在去除现有涂膜后进行涂装） |
| 外墙（瓷砖面） | 敲击调查。高处用无人机确认 | 浮起注入和更换的范围及概算数量，是否需要清漆防水 |
| 密封 | 检查裂缝、收缩、剥离和硬化情况 | 是重新打胶还是增加打胶，施工的缝隙范围 |
| 屋顶・阳台・公共走廊 | 检查防水层的鼓起、断裂、水洼和排水口的状态 | 全面改修还是部分修复，施工方法（聚氨酯防水、PVC薄膜防水、长尺薄膜），是否需要排水口改修 |
| 漏水点 | 热成像相机和无人机调查 | 确定原因位置和优先修复的范围 |
| 铁部・屋顶・附属部 | 检查锈蚀、腐蚀、浮起和裂缝。靠近海边的建筑还需检查盐分导致的锈蚀情况 | 是否可以通过涂装解决，或是否需要更换部件或覆盖工法 |
| 场地・周边 | 检查斜坡、挡土墙、坡面、树木、搬入路线和停车场 | 脚手架的计划和临时工程的范围 |
川崎市中原区的大规模修缮中翔工务店被选择的理由
我们能够承接中原区的大规模修缮，原因之一是“翔工务店在横滨市内设有基地”，另外还有“在大规模修缮工程中，其他公司无法模仿的我们的努力”，因此得到了许多客户的好评。
1．专注于外装翻新的设备
翔工务店为能够以低成本・高质量提供大规模修缮中的外墙涂装和防水工程，已整备以下仓库和材料存放场所。我们在横滨市中心设有5个基地作为材料存放场所和展厅。
自有脚手架材料
我们自有大规模修缮所需的临时脚手架材料，并能够自行搭建脚手架。
通过不外包脚手架工程，而是由我们自己的脚手架班进行施工，可以降低脚手架工程的成本，并实现快速灵活的响应。
我们大约拥有足够100栋住宅使用的脚手架材料！
在自有大型仓库中存放材料
我们储存用于外装翻新的涂料和基层修补材料。通过一次性大量订购材料，可以以低价采购材料！此外，由于库存始终充足，在紧急情况下也能迅速响应！
自有团队进行废材分类
在大规模修缮中，会产生废涂料、金属、木材等各种废材。翔工务店通过自有团队对废材进行分类和回收，从而实现废材费用的成本削减。
专用外装翻新展厅
在展厅中，不仅可以进行洽谈，还可以实际查看外装材料的样本和颜色。还可以进行外墙涂装的颜色模拟和通过遮热测试机确认遮热性！
2．通过自有一体化管理和自有施工降低成本
翔工务店的一大优势是自有管理和自有施工。
从咨询到工程完成，全部由翔工务店一体化管理，可以在控制成本的同时实现高质量的大规模修缮。此外，从报价到施工完成，均由同一位负责人进行对接。由于负责的人员如销售和施工管理不变，因此可以实现顺畅的沟通。
从临时脚手架的搭建到外墙涂装、基层修复、防水工程、瓷砖修缮，均可完全自有施工！拥有专业知识和经验的人员将负责各个环节的检查和实际施工！
3．各类许可取得·技能士在籍
我们已获得建筑业许可和工业废弃物收集运输许可！国家资格的板金技能士和涂装技能士也在籍，我们对施工技术充满信心。也能处理工厂等的大规模屋顶工程！同时在籍的还有石棉作业主任者和建筑物石棉含有建材调查者的资格者，因此可以处理含石棉屋顶材料的相关事务及事前调查。
4．保修与售后维护
大规模修缮工程包括“涂装工程”“基层修复工程”“防水工程”等，几乎所有工程均附带保修！
售后维护每年均可进行，我们每年会发送通知的DM。
5．灵活迅速的响应
我们公司已配备设施，以应对公寓和住宅的各种问题和情况。
对于无法在高处确认的外墙和屋顶，我们利用无人机进行处理！在雨漏调查时，还可以使用热成像相机进行调查，有助于确定雨漏的原因！
我们将根据客户的希望进行处理。我们也接受突发雨漏的应急处理！在紧急情况下或急需的请求，我们会迅速响应！
6．人才培养
我们公司的员工为了提高技能，自制各种模型，进行实践培训。由于现场需要各种加工和技术，我们定期进行技术提升教育，以确保每位员工都能应对。我们还对大规模修缮工程的各个环节进行注意事项和确认点的教育。
7．对入住者和邻近居民的关怀
在进行大规模修缮工程时，我们不仅会通知入住者，还会进行邻近居民的问候和说明，并在入口等处设置公告板，张贴工程表和通知！此外，我们将严格进行入场者的礼仪教育，尽量减少对入住者和邻近居民的干扰。
8．质量管理的彻底
每个工序都由负责人进行检查，并拍摄详细的施工照片。我们使用膜厚检测仪和检查表进行检查，以确保没有遗漏。进行外墙涂装和防水工程时，我们会检查使用的涂料数量，以确认是否使用了规定数量的涂料，并通过自公司订购涂料来预防施工不良。当然，使用过的涂料也会拍照并报告。
9．外墙涂装的颜色模拟
9-1 自助颜色模拟
我们制作的模拟可以根据客户实际的公寓或建筑照片进行模拟！客户也可以在手机或电脑上进行模拟。通过模拟后进行双色或形象改变，可以使外观更加时尚，帮助提高入住率等！当然，作为实际颜色的确认，也可以安排涂料样板。
※中原区有地区规划区域（8个地区），以及景观规划的特定地区（武藏小杉周边地区、新川崎地区）和多摩川风致地区（等々力・小杉阵屋町2丁目的部分）。在更改外墙颜色时，可能需要许可或申报。如果有建筑协议区域，也可能需要遵循相关规定。有了颜色模拟的界面，管理委员会的大会或自治会的说明将更加顺利进行。
9-2 通过试涂确认实际颜色！
可以订购正在考虑的涂料样本，并在客户的外墙上进行试涂。通过试涂，可以确认实际的颜色和光泽！
9-3 外装翻新模拟
公寓和大厦的以下外观模拟也是可能的！
・外墙颜色模拟（也可以是双色）
・贴上金属外墙板的模拟
・使用幕板和百叶窗等装饰材料的模拟
・屋顶涂装或屋顶更换工程的模拟
通过外观翻新模拟，可以尽可能降低形象变化带来的失败风险！通过翻新公寓和大厦的外观，希望能帮助提高入住率。
川崎市中原区的大规模修缮费用参考
大规模修缮的费用会因建筑物的规模、劣化状况、施工范围和使用材料而大幅变化。首先请查看根据官方统计得出的全国市场价格，其次是基于我们公司的施工业绩的规模参考，最后是每项工程的单价示例。
公寓的全国市场价格为每户75万〜150万日元
根据国土交通省对818个工程案例的统计调查（令和3年度），大规模修缮的工程金额约70%集中在每户75万〜150万日元之间，其中最常见的价格区间为100万〜125万日元。此外，该调查的金额不包括消费税和共通临时费用，因此与当前的含税工程总额条件不同。
| 每户的工程金额 | 比例 | 每户的工程金额 | 比例 |
|---|---|---|---|
| 〜75万日元 | 15.1% | 125万〜150万日元 | 17.4% |
| 75万〜100万日元 | 24.7% | 150万〜200万日元 | 9.1% |
| 100万〜125万日元 | 27.0%（最多） | 200万日元以上 | 2.8% |
来源：国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查」（200家公司・818件） ※金额不包括消费税和共通临时费用。比例因四舍五入和无回答部分的关系，合计不一定为100%。
工程费用的明细（钱花在哪里）
| 分类 | 构成比 | 主要内容 |
|---|---|---|
| 建筑类工程 | 60.3% | 外墙相关约占一半，防水相关约占三分之一。基层修复、瓷砖、涂装、防水 |
| 临时工程 | 22.8% | 脚手架、网格布、保护等（不包括公共临时费用的统计） |
| 其他费用 | 10.3% | 现场管理费、一般管理费、法定福利费等（9.5%），大规模修缮缺陷保险的保险费（0.8%） |
来源：国土交通省“令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查”（第二次大规模修缮工程的统计。整体平均为建筑类59.0%·临时22.3%·其他费用9.9%）。※总和不为100%是因为包括了设备类工程、外部工程及其他。此为平均值，并非判断个别报价适宜性的标准。
按建筑规模的费用参考（脚手架・基层修复・外墙涂装・防水・密封一套）
| 建筑类型・规模 | 费用参考 | 工期参考 |
|---|---|---|
| 木结构公寓（两层・6〜10户） | 200万〜400万日元 | 3〜5周 |
| 钢骨・RC公寓（三层・10〜20户） | 400万〜900万日元 | 1〜2个月 |
| 杂居大楼・小型公寓（4〜5层） | 500万〜1,500万日元 | 1.5〜3个月 |
| 中型公寓（30〜50户） | 2,000万〜5,000万日元 | 3〜5个月 |
| 大型公寓（100户以上） | 约1亿日元〜 | 6个月〜 |
※以上是基于翔工务店的施工业绩的概算，具体费用会因屋顶工程、铁部工程、给排水管等的有无而有所变化。对于公寓，以上全国统计（每户75万〜150万日元）乘以户数的金额也可作为参考。
临时・基层修复・外墙・防水的费用明细
大规模修缮的报价单大致分为“临时”、“基层修复”、“密封”、“外墙涂装”、“防水”、“其他费用”。在比较总额之前，请确认每个项目“是什么、多少、多少钱”的具体情况。
| 项目 | 在估算书中确认的内容 |
|---|---|
| 建筑的前提条件 | 结构（木结构・钢骨・RC）、层数、户数、外墙面积・防水面积。确认面积的依据是图纸还是实测 |
| 共通临时设施・脚手架 | 脚手架的面积和单价、网布、养护、临时厕所等内容。根据国土交通省的令和3年度调查，脚手架等临时工程占工程费用的约2成（不包括共通临时费用的统计） |
| 基层修补 | 裂缝・起皮・爆裂等，各修补方法的数量和单价。由于在搭建脚手架之前无法确定的项目，需确认是概算数量还是实际结算，以及数量增减时的结算方法 |
| 密封 | 是更换还是加打，施工长度（m），材料名称 |
| 外墙涂装 | 涂装面积（㎡），涂料的厂家名称・产品名称・等级，涂刷次数，附属部位的范围 |
| 防水 | 屋顶・阳台・共用走廊等部位的面积、工法、材料名称、是否进行排水改修 |
| 检查・报告 | 各工序的检查、施工照片、完工时的报告书和保修书是否包含在内 |
| 杂费 | 现场管理费・一般管理费・法定福利费等的内容和比例。根据国土交通省的令和3年度调查，平均约占工程费用的1成，但因建筑的规模和条件而异，因此没有统一标准 |
| 税区分 | 金额是含税还是不含税。由于公司之间的显示不同，因此在比较总额之前务必统一 |
修缮工程单价示例
| 修缮方法 | 使用材料 | 费用 |
|---|---|---|
| 瓷砖更换 | 现有类似品瓷砖 | 枚 / 2,000日元〜4,000日元 |
| 瓷砖・砂浆浮起部分的修缮 | 环氧树脂注入 | ㎡ / 3,000日元〜5,000日元 （根据程度有所变化） |
| 瓷砖缝隙砂浆修补 | 瓷砖缝隙用砂浆 | ㎡ / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度有所变化） |
| 混凝土爆裂部分修补 | 防锈钢筋＋树脂砂浆 | 箇所 / 1,000日元〜2,000日元 （根据程度有所变化） |
| 裂缝修补 | 填料或聚合物水泥 | ｍ / 100日元〜2,500日元 （根据程度有所变化） |
| 外墙涂装（3次涂刷） | 控制自由基的硅树脂涂料 | ㎡ / 2,500日元〜3,500日元 |
| 屋顶聚氨酯防水（通气缓冲工法） | 高强度聚氨酯 | ㎡ / 6,500日元〜9,500日元 |
| 密封胶更换 | 改性硅树脂 | ｍ / 900日元〜1,500日元 |
| 临时脚手架 | 自有脚手架材料（楔形式） | ㎡ / 700日元〜1,000日元 |
※费用和保修年限因形状、数量、基层状态、材料种类而异。如需详细报价，请随时与我们联系。报价完全免费。
涂料和防水的等级根据“下次修缮的年数”来选择
“好的涂料＝正确”并不一定。下次大规模修缮的时间与材料的耐用年限相结合，是最不浪费的选择方式。
| 等级 | 耐用年数的参考 | 适用案例 |
|---|---|---|
| 硅树脂/激进控制型 | 10〜16年 | 每12〜15年进行一次维护的建筑。费用与性能的平衡选择。耐用年数因产品而异，因此选择符合周期的产品规格。 |
| 氟树脂 | 16〜20年 | 希望在15年后进行下一次修缮的建筑，搭建费用较高的高层或复杂形状的建筑。 |
| 无机 | 18〜22年 | 希望抑制污垢附着的建筑。对日照不足的面和水回流湿气容易滋生藻类和苔藓的面也有效。 |
| 聚氨酯防水（屋顶） | 8〜15年 | 形状复杂的屋顶，想要利用现有防水层进行改修的情况。需要在涂刷顶层涂料等过程中进行检查和修补。 |
| PVC薄膜防水 | 20〜25年 | 面积大且形状简单的屋顶。工期较短。 |
| 沥青防水 | 15〜20年 | 希望进行长周期计划的屋顶。每次的费用会增加。 |
※耐用年数为一般参考值，受日照、地理位置和基层状态的影响而有所不同。对于受到强烈雨风和日照的面，建议在清洗去污后，选择耐候性高的涂料或包含铁部防锈的规格，以提高耐用性。
修缮积立金的参考和不足时的选择
根据国土交通省的指南，修缮积立金的参考以每月每平方米的金额表示。如果有机械式停车场，则需要额外加算。
| 建筑规模（地上20层以下） | 月额的参考（平均值） | 案例的三分之二所处的范围 | 70㎡的换算 |
|---|---|---|---|
| 建筑延床5000㎡以下 | 335日元/㎡ | 235〜430日元/㎡ | 约16,500〜30,100日元 |
| 5000〜10000㎡ | 252日元/㎡ | 170〜320日元/㎡ | 约11,900〜22,400日元 |
| 10000〜20000㎡ | 271日元/㎡ | 200〜330日元/㎡ | 约14,000〜23,100日元 |
| 20000㎡以上 | 255日元/㎡ | 190〜325日元/㎡ | 约13,300〜22,750日元 |
来源：国土交通省《公寓修缮积立金指南》（令和6年6月修订・PDF）／全国平均为每户每月13,378日元（令和5年度公寓综合调查）
令和5年度的公寓综合调查中，36.6%的管理委员会回答“与计划相比，修缮积立金不足”。在不足的情况下，主要有四种选择。
| 选择 | 思路与注意事项 |
|---|---|
| ①调整施工时间 | 在劣化诊断的基础上，将紧急性低的工程推迟到下次进行。但必须区分可以推迟的工程和不能推迟的工程，推迟防水和瓷砖脱落的措施最终会导致更高的费用。 |
| ②重新审视工程范围和规格 | 重新审视涂料等级，从全面改修改为部分改修等。请与跳过工序的“表面减额”区分开来。 |
| ③利用补助金和税制 | 例如节能改修的补助金（后文提及）。固定资产税的减免是各个业主税额降低的制度，并不直接增加管理委员会的修缮资金。 |
| ④增加积立金、借款、一次性付款 | 在总会上讨论增加修缮积立金，此外，住宅金融支援机构的公寓共用部分改造贷款无需担保。通过获得管理计划认证等可以降低利率。 |
川崎市中原区大规模修缮需确认的补助金、税制与贷款
川崎市和神奈川县均没有针对大规模修缮工程本身的补助金（川崎市表示，针对外墙涂装工程和屋顶修缮工程等以改造为目的的工程没有补助金）。可用的主要分为以下四种。制度的适用性和受理情况在年度中途可能会发生变化，因此，在签约和开工前务必向我公司或各个窗口确认。（截至2026年10月8日）
| 种类 | 内容 |
|---|---|
| ①咨询・计划制定支持 | 提供专家的免费咨询和顾问派遣。可用于劣化诊断和长期修缮计划的审查等大型修缮的前期阶段 |
| ②目的别的工程补助 | 节能（窗户・保温）、抗震、无障碍、石棉、EV充电等。可纳入大型修缮中使用 |
| ③税制优惠 | 通过公寓长寿命化促进税制减少固定资产税 |
| ④公共融资 | 住宅金融支援机构的公寓共用部分改造融资 |
① 公寓长寿命化促进税制（固定资产税的减额）
在满足一定条件的分售公寓中进行有助于长寿命化的大型修缮（外墙涂装等工程・地面防水工程・屋顶防水工程的三种全部），次年度建筑的固定资产税额减半（每户最多100㎡相当，城市规划税不在此范围内）。
| 主要条件 | 建筑20年以上・总户数10户以上／过去已实施外墙涂装等・地面防水・屋顶防水各1次以上／符合以下任一条件：①管理计划认证公寓，自令和3年9月1日后将修缮积立金的金额（计划期间的平均金额）从认证标准以下提高到标准以上 ②在市的建议・指导下，长期修缮计划等符合标准的管理组合（建议・指导并非希望就能获得） |
|---|---|
| 工程实施期限 | 令和5年4月1日〜令和9年（2027年）3月31日之前完成工程 |
| 申报 | 工程完成后3个月内，向建筑所在地的市税事务所・市税分室（中原区的情况下为小杉市税分室的资产税家屋负责人）申报。需要建筑师等发出的大型修缮工程证明书等 |
| 注意事项 | 减额在同一公寓中仅限一次。仅获得管理计划认证并不符合条件，还需满足修缮积立金的提高等要求。由于需要审查长期修缮计划，建议在工程开始前一年以上进行准备 |
② 川崎市的公寓管理支持及目的别补助（管理委员会请从这里开始）
川崎市有「川崎市公寓管理委员会注册与支持制度」（免费注册）。注册后将收到“公寓通讯”，而且顾问派遣的次数也会增加。尚未注册的管理委员会请从这里开始。
| 制度 | 内容 |
|---|---|
| 公寓管理协会注册・支援制度 | 免费。将发送包含法律修正信息和管理协会交流会通知的“公寓通讯”。管理计划认证的市独自标准中也包含此注册（咨询：住宅整备推进课 044-200-2996） |
| 免费咨询窗口（川崎市住宅供应公社住房沙龙） | 可以免费咨询有关大规模修缮和管理协会运营的事宜。由公寓管理士和一级建筑师等提供服务，需预约（周二至周六，节假日及年末年初除外）。电话 044-874-0180 |
| 顾问派遣制度 | 在窗口或电话咨询后，如被认定为必要，专家将在现场提供咨询。免费，已注册的公寓最多3次，未注册的公寓最多1次 |
| 公寓段差消除工程等费用补助 | 对共用部分的段差消除工程（如安装扶手和坡道）费用的三分之一进行补助。申请的时间和要求请咨询住宅整备推进课 |
| 公寓抗震化的支援 | 适用于旧抗震标准（昭和56年6月1日以前的标准）的公寓。抗震诊断的预备调查免费。抗震诊断和抗震改修设计费用的2/3，抗震改修工程费用的15.2%进行补助（防灾城市建设推进课 044-200-3017） |
| 民间建筑物喷涂石棉对策 | 分售公寓由管理协会申请，适用于共用部分（在平成18年9月30日之前开工的建筑物）。含量调查费用的10/10（上限15万日元，建筑年份不同的多个地点为25万日元），除去等工程费用的2/3（上限300万日元）（均不含消费税）。在交付决定前的调查和合同不在补助范围内。令和8年度的受理期间未在市页面上公布，请咨询建筑指导课（044-200-2757） |
| 面向共同住宅的电动车充电基础设施补助金 | 管理协会、业主等为对象。令和8年4月24日〜令和9年2月28日的申请期间内，需在令和9年3月31日前完成工程。补助比例为4分之3（与太阳能发电设备等安装费用补助金同时申请为4分之4），上限为普通充电设备・充电用插座23万日元/个，充电用插座12万日元/个。预算用尽后即结束 |
| 太阳能发电设备等安装费用补助金（令和8年度） | 共同住宅的管理协会也为对象。适用于不适用FIT的太阳能（2kW以上50kW未满，注册企业施工）及其联接的储能电池，需与电动车充电设备的补助金同时申请。太阳能为7万日元/kW，储能电池为10万日元/kWh（上限70万日元/件）。申请期间为令和8年4月24日〜12月28日，预算情况可能会提前结束（截至10月7日的预算执行率为52%） |
出处：川崎市「公寓管理协会支持制度」 ／ 川崎市住房补助制度等指南 ／ 喷涂石棉补助金制度 ／ 电动车充电基础设施补助金（针对共同住宅） ／ 令和8年度 太阳能发电设备等安装费补助金 ※无障碍和抗震的补助申请情况及上限额未在市页面中说明。
③ 管理计划认证制度（税制优惠・利率优惠的入口）
川崎市认证的制度，获得认证后可以享受住宅金融支援机构的“公寓共用部分翻新贷款”或Flat 35（维护保全型）的利率优惠，并且与促进长寿命化税制的要求之一相关（仅凭认证并不会减税）。主要标准包括：每年召开一次以上的总会、完善管理规约、管理费与修缮积立金的区分会计、三个月以上的滞纳额在整体的10%以内，以及“计划期限超过30年且在剩余期限内包含两次以上的大规模修缮工程的长期修缮计划，需在7年内制定和审查”，以及注册于市的注册・支援制度等。
※川崎市的注册费和认证申请手续费是免费的（事前确认的费用另计）。认证的有效期为5年。申请需依次进行：在总会上决议、通过“管理计划认证手续支援服务”进行事前确认、注册于市。
④ 国家的节能支持｜住宅节能2026活动
2026年度的变更点2025年度的“育儿绿色住宅支持事业”已废止，并改组为继承的“未来生态住宅2026事业”。此外，“长期优良住宅化翻新推进事业”将在令和7年度结束，令和8年度将不再实施。请注意不要在过时的信息基础上制定资金计划。
未来生态住宅2026事业
| 对象 | 无论是独立住宅还是共同住宅，原则上是指在平成28年12月31日之前新建的现有住宅的翻新。管理协会・管理协会法人也可以成为共同事业者（＝可以用于公共部分的改修）。租赁住宅也在对象之内 |
|---|---|
| 必需工程 | 开口部的保温改修・构体（地板・墙壁・天花板）的保温改修・生态住宅设备的安装组合是必需的 |
| 补助上限 | 根据建筑年限和达到的节能性能，每户40万〜100万日元（对于平成3年之前的住宅，达到义务标准相当的情况下为100万日元） |
| 期间 | 补助申请原则上由注册事业者（施工承包商）在工程完成后进行（委托方不能自行申请）。补助申请的预约最迟到2026年11月16日，补助申请最迟到2026年12月31日（预算上限达到后即结束） |
先进窗户翻新2026事业
| 对象 | 现有住宅（独立住宅・集合住宅）的内窗安装・外窗更换・玻璃更换等，高保温窗的改修。集合住宅按“低层”“中高层”分类设置补助单价 |
|---|---|
| 集合住宅的统一申请 | 自2026年5月29日起开始接受“集合住宅的统一补助申请（包括预约）”。申请手续由注册事业者（窗户翻新事业者）进行，管理协会不能自行申请，但可以将所有户的申请集中进行，因此与大规模修缮的窗户・玄关门改修相得益彰 |
| 补助上限 | 住宅为每户100万日元（从2025年度的200万日元变更）。240㎡以上的非住宅为每栋1,000万日元 |
| 期间 | 自2025年11月28日以后开始的工程。补助申请在工程完成・交付后进行，预约最迟到2026年11月16日，补助申请最迟到2026年12月31日（预算上限达到后即结束） |
⑤ 神奈川县的补助金（2026年度的申请已结束）
| 现有住宅节能改修事业费补助金 | 在县内申请者常住并拥有或分割拥有的住宅（分售公寓的专有部分）为对象。必须对与外界接触的窗户（包括玄关门等）进行改修。补助对象费用的三分之一，或上限15万日元的较低金额。2026年度截至9月30日17时30分的申请已达到预算额，因此停止受理。在通知交付决定之前开始的工程不在补助范围内，施工承包商无法代为申请。 |
|---|---|
| 住宅用太阳能发电・储电池导入费补助金 | 县内的分售共同住宅的管理委员会也为对象。太阳能7万日元/kW，储电系统15万日元/台。2026年度的第二期在9月7日申请开始日时已达到预算额，申请已停止。在交付决定日前开始的情况不在补助范围内。如果考虑与屋顶防水结合安装太阳能，这是需要确认的制度。 |
※现有住宅节能改修事业费补助金不包括租赁公寓的共用部分或业主未居住的住户。
⑥ 贷款制度（住宅金融支援机构 公寓住・乐贷款）
管理委员会在进行大规模修缮时，可以利用住宅金融支援机构的“公寓共用部分改造贷款（公寓住・乐贷款）”。
| 对象工程 | 大规模修缮、耐震改修、浸水对策、省能对策、阳台修缮、升降机・停车场的安全对策、石棉对策、专家的诊断・调查设计费用等。 |
|---|---|
| 担保 | 无需担保（公寓管理中心等提供连带保证） |
| 还款期限 | 原则上1〜10年，特定工程实施可延长至1〜20年，获得管理计划认证后进行耐震・浸水・省能工程可最长35年 |
| 利率下调 | ①持有住・乐债 ②获得管理计划认证 ③实施耐震・浸水・省能工程，分别可下调年利率0.2%（最高年0.6%） |
| 主要条件 | 完善管理规约、在总会上通过决议，修缮积立金的滞纳率原则上在10%以内。申请全年受理。 |
火灾保险可用的情况与不可用的情况
因台风、强风导致的屋顶防水膜、护栏和围栏的飞散、冰雹、雷击等“意外事故”造成的损失，有可能成为火灾保险的赔偿对象。在劣化诊断时，记录事故造成的损伤与自然老化的区别是非常重要的。
另一方面，自然老化本身不在赔偿范围内。全国范围内，存在许多业者以“可以通过保险金无自负修理”为诱饵而引发的纠纷，国民生活中心也一再发出警告。虚假申请将被追究保险金诈骗。申请的可否，请务必由管理委员会或业主本人直接向保险公司或代理商确认。翔工务店对此类信息一律不提供。
川崎市中原区的建筑情况与修缮要点
川崎市中原区位于川崎市的几乎中央，区的大部分是沿多摩川的平坦地，西南部的井田地区则是保留有绿地的丘陵地。区名来源于连接江户与中原御殿（平塚市）的中原街道，在小杉设有临时御殿。1926年（大正15年），东京横滨电铁（现东急东横线）的丸子多摩川至神奈川段通车，1927年（昭和2年），南武铁路（现JR南武线）的川崎至登户段通车，1935年多摩川的丸子桥通车。此后，作为东京、横滨、川崎南部的郊区住宅区，城市化进程加快，商业区逐渐形成，许多总部位于市中心的企业也开始进驻，形成了如今的城市结构。1972年（昭和47年）川崎市成为政令指定城市，区也随之成立，1982年（昭和57年）进行了七区的重组。近年来，武藏小杉站周边正在进行大规模的再开发，2010年3月JR横须贺线的武藏小杉站开业。武藏小杉站周边的再开发区域、东横线和南武线沿线的住宅区与商业街、多摩川沿岸的低地、井田的丘陵地等不同性质的区域，在平坦的区内交错分布，这是考虑中原区大规模修缮的出发点。
（令和8年9月1日）
川崎市7区中第1位
（令和8年9月1日）
川崎市7区中第1位
（令和2年）
川崎市7区中第7位（最低）
（令和2年）
川崎市7区中第1位
（井田・蟹ヶ谷地区等。
令和8年4月10日更新的列表）
出处：川崎市「人口速報」（令和8年9月1日推计）／川崎市「年龄别人口」（令和2年10月1日）／中原区「中原区的概况」／川崎市「中原区 概况・概况・特性」／川崎市「地区计划 一览」 ※排名是根据表中的数值，老年人口从高到低排列，其它则从多到少排列。
我们也来确认一下世代和家庭的构成。中原区的老年人口（65岁以上）比例为15.3%（令和2年），在川崎市的7个区中是最低的，生产年龄人口（15〜64岁）比例为71.8%，是最高的区。年少人口（15岁以下）为12.9%。根据人口和家庭数计算，每个家庭约有1.9人。这是区整体的数字，并不代表每个建筑的入住者情况。此外，区2008年的资料显示，人口流入加速，正逐渐转变为以集合住宅为中心的城市型住宅区，20〜30代的年轻世代和单身家庭的比例较高，且同一区内不同地点的世代构成也有所不同。
中原区的建筑分为“四个面貌”
中原区的建筑，铁路的开通、市区化以及近年来的再开发历史，直接反映了各个地点的特点。根据您建筑所处的位置，下一次的大规模修缮所需的重工项目会有所不同。此外，建筑的重建和大规模改修的历史各不相同，因此建筑的年限仅供参考。
| 街道的形成 | 代表性地点 | 自开发以来（截至2026年） | 下次维修将增加的工程 |
|---|---|---|---|
| 武藏小杉站周边的再开发地区 小杉町・小杉御殿町・小杉阵屋町・新丸子东・新丸子町・市之坪等周边 |
区内在武藏小杉站周边进行大规模的再开发项目，伴随再开发的高层公寓建设等城市型住宅建设持续进行。2010年，JR横须贺线的武藏小杉站开业。景观规划的特定地区“武藏小杉周边地区”（52.3公顷）以及小杉站北口地区、小杉町3丁目中央地区、小杉町3丁目东地区、新丸子东3丁目地区的地区规划。 | 自JR横须贺线的武藏小杉站开业（2010年）以来约16年。各建筑的建成年限不同。 | 在高层、大规模的集合住宅中，高处脚手架和吊篮的规划、外墙瓷砖和密封的状态确认、屋顶和阳台的防水、公共设施周边的确认是重点。在迎来第一次大规模维修的建筑中，劣化调查和长期维修计划的审查将成为决定费用和时间的基础。 |
| 东横线・南武线沿线的住宅区和商业街 木月・今井・上小田中・下小田中・上新城・下新城・新城等周边 |
1926年东京横滨电铁（现东急东横线）开通，1927年南武铁路（现JR南武线）开通，作为东京・横滨・川崎南部的郊区型住宅区，城市化进程加快。区内以南武线5个车站和东横线3个车站为中心形成了商业街。 | 自铁路开通（1926〜1927年）以来约99〜100年。各建筑的建成年限不同。 | 在低层到中层的公寓和住宅中，铁部的锈蚀、外墙的修复、屋顶和阳台的防水、排水和雨水槽周边是重点。在年限较久的建筑中，第二次、第三次及之后的防水更新的比重可能会增加。面对狭窄道路或自行车较多的街道的建筑，脚手架的出入口和搬入的安排将影响工程质量。 |
| 多摩川沿岸的低地 上丸子・下沼部・宫内・等々力・上平间等周边 |
区的大部分是沿多摩川的平坦地，1935年丸子桥开通。区的洪水危险地图（中原区版）列出了多摩川和鹤见川的预想情况。根据区的资料，令和元年东日本台风造成了浸水损害。 | 年限在区的资料中没有记载，因物业而异。 | 一层、地下、机房周边的防水、外部管道和电气设备周边的养护是重点。在靠近多摩川的等々力等地有风致地区，变更外墙颜色时可能需要手续。 |
| 井田的丘陵地和新川崎・西加濑周边 井田・井田杉山町・井田中之町・井田三舞町・西加濑・大仓町等周边 |
与横滨市接壤的西南部井田地区是绿意盎然的丘陵地。井田・蟹ヶ谷地区和西加濑地区有地区规划，大仓町属于景观规划的特定地区“新川崎地区”。 | 因物业而异。 | 在斜坡和阶梯状的地块上建造的集合住宅中，脚手架基础的设置、材料的搬入路线、挡土墙和坡面的状态是重点。在地区规划和景观规划的区域中，外观的色彩和手续的确认将纳入工程中。 |
出处：中原区「中原区的概况」（2024年11月28日更新。1972年区的成立，2010年横须贺线武藏小杉站的开通，井田地区）／川崎市「中原区 概况・现状・特性」（2008年发布。区名的由来，丸子桥，郊区型住宅地的城市化）／中原区「中原区的历史」（铁路开通年份）／川崎市「中原区的现状与主要问题」（2008年发布。以集合住宅为中心的城市型住宅地，商业街，自行车与停车场）／川崎市「中原区的现状与问题」（PDF・截至令和3年10月1日的数据）（再开发，高层公寓，令和元年东日本台风的淹水损害，1982年的分区）／川崎市「洪水危险地图」／川崎市「地区计划 一览」／川崎市「景观计划的特定地区」／川崎市「风致地区」 ※区的资料的描述是2008年・令和3年左右的内容，可能与当前情况有所不同。
中原区特有的，损害建筑的四个因素
大规模修缮的内容会因建筑物的位置而有所不同。在调查中原区的建筑物时，特别需要确认以下四点。虽然是基于整个区的趋势进行说明，但实际情况因建筑物而异，因此一定要在现场确认。
① 多摩川沿岸的低地与洪水・内涝的预想
中原区大部分是沿多摩川的平坦地带。川崎市的洪水危险地图中有中原区版（多摩川和鹤见川的浸水深度及浸水持续时间，2023年10月30日发布，2026年5月29日更新），内涝危险地图（中原区版，令和8年5月版）也已发布。令和元年东日本台风期间，多摩川水位上升，导致多摩川沿岸5处排水管周边发生浸水（浸水面积约为110公顷），中原区的山王排水管周边也成为市上下水道局的验证对象。由于预估因地而异，无法一概而论。我们将现场确认一层周围、地下、机房的防水及设备周围的状态，并在估算中明确所需的养护和修缮。
② 再开发区域的高层、大规模住宅
区内在武藏小杉站周边进行大规模再开发，高层公寓的建设仍在继续。对于高层和户数较多的建筑，高处作业计划、外墙瓷砖和密封的检查、屋顶及公共设施周边的更新将成为施工的重点。户数较多的建筑，租户的通知、阳台的清理、停车场和自行车停车场的搬迁安排将影响施工质量，因此在开工前需进行梳理并纳入工程计划。这只是区整体趋势，实际建筑的规模和结构需逐一确认。
③ 车站周边的人流、自行车，以及商业、住宅、企业相邻的市区
中原区地形平坦，自行车使用频繁，区内资料显示，武藏小杉、元住吉、武藏新城等车站周边的放置自行车影响了道路的畅通和安全。此外，区内武藏小杉、武藏中原、向河原各车站周边设有研究和开发部门等城市型产业，并形成了商业街。我们将在开工前梳理高架和材料搬入的时间段、高压清洗的飞溅和涂料的气味对人流和邻近环境的影响，并纳入工程计划。这也是区整体趋势，实际周边环境需逐一确认。
④ 景观计划、地区计划、风致地区与井田的丘陵地
川崎市的地区计划列表中，中原区有8个地区（井田、蟹ヶ谷地区、小杉站北口地区、小杉町3丁目中央地区、小杉町3丁目东地区、新丸子东3丁目地区、武藏中原站北地区、西加濑地区等），景观计划的特定地区包括“武藏小杉周边地区”和包含中原区大仓町的“新川崎地区”。川崎市的风致地区为多摩川风致地区，中原区的等々力和小杉阵屋町2丁目的部分区域被纳入其中，若要更改建筑物的色彩需获得许可。建筑协议在市页面上没有按区的列表，可能会有关于外墙色彩和建筑用途的规定，因此确认自己地块是否受此影响至关重要。同时，西南部的井田地区为丘陵地，川崎市的土砂灾害危险地图中有幸区・中原区版（令和6年9月制作版。警戒区域的指定为制作时的状态，市方建议在神奈川县的土砂灾害信息门户网站上确认最新的指定情况）。
出处：川崎市「洪水危害地图」・「内涝危害地图」／川崎市上下水道局「令和元年东日本台风导致排水管周边地区浸水的验证」／川崎市「土砂灾害危害地图」／川崎市「中原区的现状与主要问题」（2008年的发布）／川崎市「中原区的现状与问题」（PDF）／川崎市「地区计划 一览」／川崎市「景观计划的特定地区」／川崎市「风致地区」／川崎市「建筑协议」 ※区的资料的描述是2008年・令和3年左右的内容。
在进行工程时，中原区必定会成为讨论的焦点
| 论点 | 中原区的实际情况与翔工务店的应对 |
|---|---|
| 地区规划・景观规划・风致地区・建筑协议 | 建筑物的场地受到的限制会导致手续和外墙色彩的考虑有所不同。武藏小杉周边地区和新川崎地区的景观规划，多摩川风致地区（等々力・小杉阵屋町2丁目的部分）等都是代表例。在调查阶段会确认场地情况，并将必要的手续纳入工程中进行指导。 |
| 材料搬入与脚手架 | 车站周边人流密集或自行车较多的道路、狭窄的道路，以及井田地区的斜坡和阶梯状场地，可能存在大型车辆无法进入的现场，或需要考虑搬入时间段的现场。自有的脚手架班会现场查看，规划搬入路线和脚手架的布局。容易导致报价后增加的部分，会在报价阶段进行确认。 |
| 施工期间的停车场・自行车停车场 | 需要暂时移动脚手架覆盖面上的车辆。在户数较多的建筑或有场内停车场的建筑中，可能需要花费时间来确保车辆数量、布局和移动位置。自行车停车场也可能因脚手架的位置而需要暂时移动。我们会在开工前2到3个月，与您一起安排附近的投币停车场和月租停车位的空余情况。 |
| 洪水・内涝・土砂灾害的预想 | 多摩川沿岸的低洼地区洪水和内涝的预想，以及井田地区的丘陵地带土砂灾害的预想因场地而异。通过灾害地图确认场地的预想，查看一楼、地下、机房及外部管道和电气设备周围的防水和养护情况，以及挡土墙和坡面的状态。必要的范围会在报价中明确说明。 |
| 对邻里的考虑 | 商业、住宅和企业相邻的地方，可能会有高压清洗的飞溅、涂料的气味以及材料搬入的声音传到邻里。我们严格遵守问候拜访、工程表的张贴和作业时间的规定。在户数较多的集合住宅中，也会通过管理协会或自治会进行通知。 |
| 通知入住者 | 中原区的老年人口比例为15.3%（令和2年，在川崎市7区中最低），根据区2008年的资料，20至30岁的年轻世代和单身家庭较多。区整体的数据中，每栋建筑的入住者构成和在家的时间段各不相同，因此我们会通过通知的发放和公告栏的方式进行告知，并在事前征询您的方便后进行阳台的整理请求和在家确认。 |
※翔工务店在横滨市内设有包括展厅和材料仓库在内的5个据点，能够应对中原区全域的咨询，包括小杉、新丸子、木月、新城、下沼部、井田等地。
需要进行大规模修缮的劣化症状与时机
一般来说，大规模修缮的周期为12至15年。根据国土交通省的实态调查，实际的修缮周期中，13年是最常见的，约70%的情况在12至15年之间，随着修缮次数的增加，周期会缩短。不过，实际判断的依据不是年数，而是劣化状况，因此如果出现以下症状，建议尽早进行现场调查。
| 部位 | 放置すると危険な劣化サイン | 主な対処 |
|---|---|---|
| 外墙（涂装面） | 粉化（手上有白色粉末）、褪色、宽度超过0.3mm的裂缝、涂膜的膨胀和剥落 | 基层修补＋外墙涂装 |
| 外墙（瓷砖面） | 瓷砖的浮起和脱落、缝隙的缺损、白华（盐析）、敲击时有浮音 | 注入浮起胶、重新铺设、透明防水 |
| 密封胶 | 缝隙的裂纹、变薄、剥离、硬化 | 重新填充 |
| 屋顶・阳台 | 防水层的膨胀和破裂、水洼、排水口堵塞、漏水到下层 | 聚氨酯防水・卷材防水・排水口改造 |
| 铁部・铁骨楼梯 | 锈蚀、涂膜剥落、踏板腐蚀 | 打磨＋防锈＋涂装、部件更换 |
| 屋顶 | 屋脊金属板的浮起、瓦片的裂纹和翘曲、苔藓、瓦片的错位 | 屋顶涂装・覆盖工法・更换屋顶 |
| 混凝土 | 爆裂（钢筋暴露并渗出锈水）、裂缝漏水 | 爆裂修补・树脂砂浆填充 |
| 共用走廊・楼梯的地面 | 长尺卷材的浮起、剥落、边缘开口、基层暴露 | 更换长尺卷材・基层防水 |
部位修缮周期的参考（国土交通省指南）
| 部位・工程 | 周期的参考 | 部位・工程 | 周期的参考 |
|---|---|---|---|
| 外墙涂装（重新涂刷） | 12〜15年 | 密封胶重新填充 | 12〜15年 |
| 外墙涂装（现有去除＋涂装） | 24〜30年 | 铁部涂装 | 5〜7年 |
| 屋顶防水（修补・维修） | 12〜15年 | 给水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
| 屋顶防水（拆除・新建） | 24〜30年 | 排水管（更生／更换） | 19〜23年／30〜40年 |
※以上为指南的参考例，并非统一的施工期限。实际周期根据建筑的规格、地理条件、劣化状况等进行设定。
出处：国土交通省「长期修缮计划编制指南」（令和6年6月修订・PDF）／国土交通省「令和3年度 公寓大规模修缮工程的实际调查」
大规模修缮的施工案例
翔工务店承接的杂居大楼外装修修缮工程案例。该建筑出现了多个漏水点，采用了瓷砖外墙的清水防水与屋顶防水相结合进行改修。
杂居大楼的外装修修缮工程（瓷砖外墙防水＋屋顶防水）
| 工程内容 | 破损瓷砖部分更换／附属部涂装（管道・水切）／屋顶防水工程（聚氨酯防水）／外墙瓷砖防水（七号S）／窗框周围密封工程／外墙瓷砖砂浆缝隙修补／藤蔓清除 |
|---|---|
| 新使用材料 | 外墙瓷砖：国代瓷砖／附属部涂装：激进硅树脂涂料／屋顶防水：高强度聚氨酯（萨拉塞纳A）／外墙瓷砖防水：七号S |
| 价格区间 | 400万〜410万日元 |
| 工程周期 | 45天 |
| 所在地 | 非公开 |
| 工程经过 | 由于外墙和屋顶等多个地方出现了漏水现象，因此建议对整个外墙进行防水处理。七号S是用于瓷砖外墙的透明防水材料，费用略高，但防水性强，因此在外墙多个地方出现漏水时推荐使用的防水材料。 |
客户反馈
从现场调查到工程完成的流程
从咨询到工程完成及售后维护，由一位负责人全程跟进。如果是管理委员会的情况，需要在总会上进行决议，因此建议在希望开工的时间前1年到1年半开始行动，以便从容推进。
- 联系方式（免费）请通过电话、表单或LINE与我们联系。如果您有其他公司的报价，只需提供该报价即可。
- 现场调查・建筑诊断（免费）我们将进行外墙的敲击调查、裂缝・密封・防水层的确认，并根据需要使用无人机或热成像仪调查屋顶・高处・漏水点。在中原区的物业中，我们将检查铁部的锈蚀、场地的洪水・内涝・土砂灾害的预估、高层・大规模建筑的高处作业，以及搬入路线・停车场的确认。
- 调查报告・报价单的提交我们将提供附有照片的劣化诊断报告和详细列明工事项、数量・工法・材料的报价单。也可以提供多个方案的建议。
- 方案确定・签约通过颜色模拟、涂板・试涂确认颜色。如果是管理委员会，我们也会协助准备总会资料。在涉及地区规划・景观规划・风致地区・建筑协议的区域，我们将同时解释手续和色彩的考虑。
- 通知住户・邻近居民我们将分发施工通知，进行邻近居民的问候，并在入口处设置公告栏（工程表・洗衣信息）。如果需要暂时移动停车场，我们将在此阶段进行调整。
- 临时脚手架安装〜各项工程自有脚手架班将安装脚手架，进行高压清洗→基层修复→密封→外墙涂装・瓷砖修复→防水→铁部・附属部的施工。每个工程都有负责人进行检查并拍摄施工照片。
- 完工检查・脚手架拆除・交付在客户的见证下确认完工情况，并提供施工照片・使用涂料的报告书和保修书。
- 售后维护我们每年会发送DM通知，并提供每年检查的服务。部分密封等简单修复将免费处理。
住户应对・追加工程批准・检查报告
与施工本身同样重要的是，“何时・报告什么・用什么资料进行报告”。翔工务店将在以下四个场合提供资料和报告。
| 场合 | 提供的资料・进行的事项 |
|---|---|
| 开工前 建筑诊断 |
我们将提供附有照片的劣化诊断报告。该资料总结了劣化部位和我们建议的施工范围的依据。 |
| 开工前〜施工中 通知住户・邻近居民 |
我们将分发施工通知，进行邻近居民的问候，并在入口处的公告栏上提供工程表和洗衣信息。 |
| 施工中 追加工程的批准 |
在搭建脚手架后发现的劣化情况，将提供照片和数量・金额，并在获得批准后进行施工。 |
| 施工中〜完工时 检查报告 |
每个工程都有负责人进行检查，并拍摄施工照片。完工时在客户的见证下确认完工情况，并提供施工照片・使用涂料的报告书和保修书。 |
※对于管理委员会，提前确定由谁批准追加工程（理事长・修缮委员会等）以及需要批准的金额的参考标准，将使合同签署更加顺利。
施工期间的生活会怎样？对住户的影响
大规模修缮原则上是在居住的情况下进行。不过，在搭建脚手架期间，生活会受到一定限制。提前通知可以避免大部分麻烦，因此翔工务店在施工前会进行详细的说明和公告。
| 影响事项 | 实际情况／我公司的应对 |
|---|---|
| 洗衣物 | 在高压清洗、涂装和防水的日子里，无法在外晾晒。我们会在公告板和各户信箱上告知“今天哪个面进行作业”，尽量确保可以晾晒的日子 |
| 窗户的开关 | 除了清洗日和涂装日外，在养护、干燥和防水作业等工序中，窗户也可能无法打开。我们会根据每个工序进行通知，请查看公告和通知。我们会安排工序，以避免连续关闭窗户 |
| 阳台 | 在进行地面防水和栏杆涂装时，请暂时移动私人物品、植物和空调室外机。具体时间会提前通知每户 |
| 噪音和气味 | 在基层修补（凿除、钻孔）期间，噪音会比较大。作业时间原则上为8时至17时，周日和节假日会控制作业，尽量满足您的要求。涂料也可以选择低气味类型 |
| 防盗和隐私 | 脚手架可能成为入侵的途径。我们会用网布遮挡视线，并在夜间对脚手架的上下楼梯进行上锁和安装感应灯等措施。我们也会严格进行入场者的礼仪教育 |
| 停车场 | 在搭建脚手架的面上，车辆需要暂时移动。由于寻找移动地点可能需要时间，我们会在开工前2至3个月开始一起进行移动地点的确认 |
| 宠物、小孩和居家工作 | 如果您对噪音比较敏感，请提前告知，我们可以通过调整作业日期来进行考虑。请随时告知我们 |
| 出租中的房间 | 我们会协助业主制作面向住户的通知文案。如果担心施工对入住率的影响，我们也可以提供颜色模拟，帮助您进行形象改变的建议 |
选择大规模修缮承包商的方法和发包方式
在川崎市中原区，提供服务的大规模修缮承包商很多，您可能会对选择哪家承包商感到困惑。在委托公寓、住宅或大楼的改修时，请确认以下四点。
●拥有丰富的大规模修缮经验
●确认是否有保修和售后维护
●从多家承包商获取报价（至少3家）
●确认是否为自主管理
拥有丰富的大规模修缮经验
大规模修缮承包商通常会有自己的网站，并展示外装翻新的施工业绩。如果修理内容有详细的照片说明，能够作为实际委托时的参考，会让人感到安心。
在比较大型修缮公司的时候，参考Google和评价网站的评分也是有效的！如果负面评价较多，需要特别注意。如果评价较少，则应同时确认施工业绩、说明内容和管理体制等。
大型修缮工程不仅施工本身重要，还容易与入住者和邻居发生纠纷，因此有必要在公告板等地方发布工程进展情况和洗衣信息，以预防纠纷的发生。翔工务店擅长外装工程，因此也收到许多公寓和住宅的外装翻新请求。
确认是否有保证和售后维护
选择大型修缮公司时，请确认是否有保证。如果在施工后发生漏水等问题，若施工公司提供漏水保证，则可以免费修理，令人安心！设有保证期限的公司通常对施工有信心，因此也是选择公司的判断标准。
保证期限因公司和工程内容而异，但一般设定在1年到10年之间。紧急处理或部分修补通常无法提供漏水保证。有些公司除了保证外，还提供售后服务，因此请确认是否有保证和售后服务。
翔工务店每年会发送DM作为售后维护，并可进行年度检查。对于部分密封等简单修补，我们会提供免费的服务。
从多家承包商获取报价（至少3家）
在请求大型修缮时，请从多家承包商获取报价。获取至少3家的报价，并比较各公司的报价和报告是非常重要的！即使是相同的工程内容，不同的承包商费用也可能不同，保证和售后服务也可能有所不同。此外，获取报价也便于进行价格谈判。
在比较报价时，除了费用之外，还要“报价项目”“基层修补工程和外墙涂装的工法和材料”“工程确认”等细节进行仔细比较和判断！如果副材料等级较低或跳过某些工序，成本可能会降低，因此应避免仅凭费用进行判断。特别是基层修补工程从外观上难以看出，因此也要仔细确认是否采用了适合基层缺陷状况的修补方法！
请查看报价单的这些内容（检查清单）
| 确认项目 | 需要关注的要点 |
|---|---|
| “一式”表记是否过多 | 数量和单价是否明确。仅有“外墙修补 一式”无法进行比较和验证 |
| 数量是否与实际测量相符 | 是否存在与图纸或实际测量相差甚远的数量。水分最容易出现在这一部分 |
| 杂费的比例 | 现场管理费、一般管理费、法定福利费等的内容和比例。根据国交省的令和3年度调查，平均约占工程费用的10%（不包括共通临时费用），但因建筑规模和条件不同而有所变化，并没有统一标准 |
| 材料名称是否写明 | 是否标明涂料、防水材料的厂家名称、产品名称、等级及涂刷次数 |
| 下地修补数量的处理 | 在搭建脚手架之前无法准确测量的项目。是否写明“概算数量”或“实际结算”，增减时的约定是最重要的 |
| 保证和售后检查 | 每项工程的保修年限、检查频率、免费服务的范围 |
| 公司的资质 | 建筑业许可的种类、同规模同结构的施工业绩、有资格人员的在籍情况 |
确认是否为自主管理
大规模修缮工程包括“下地修补工程”、“外墙涂装”、“防水工程”、“管道更换”等多种工程，实际的劣化状态和客户的需求会影响方案内容的变化。
如果大规模修缮工程完全外包给下包商的公司，可能缺乏知识和经验，提出错误的修理建议或无意义的工程。在调查后再委托下包商时，可能会增加时间和成本。通过拥有知识和经验的自主管理，可以实现成本控制和负责任的施工。
此外，外包给下包商的公司在施工过程中如果发生意外问题，响应可能会变慢。避免让未与客户实际洽谈的公司来管理施工是明智的选择。翔工务店从临时脚手架的搭建到外墙涂装和防水工程均由自有团队施工，具备知识和经验的负责人管理施工！
发包方式有三种。选择哪种会影响推进方式
特别是对于管理委员会来说，在“选择哪家公司”之前，需要先决定“如何委托”。主要的发包方式有以下三种。
| 方式 | 进展方式 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 责任施工方式 | 施工公司负责调查、设计、施工和管理 | 不需要额外支付设计咨询费用（调查设计费可能包含在工程费用中）／管理窗口统一，管理委员会的负担较小／责任明确／可能缩短发包时间 | 规格容易依赖施工公司，难以进行横向比较／第三方检查难以进行，管理委员会需要验证价格、规格和施工状况 |
| 设计监理方式 | 设计事务所或咨询公司负责调查和设计，施工由其他公司负责 | 可以在相同条件下比较施工公司／施工过程中的监理独立 | 需要额外支付咨询费用／需注意利益冲突和串通的风险／周期容易延长 |
| 管理公司元请方式 | 管理公司作为总承包，分包商进行施工 | 日常管理衔接方便／管理委员会的工作量最小 | 中间利润可能导致价格偏高／竞争机制难以发挥 |
大规模修缮的串通与不当咨询问题及自我防范措施
2026年 最新在大规模修缮行业中，设计咨询公司与施工公司之间的不当承包问题长期以来受到关注。国土交通省在平成29年1月和令和5年4月向管理委员会发布了警示通知，在2026年9月28日，公正交易委员会宣布，关东地区的公寓管理委员会委托设计咨询公司进行的大规模修缮工程中，实际有38家公司受到排除措施命令，37家公司被命令支付总额为16亿3,788万日元的罚款（包括2家设计咨询公司也在排除措施命令之列）。
典型的三种手法
① 虚假报价
事先决定好承包公司，其他公司只是形式上提供高额的报价，这是一种“做好的比赛”。管理委员会看起来是“认真进行了相互报价”。
② 与设计监理者的勾结
顾问以极低的设计监理费签约，而从合作施工公司的高额工程费中获得回扣。过低的设计监理费是需要注意的信号。
③ 回扣
将合同金额的一定比例作为回扣，这部分费用会作为开支加到工程费中。结果是管理委员会需要支付额外的费用。
出处：国土交通省「关于公寓大规模修缮工程的发包等的适正化」（令和5年4月3日通知・PDF）
管理委员会可以采取的自卫措施
- 从多家公司获取各自独立的报价
- 咨询中立的第三方，如公寓管理师、建筑师等
- 将业者选择的过程记录在会议记录中，确保透明性
- 向设计监理费异常低的顾问确认原因
- 在合同中加入发现串通时的违约金条款
- 不要将信息集中在一家顾问身上，管理委员会自身也要验证规格
川崎市中原区的大规模修缮 常见问题
- 川崎市中原区的大规模修缮费用大概需要多少？
- 对于公寓，根据国土交通省的令和3年度实态调查，每户的费用大约在75万到150万日元（不包括消费税和共通临时费用）之间，约70%的情况都在这个范围内，最常见的是100万到125万日元。根据我们公司的施工业绩，木结构两层公寓的费用在200万到400万日元，三层钢骨和RC公寓在400万到900万日元，小规模公寓或杂居大楼的费用在500万到1,500万日元之间。具体费用会因基层的劣化状况以及防水和屋顶工程的有无而有所不同，因此我们会进行免费的现场调查并提供估算。
- 大规模修缮应该每隔几年进行一次？
- 一般来说，12到15年为一个周期，国土交通省的实态调查显示，实际周期中13年是最常见的，约70%的情况都在12到15年之间。然而，判断的标准不是年数，而是劣化状况。如果发现密封材料劣化、瓷砖浮起或防水层破损等情况，建议尽早进行修缮，以便最终节省费用。对于年限较久的建筑，第二次和第三次以后的修缮中，瓷砖修缮和铁部更换的比例往往会增大。
- 工期大概需要多长时间？住户可以继续居住吗？
- 公寓的工期大约在3周到2个月，小规模公寓或大楼为1.5到3个月，50户以上的公寓大约需要4到6个月。住户可以在施工期间继续居住。由于施工期间会搭设脚手架，洗衣物的外晒和窗户的开关会受到限制，因此我们会提前发放通知，公告施工进度和洗衣物信息，并严格遵守作业时间，以尽量减少对生活的影响。
- 从计划开始到工完大概需要多长时间？
- 对于管理委员会来说，从修缮委员会的成立、建筑物诊断、业者选择到总会决议大约需要1年到1年半，之后施工需要3到6个月。整体来看，建议预留2年左右的时间，以便从容推进。如果使用补助金或税制优惠，还需考虑管理计划认证的获取（总会决议、事前确认、市政府申请）等时间。
- 川崎市中原区有没有可以用于大规模修缮的补助金？
- 川崎市和神奈川县都没有针对大规模修缮工程本身的补助金（川崎市表示，没有针对以装修为目的的外墙涂装或屋顶修缮的补助金）。不过，如果是分譲公寓，满足条件的情况下可以通过“公寓长寿命化促进税制”享受固定资产税减半的优惠。此外，川崎市提供免费的咨询窗口和顾问派遣（已注册的管理委员会可享受3次），对公共部分的台阶消除提供三分之一的费用补助，针对喷涂石棉的调查和清除提供补助，以及针对共同住宅的电动车充电设施、太阳能和蓄电池的补助。如果涉及窗户和隔热的工程，可能符合“先进窗户改造2026”和“未来生态住宅2026”的条件。申请的时间和申请者因制度而异，因此请在合同和开工前确认各制度的适用条件和申请流程。
- 听说大规模修缮可以降低固定资产税，这是真的吗？
- 如果满足条件，这是真的。根据公寓长寿命化促进税制，满足20年以上和总户数10户以上等条件的分譲公寓进行有助于长寿命化的大规模修缮（包括外墙涂装、地面防水和屋顶防水三项工程），次年度的建筑固定资产税额可减半，减免至每户100㎡相当的部分。适用的工事需在令和5年4月1日至令和9年（2027年）3月31日之间完成，并需在完工后3个月内向负责建筑所在地的市税事务所或市税分室（中原区为こすぎ市税分室）申报。对于管理计划认证的公寓，还需满足修缮积立金的提高等条件，准备时间较长，因此建议提前一年以上开始准备。
- 2026年度有没有变化的补助金？
- 有。国家的“育儿绿色住宅支持事业”已被废止，并改组为继承的“未来生态住宅2026事业”。管理协会和管理法人也可以成为共同事业者，因此可以用于公共部分的保温改修。此外，“长期优良住宅化改造推进事业”将在令和7年度结束，令和8年度将不再实施。“先进窗户改造2026事业”自2026年5月29日起开始接受集合住宅的集中申请（申请手续由注册企业进行）。请注意不要以过时的信息制定资金计划。
- 如果修缮积立金不足该怎么办？
- 主要有四个选择。①在劣化诊断的基础上，将紧急性低的工程推迟到下次，②重新审视工程范围和规格，③确认补助金等支持制度，④考虑增加修缮积立金或住宅金融支持机构的贷款。同机构的公寓公共部分改造贷款无需担保，通过获得管理计划认证或实施节能、抗震工程，利率最高可降低0.6%。此外，推迟防水和瓷砖脱落的对策往往会导致更高的费用，因此请咨询我们进行判断。
- 在斜坡或高低差的地块上建造的建筑物，是否可以在擁壁上或倾斜地面上搭建脚手架？
- 可以。中原区大部分是沿多摩川的平坦地，西南部与横滨市接壤的井田地区是保留绿地的丘陵地。丘陵地上也有建在斜坡和阶梯状地块上的建筑物。翔工务店自有脚手架材料，由自有脚手架班组搭建，因此可以在确认现场后规划支撑和布置。现场查看后，容易产生额外费用的部分，因此在估算阶段确认搬入路线非常重要。同时，我们也会确认擁壁和法面的劣化情况，并咨询是否已纳入长期修缮计划。
- 施工期间，住户的停车场会怎么样？
- 需要暂时移动脚手架搭建面上的车辆。在有团地或场内停车场的建筑物中，根据车辆数量和布局，可能需要花费时间来确保移动位置。翔工务店将在开工前2至3个月，与您一起调整包括附近的投币停车场和月租停车场的空余情况。
- 外墙的颜色可以自由决定吗？
- 这取决于建筑物所在地块的制度。中原区有8个地区规划区域，特定地区的景观规划（武藏小杉周边地区、新川崎地区）和多摩川风致地区（等々力、小杉阵屋町2丁目的部分）也存在。某些区域可能有建筑协议，外观的色彩和用途可能会有规定。内容因地区而异。您可以通过川崎市的地区规划、景观规划、风致地区和建筑协议的窗口确认您所在地块的相关规定。我们公司在调查时也会进行相应的调查，并通过颜色模拟共享完成图像，帮助管理协会和邻近居民达成共识。
- 中原区离海很远，但外墙和铁部的损坏需要注意什么吗？
- 中原区是内陆区，不面向海洋，因此潮风造成的盐害通常不是主要问题。另一方面，区的大部分是沿多摩川的平坦地，在令和元年东日本台风中，多摩川沿线的排水管周围发生了淹水。川崎市的洪水危险地图和内水危险地图都有中原区版，西南部的井田地区丘陵地也有土砂灾害危险地图（幸区和中原区版）。假设因地块而异，请确认您自己的地块。此外，面向车站周边人流和自行车多的道路的建筑物，以及商业和住宅相邻的地方，也需要注意清洗飞溅、涂料气味和搬入时的噪音。在现场调查中，我们会检查铁部的锈蚀情况、密封和防水层的状态、排水周围的情况，并查看一楼、地下和机房周围的防水以及擁壁和法面的状态，将必要的范围明确列入估算中。
- 应该选择责任施工方式还是设计监理方式？
- 户数越少，咨询费用的负担比例越重，因此在户数较少的小规模建筑中，责任施工方式通常更合适。设计监理方式由第三方制定规格，因此可以在相同条件下比较施工公司，但咨询费用另计，并且需要注意利益冲突和串标的风险。即使是责任施工方式，价格、规格和施工情况的验证也是不可或缺的。翔工务店即使在责任施工方式下，也会提供逐项列明数量、工法和材料的估算，供您与其他公司进行比较。
- 如何识别大规模修缮的串标行为？
- 典型性的手法有三种。①事先确定承包商，其他公司仅形式上提供高报价的“虚假报价”；②顾问以极低的设计管理费签约，从合作公司获得回扣的勾结；③将合同金额的一部分作为回扣加到工程费用中。对策是，获取独立的相互报价，咨询中立的第三方，将选定过程记录在会议纪要中，并在合同中加入违约金条款。
- 相互报价需要几家公司？
- 建议至少三家公司。太多会导致无法比较，太少则无法形成竞争。重要的是比起公司数量，更要“在同一平台上进行比较”。制作共同的规格书和数量表，在相同条件下进行请求，并要求提供详细的明细，而不承认“一式”表记，这样金额差异就能明确是范围的不同还是单价的不同。
- 自有脚手架有什么不同？
- 在大规模修缮的工程费用中，临时工程约占20%（根据国土交通省的令和3年度实态调查）。由于不外包脚手架工程，因此更容易控制这部分成本，自有的脚手架班组也能灵活应对工程的急剧变更和追加工程。翔工务店自有约100栋住宅的脚手架材料，并能根据斜坡和高低差的场地进行现场规划。
- 我正在进行相互报价，可以只让您看报价单吗？
- 当然可以。如果您能带来其他公司的报价，我们将免费确认项目、数量、工法和材料是否合适，并提供相同条件下的报价。我们非常欢迎相互报价。
- 可以只请求雨漏的应急处理吗？
- 可以。在大规模修缮的前期阶段，我们也接受仅进行雨漏的应急处理或局部修补的请求。我们会利用热成像仪和无人机确定原因位置，并提出必要的最小修补方案。
- 可以处理含有石棉的屋顶材料和外墙材料吗？
- 可以处理。我们有持证的石棉作业主任和建筑物石棉含有建材调查员，能够从法律规定的事前调查开始，处理石棉含有屋顶材料的覆盖工法和拆除。如果存在喷涂石棉，您可能可以利用川崎市的补助制度（含有调查费用的10/10，最高15万日元，拆除等工程费用的2/3，最高300万日元。合同在补助决定前不符合条件），我们会一并告知您。
- 如果不进行大规模修缮会怎样？
- 存在外墙瓷砖脱落导致的人身事故、钢筋腐蚀导致的结构劣化、雨漏、资产价值下降等风险。此外，建筑基准法第12条规定的定期报告对象建筑物，对于瓷砖或砂浆外墙，在竣工或外墙改修超过10年等特定条件下，需要进行全面的探测等调查。虽然川崎市的定期报告对象用途清单中不包括共同住宅（公寓、宿舍），但包含商店等的综合建筑物根据每层的用途和面积判断会有所不同，因此需要个别确认。即使不在法定调查对象内，定期的检查和维护管理也是不可或缺的，如果您在判断上有疑虑，请咨询我们。
- 大约10户的公寓进行大规模修缮需要多少钱？
- 木结构两层楼6〜10户的费用大约在200万〜400万日元，钢骨或RC的三层楼10〜20户的费用大约在400万〜900万日元，这是基于我们公司的实际经验的参考值（包括脚手架、基层修补、外墙涂装、密封、防水一整套）。公寓一般每10〜15年进行一次修缮。对于业主来说，越来越多的案例是在修缮的同时通过颜色模拟进行外观形象的改变，以提高入住率。
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我们在川崎市中原区也承接了许多公寓和宿舍的外墙翻新和大规模修缮。不仅限于大规模修缮工程，我们也乐意处理局部修缮和雨漏修补工程。“希望一次翻新能持久”“尽量控制费用”“室内太热，希望提高隔热性能”等具体需求和今后的修缮计划，我们将为您提供最佳的解决方案。
从临时脚手架工程到屋顶工程、外墙涂装工程均由自有团队施工。我们对比其他公司在费用、质量和安排上的优势充满信心，欢迎进行相互报价！
大规模修缮工程服务区域
翔工务店接受神奈川县和东京都全域的委托。
井田三舞町／井田杉山町／井田中之町／井田／市之坪／今井上町／今井仲町／今井西町／今井南町／大仓町／上小田中／上新城／上平间／上丸子／上丸子山王町／上丸子天神町／上丸子八幡町／苅宿／北谷町／木月伊势町／木月大町／木月祗园町／木月住吉町／木月／小杉／小杉御殿町／小杉阵屋町／小杉町／下小田中／下新城／下沼部／新城／新城中町／新丸子东／新丸子町／田尻町／等々力／中丸子／西加瀬／丸子通／宫内
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我们自信地说：我们是神奈川最年轻、最热心的装修公司！
